政府能否做更多的工作来帮助人们买房，而不至于让房价抽升或下沉？

俗话说绝境需要绝招，也许这就是澳大利亚房屋所有权所处的状况。

曾经是大多数人的梦想，现在变成了噩梦，对许多人来说是无法实现的。

1981年，超过60%的25-34岁的澳大利亚年轻人拥有住房。2016年的最新人口普查数据显示，这一比例已降至仅45%。

这个年龄组中最贫穷的40%的人的情况要糟糕得多，他们的拥有率曾经勉强落后于普通人，为57%，但后来减少了一半以上，为28%。

事实上，在65岁以下的所有年龄组中，每个收入五分位数的人的拥有率都在下降，但下降幅度最大的是那些更年轻和更贫穷的人，特别是那些不能从父母的银行中提款的人。

由于利率处于历史低位，即使在未来一两年内开始上升，也可能保持在历史平均水平以下，阻止人们买房的主要不是还款成本，而是反映在所需存款中的房产的前期成本。

格拉坦研究所经济政策项目主任布伦丹-科茨（Brendan Coates）的一份新研究论文指出，不断上涨的房价使澳大利亚人平均储蓄20%存款的时间从20世纪90年代初的短短7年增加到现在的12年左右。

格拉坦研究所之前提出了国家土地使用规划的整体改革，它认为这些改革可以在十年内将住房价格降低20%，以及取消或减少一些对住房的税收优惠，这将对房价产生更小但更直接的影响。

但是，即使房价下降20%，澳大利亚人的平均储蓄仍然需要9年时间才能支付普通住房的存款。

因此，布伦丹-科茨提出了一个有点激进的解决方案。

他希望联邦政府作为低收入澳大利亚人的共同所有者介入，而不是仅仅给首次购房者提供补助金或印花税优惠，因为这通常会被更高的价格所吞噬。

科茨提议，政府的国家住房金融和投资公司（NHFIC）将共同购买高达30%的房屋价值。

作为回报，NHFIC将得到房屋资产的同等份额。

在实践中，这意味着当房产最终出售时，它将拿走高达30%的利润（或损失）。

与提供贷款的银行不同，NHFIC不会收取利息，但与银行一样，它也不会为印花税、转让费、市政费或维修费作出贡献。

如果业主的财务状况开始好转，他们可以选择以当时的市场价格买断政府的份额。

对该计划的限制将包括要求买家至少有5%的自有资金存款，单身人士收入不超过60,000元，夫妇不超过90,000元，并且购买的房产价格低于所在城市或地区的中值。

我把这个想法描述为只是有点激进，因为有几个州政府已经在运行共享股权计划–事实上，Brendan Coates建议NHFIC应该把长期运行的西澳Keystart计划作为一个模式。

联邦政府已经通过其 “首次住房贷款存款计划 “在这一领域进行了尝试。

该计划允许每年多达10,000名首次购房者获得联邦政府的担保，这样他们只需5%的存款就可以买房，而不必每年支付数千元的贷款机构房贷保险–这种产品可以保护银行而不是借款人在违约中遭受损失。

格拉坦研究所的提案更进一步。

通过提供高达30%的购买价格，政府不仅可以为低收入买家节省LMI，还可以为他们节省大量的利息费用，因为他们的房贷债务要小得多。

这意味着一些在政府现行计划下无法获得银行95%的购房贷款的人可能会买房，因为他们的贷款额度仅为房产价值的65%。

布伦丹-科茨建议，该计划可以在最初几年以每年5000个名额为上限进行试验，如果成功，将扩大到每年10000个名额。

这将与目前的 “首次住房贷款存款计划 “的上限相匹配，该计划在运作的前几年通常都会迅速超额认购。

这个想法还有其他潜在的问题。

像任何补贴更多的人购买而不同时增加住房销售供应的计划一样，它可能会给价格带来一些上升的压力。

科茨说，收入和房价的限制以及名额的上限，应将这种影响限制在一个非常温和的水平。

与任何经济状况调查计划一样，这些限制可能在经济中造成扭曲。

例如，一对超过收入门槛的夫妇可能会选择让其中一方退出劳动力市场以获得资格，或者单身的人可能会放弃轮班以将其收入降低到限额以下，如果他们认为该计划的好处大于损失的收入。

这些限制也可能证明对某些群体来说太低了，比如已经有受抚养子女的家庭，无法购买适合他们需求的住房，特别是在澳大利亚最昂贵的地区，如悉尼。

Keystart对家庭的收入门槛确实比无子女的夫妇高，科茨说，如果试验暴露出需要，可以考虑这个问题。

其他人则提出了更激进的想法，政府的干预力度要大得多。

悉尼大学经济学家卡梅伦-默里最近提出了一个名为HouseMate的想法，松散地仿照新加坡住房发展局，该局为该市五分之四以上的居民提供住房。

他的建议基本上是政府免费提供土地，组织房屋开发，并按RBA现金利率加1个百分点–目前是1.1%–提供廉价房贷。

“一个公共经营的住房开发商，将向任何符合条件的、尚未拥有房产的买家提供房屋所有权，价格打折–因此价格将比同等的私人住宅大约低30%–买家将能够使用他们的退休金作为存款并偿还房贷，”他这样描述。

他的想法不附带经济状况调查或价格限制，但仍有一些问题。

在任何时候，在有限的范围内都会有有限的开发项目，潜在的买家可能要通过抽签来获得一个位置（就像在新加坡一样）。

他们还必须在家中居住至少7年，之后可以将其出售给另一个符合HouseMate条件的人，或向政府支付售价的15%的费用。

默里计划的一个潜在优势是，它可以开发额外的住房来满足任何额外的需求，因此不应该推高整个房地产市场的价格，甚至可能有助于降低价格。

挑战在于土地供应，以及澳大利亚人和他们的政府是否愿意接受国家在一定程度上参与住房市场，这至少是半个世纪以来所没有的。

但是，无论是否有政党采纳了这些想法并付诸实施，越来越多的人都认为必须尽快采取一些更激进的措施来阻止房屋所有权的下降，特别是对年轻和低收入的澳大利亚人而言。

从目前的情况来看，退休后贫困的最大预测因素之一是你是否直接拥有自己的房子。

今天年轻人的住房拥有率急剧下降，将是未来老年人贫困率上升的原因。

格拉坦研究所之前的研究表明，在本世纪中叶，只有三分之二的退休人员会拥有自己的房子，比现在的近80%有所下降。

科茨指出，55岁以上的妇女是澳大利亚无家可归者中增长最快的群体。

婚姻分居，尤其是晚年分居，会使双方都没有能力重新购买，但他说女性面临的风险更大。

“科茨在报告中指出：”在与伴侣分居并失去房子的妇女中，只有34%的人能够在5年内购买另一套房子，只有44%的人能够在10年内这样做。

“相比之下，42%的离职男子在5年内买房，55%的人在10年内买房。”

租房退休人员的增加也是联邦政府通过租金援助支付的直接成本。

在上一次联邦大选中，工党计划削减资本利得税折扣和限制负资产负债率的政策被否决，这并不奇怪，人们的注意力已经转向如何帮助低收入和年轻的澳大利亚人应对昂贵的住房问题。

也许这些政策会更容易被选民接受，因为大多数人仍然拥有自己的房子，而且许多人还持有投资物业。

但是，最终，像任何商品一样，使其更容易负担得起的唯一方法是削减相对于收入的价格，而且看起来仍然没有这方面的政治意愿。