租金短缺迫使房产投资者出售

萨姆-科利斯正在争论是继续为两处投资物业和他的住房的三项抵押贷款而挣扎，还是卖掉一处物业，缓解利率上升速度超过租金收入所造成的财务压力。

越来越多的房产投资者在购买投资性房产后，在利率处于历史低位和租金支付容易覆盖成本的情况下，都会问到这个问题，他们在努力维持生计。

科利斯说：”如果情况变得更加糟糕，我可能会走向出售。”科利斯是维州的一位父亲，他有三个10至15岁的孩子，在可能的出售之前，他已经对他的房产进行了估价。

“我有时走进超市，想知道我是否能买得起一包薯片。但现在卖掉的问题是，这将是一种膝跳反应，五年后市场好转时我可能会后悔，”他说。

据监测房地产市场的CoreLogic公司称，最近市场上跨私人条约和拍卖的投资物业数量从每月总数的约20-25%跃升至30%以上。

它在2021年达到了35%的峰值，由于创纪录的低利率，这一年是房产销售的丰收年。

根据CoreLogic的研究，在墨尔本和悉尼，100%的Suburbs有房屋租赁市场，97%以上的Suburbs有单元房市场，都是现金流为负的，这意味着以更高的成本离开房产的现金比收到的租金要多。

“房东一直在推高租金，以抵消不断上升的债务成本，但市场能够吸收的东西是有限的，我们现在已经接近了，”CoreLogic的研究总监Tim Lawless说。”租金价格增长正在放缓。”

一个拥有120万澳元房屋出租和96万澳元贷款的悉尼房产投资者，每年花费的成本比收到的租金多出约3万澳元，迫使越来越多的人出售房产。

根据监测市场的CoreLogic公司的分析，租金每年上涨约9%，达到每月3200元的中值，但却无法抵消房产价值下降15%和利率上升的影响，而利率比自住者高出约30至44个基点。

根据监测利率的RateCity，自住者的基本浮动利率为5.39%，投资者为5.69%，差距为0.30%。贴现浮动利率的差距扩大到0.44%。

分析显示，在墨尔本，价值约90万澳元的中位数投资物业的年度缺口为2.2万澳元，因为价格下降了11%，租金上涨了约8%。

“澳大利亚房东协会主席安德鲁-肯特（Andrew Kent）说：”合规成本增加，房东管理房产的权利和能力降低，利率上升，房产价格下降，意味着房东正在离开市场。

Lawless补充说，负资产负债率允许在支出超过收入的情况下进行税收减免，但每年只能申请一次。

租户对价格上涨和供应下降的反应是，越来越多的人分享租房，这与COVID-19期间的情况相反，并选择通常比较便宜的Unit。

根据澳大利亚税务局的数据，澳大利亚有超过200万的房产投资者，约占人口的8%。大约70%的投资者拥有一套房产。

根据同样监测房地产市场的SQM研究公司的数据，尽管全国住宅物业的租金空置率仍保持在1%左右，在过去的12个月里，资本周租金约为21%，但投资者正在逃离市场。

紧张的市场正面临着越来越大的压力，因为移民的增加、外国学生的回归以及COVID-19之后更多的人迁回城市，导致需求激增。

根据新州房地产协会(REINSW)的一项调查，超过四分之一的新州房东正在考虑出售他们的投资物业并退出租赁市场。

“REINSWCEOTim McKibbin说：”租赁法的变化和缺乏对业主权利的考虑被绝大多数人认为是投资者离开而选择其他投资机会的原因。

SQM的总经理Louis Christopher说，在堪培拉、达尔文和霍巴特，有迹象表明租赁危机正在缓解。

克里斯托弗说：”我们是否可以看到我们国家租赁危机的隧道尽头的一些光？也许对某些城市和地区来说是这样。但我们仍然非常关注墨尔本、悉尼和布里斯班的情况，因为大多数国际入境者首先在这些地方登陆。”

买方代理Cate Bakos补充说，许多老年投资者决定 “是时候兑现和退休了”，因为他们担心房东会受到租金上涨上限和负资产负债率限制的打击。

但根据雷白房地产公司首席经济学家Nerida Conisbee的说法，在截至2月的7个月里，投资者在其拍卖会上的销售比例已从28%的峰值下降到21%。

“在经济下滑开始之前的几个月和之后的几个月，在拍卖会上出售的投资者数量远远高于过去六个月的数量。”康尼斯比说。

她说：”鉴于价格回升，现在出售的人较少，但也因为租金上涨了很多，从而为更高的房贷成本提供了缓冲，”。

她说，不再提供足够回报的投资物业的销售可能会增加。

“她说：”如果是这样，鉴于投资者购买的数量减少，这将导致租金的压力更大。