出售房产是否需要纳税？

通常情况下，当您出售一项房产时，您必须对出售所得的任何利润支付资本利得税（CGT）。对于我们大多数人来说，我们拥有的最有价值的资产是我们的家庭住宅。那么，这是否意味着您在出售房屋时必须缴纳资本利得税？

幸运的是，在大多数情况下，答案是否定的。税法规定，因出售纳税人的主要住宅而产生的任何资本收益（或损失）可自动豁免。然而，这并不是一个全面的豁免。在某些情况下，处置主要住宅所产生的部分或全部收益可能需要缴纳CGT。

什么是我的主要住所？

简而言之，它就是您的家。 ATO 已经列出了一些决定您所处置的房产是否是您的主要住所的因素。这些因素包括：

• 您和您的家人住在那里
• 您已经将您的个人物品搬入该住所
• 这是您的邮件送达的地址
• 这是您在选举名单上的地址
• 该房产与服务和公用设施相连（例如，电话、煤气或电）
• 您实际占用了该住所

没有规定您必须在一个房子里住多久才能将其视为是您的主要住所。即使您拥有一栋房子很短的时间（比如说六个月），只要您在上述所有方框中打勾，该房产就会成为您的主要住所。

如果您住在一个大的街区，CGT豁免通常只适用于房子和土地（包括房子所在的土地），最多不超过两公顷。主要住所豁免也只适用于包括住所在内的房产，住所是指完全或主要用于居住的地方。

住所的例子有：

• 独立屋或平房
• 公寓
• 分契式产权单元楼
• 退休村的一个单元房
• 大篷车、船屋或其他移动房屋

仅仅拥有土地并不足以申请豁免，即使您打算在以后建造住所。然而，在某些情况下，您可以选择在建造住所之前，将土地作为您的主要住所，时间最长可达4年。如果您获得了土地，而且您：

• 在该土地上建造一个住所
• 维修或翻新土地上的现有住所
• 完成该土地上的部分已建住所

在申请豁免之前，您必须满足一些条件。您必须首先完成住所的建造、维修或翻新，然后：

• 在完成后尽快搬入该住所
• 在该住所成为您的主要住所后，继续作为您的主要住所居住至少三个月

我可以拥有一个以上的主要住所吗？

您在任何时候都只能有一个主要住所。例外的情况是，如果您卖掉您的旧房产并购买另一处。在这种情况下，您有权享有六个月的重叠期，在这段时间内，两处房产都可以成为您的主要住所，只要：

• 新房产在出售旧房产后将成为您的主要住所
• 在出售前的12个月中，您在旧房产中至少连续居住了三个月
• 该房产在不是您主要住所的12个月期间的任何时候都没有用于产生租金收入

如果我不能再住在我的主要住所里了怎么办？

主要住所豁免也可以适用于业主不再能够居住在该住所的情况，因为他们已经失去了独立生活的能力，需要全职护理。这确保了那些长期住院，或必须搬迁到住所护理机构，或搬迁到护理人员那里居住的业主，在出售房产以支付生活和医疗费用时，仍可获得主要住所豁免。

我是否可以腾出房产，但仍然将其作为主要住所？

您不需要在整个所有权期间都住在该住所里，就可以继续获得豁免资格。

如果您拥有的房产目前是您的主要住所，您可以搬出该房产，只要在离开期间没有其他房产成为您的主要住所，仍然可以获得豁免。如果您从房产中赚取收入（例如通过出租），这种豁免持续6年。如果您没有从房产中赚取收入，豁免是无限期的。

主要住所是否适用于房产装修者？

有可能，只要您确实将装修后的房产作为您的主要住所，即使只是短期的。

如果您购买了一处房产，在装修时占用该住宅，然后出售该房产，那么您在出售该房产时获得的任何利润都可以免税，不过如果您习惯性地重复这种做法（即”炒房”），ATO 可能会认为您实际上是一个房地产开发商，并将您的利润作为商业收入征税。

外国居民能否申请主要住所豁免？

大多数人在出售房屋时（即签署销售合同的日期，而不是结算日期）属于非居民纳税人，从 2020 年 7 月 1 日起将不再有资格享受主要住所豁免。

然而，如果发生了某些 “生活事件”，在出售房屋时已连续六年或更短的时间内成为非居民的纳税人仍可享受主要居所豁免。

所谓的 “生活事件 “是指：

• 纳税人、纳税人的配偶或18岁以下的孩子出现了晚期病症（即两名医生证明该疾病可能会在此证明后的24个月内导致死亡）
• 纳税人的配偶或18岁以下子女死亡
• 房屋的出售涉及到纳税人与纳税人配偶之间因离婚、分居或类似的抚养协议而进行的资产分配。例如，如果纳税人在出售房屋时已成为非居民6年或更短的时间，而且出售房屋是因为根据1975年《家庭法》（因离婚而产生）的法院命令而发生的，那么纳税人仍有资格获得主要住所豁免。

不存在部分豁免。如果一个纳税人长期居住在他们的房子里作为主要住所，随后在他们出售房子之前成为非居民，那么该纳税人根本没有资格获得任何主要住所豁免。这是一个非常苛刻的结果。

如果个人在签订销售合同之前回到澳大利亚并恢复了澳大利亚的税收居住权，他们仍然可以申请主要居所豁免。他们作为非居民在海外度过的时间被完全忽略了。

如果我用我的房子来赚取收入有关系吗？

有些人利用他们的房子来产生收入，要么是出租部分房产，要么是在家里经营生意。如果您勾选这些方框中的一个，您可能会放弃部分 CGT 豁免。这是因为如果您在拥有房屋的全部或部分时间内使用房屋的任何部分来产生收入，您通常无法获得完整的主要住所豁免。

那些只是将工作的一部分放在家做的人（如可能在晚上做一些批改的教师或其他可能在办公室以外做一些加班的人）不受影响。

如果您受到豁免的影响，您或您的会计师将需要计算出售房屋的利润有多少需要纳税。在大多数情况下，这是指房屋的建筑面积中留出产生收入的部分，并考虑了房屋用来产生收入的时期。

以下是一些简单的案例分析，以了解这到底是如何运作的：

经营小企业

Greg 除了在一家大公司从事 IT 工作外，还在家里以独资企业的身份经营一家 IT 咨询公司。他主要在晚上和周末进行项目工作，并将他三间卧室的一间空闲卧室改成办公室，在那里经营他的业务。

他在 2006 年以 50 万澳元买下他的房子，在 2016 年以 100 万澳元卖出。他估计，房子的大约 10% 的面积用于他的家庭生意。他在 2011 年开始了这项业务。

通常情况下，他出售房屋的 50 万澳元的利润将免于缴纳 CGT。然而，在所有权期间的 5 年里，他用 10% 的房产来赚取应税收入。这意味着 500,000 澳元×10%×50% 的收益（25,000澳元）将需要纳税。

通过 Airbnb 出租房间

Jill 于 2010 年在悉尼以 40 万澳元购买了一套三居室的公寓。为了帮助支付账单，2014 年，她通过 Airbnb 出租了其中一间卧室。她估计，包括进入休息室和厨房等共享区域，40% 的建筑面积都用于通过 Airbnb 赚取应税收入。2016年，她以 80万 澳元的价格出售了这套公寓。

通常情况下，出售公寓的 40 万澳元的利润将免于缴纳 CGT。然而，在六年的所有权期限中，有两年她使用了 40% 的房产来赚取应税收入。这意味着 400,000 澳元×40%×33% 的收益（52,800澳元）将被征税。

暂时在外工作时出租整栋房子

2005 年，Bob 在珀斯以 50 万澳元购买了一栋房子。2012 年，他受雇在西澳的一个偏远地区的矿场工作。他的雇主为他提供了在该偏远地区的租赁住房。在外出期间，他将自己在珀斯的整栋房子租了出去。2016 年，他以 100 万澳元的价格出售了该房屋。

通常情况下，出售房屋的 50 万澳元的利润将被免除 CGT，这里的情况确实如此。税法允许您离开您的房子，并通过出租房子赚取可评估的收入，时间长达 6 年（六年缺勤规则），而不会失去主要住宅豁免权，只要您在这期间没有获得另一个主要住宅。由于 Bob 在缺席期间住在租来的房子里，他可以利用六年规则，在出售时申请全额免征现金税。

在海外

Vicki 在 2010 年 9 月 10 日购买了一栋住宅，并将其作为她的主要住所。2018 年 7 月 1 日，Vicki 搬出该住宅并搬到了纽约。2020 年 10 月 15 日，Vicki 签署了一份出售该住宅的合同。由于 Vicki 在 2020 年 10 月 15 日是外国居民，她无权享受主要住所豁免。  

这一结果不受 Vicki 以前将该住宅作为主要住所的影响。