随着现实的到来,预计写字楼市场将出现崩溃

在市场出价远低于其账面价值的情况下,墨尔本的一栋办公楼退出销售,在利率上升扰乱全球市场的情况下,引发了对商业地产估值的广泛质疑。

全球银行业的动荡–从硅谷到苏黎世–为全球金融体系的稳定性和下一个薄弱领域的出现敲响了警钟。商业地产,特别是地标性办公大楼,会不会是下一张倒下的多米诺骨牌?

硅谷银行和瑞士信贷所面临的共同挑战是他们对长期债券的投资。长期持有的非流动性资产在按市价计算时价值暴跌:这是包括办公大楼在内的商业地产所有者所熟悉的情景,他们的房产不经常交易。

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再加上杠杆化和债务成本的上升,以及随着员工对混合工作的接受,对地面空间的需求不断下降。这是一个可燃的组合,强烈指向一个结果:价值缩水。

如果说煤矿里有一只金丝雀,那么矗立在墨尔本Dockland显眼位置的一栋17层高的办公楼将是一个候选。它属于行业养老基金REST–其租户包括AFR的出版商Nine–该基金去年以4.9亿澳元的期望值出售了它。

业内人士称,在伯克街717号,这栋4.2万平方米的建筑在被拍卖时的账面价值约为4.6亿元。最好的报价是3.9亿元左右。REST没有迎合市场,或至少缩小差距,而是在去年年底撤回了该建筑的销售。

这次失败的销售可能是迄今为止衡量写字楼市场价值走向的最佳基准。大多数市场参与者预计,澳大利亚市场将在几个月内出现震荡。就像住宅市场的卖家最终投降,接受正在进行的调整一样,商业地产卖家如果想要出售,最终也将需要满足市场的需求。

证券市场的投资者总是小心翼翼,一年多前就感觉到了风向的变化,使上市房地产股票在去年暴跌了20%以上。

因此,澳大利亚的一些上市房地产股票–被称为房地产投资信托基金–的交易价格与它们的投资组合价值相比有30%或更高的折扣,这一差距仍然顽固地存在。

分析师预计,在上一个报告季,房地产投资信托基金将更多地减记价值。但是,资本化率或资本率–与收益率一样,随着价值的下降而上升–在上一报告季中仅有小幅的软化。根据花旗银行本月的分析,整个行业的办公物业资本化率仅扩大了13个基点,物流资产则扩大了17个基点。

“分析师写道:”本报告期的一个关键(也许是令人惊讶的)收获是,尽管较高的资本利率和不确定的背景,但房地产投资信托基金的账面价值基本持平/上升。

“我们认为在未来12个月内有可能出现下降,但对收入增长强劲的物业类型,如工业、便利零售和仓储,下降幅度有限。”

精品基金管理公司Quintessential Equity的CEOShane Quinn是密切关注写字楼市场的人之一,他说一些资产的上限利率可能已经软化了100个基点。

“但估值的折扣还没有实现。我们预计一些即将到来的交易将最终显示资本率的软化。他说:”在那些存在租赁困境的资产中,即低租赁WALE[加权平均租赁到期],或资本支出问题,它的软化程度最高。

将适用于办公大楼的上限利率从大约5%调整到6%,相当于资本价值减少20%,这反过来又会对贷款与价值比率和银行契约造成压力。

“随着这些上限利率的重置,它不仅仅是重置了市场,它给那些不良资产带来了潜在的雪崩式的压力,这些资产现在不得不再次按市场价格进行标价,这使他们与银行之间的压力更大,”奎恩先生说。”这意味着他们会更加窘迫,被迫进入市场,这可能会迫使他们在定价上进一步屈服。”

Quinn先生说,由于缺乏买家,Quintessential暂未出售其四项资产–这些资产都租得很好,在市场情况好转时将被退回到市场上–条件的软化对资金充足的企业来说也是一个良好的购买机会。

“不过,这对我们这样的团体来说是好事,因为我们已经做好了资本准备。他说:”无论人们是否公开谈论它,都会有很多困扰。

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