房地产开发指南 – 可行性评估

进行房地产开发需要许多个月的准备工作，然后您才能真正看到自己的辛勤劳动成果。

正如在本系列以前的文章中已经介绍的那样，获得财务、获取资源和确保完美的地点时一项基础工作，并且需要您的" A"类专业人员团队在整个旅程中为您提供帮助。

对于任何房地产开发项目，你必须做的所有前期工作中最重要的可能就是可行性研究（因为您将不得不进行许多研究）。

在我们有关房地产开发的系列的这一部分中，将解释如何进行可靠的可行性研究，以及为什么进行尽可能精确和超前的计划是至关重要的。

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为什么需要可行性研究？

如果没有商业计划书，您将不会开展新的商业活动，因此，为什么要考虑任何类型的房地产开发而又不先权衡利弊、计算数字以确保最终获得可观的利润并规划出完整的攻击计划？

一份详细的可行性研究报告将从根本上告诉你，你所提议的发展将是一个惊人的成功还是一个可怕的失败。

它将突出显示您在此过程中可能面临的任何潜在问题或风险，以及这些问题是否会影响整个项目或使整个项目中断。例如场地的适用性以及您可以在上面实际构建的东西、规划批准、与地方议会打交道、处理邻居的反对意见，预算超支等。

最重要的是，您必须知道开发数据是否算数。

您预计到一天结束时将达到什么预期成本和哪种利润率？

如果一开始就没有清楚的了解您的预期开发是否可行，也就是说，能否在完成时切实地给您带来可观的回报（让我们面对现实，这就是任何类型的房地产投资的意义所在），没有任何意义进入下一阶段。

那么，您究竟如何进行适当而可靠的可行性研究呢？

进行可行性研究

要确保您的项目可行，实际上需要在此过程中进行许多可行性研究。

最初，在找到潜在的开发地点并检查其分区和其他问题之后，您必须检查开发它的可行性。

这是整个项目生命周期中可能进行的许多可行性研究的第一步。

在进行更详细的计算机建模之前，这些数字通常就像在纸上涂鸦一样简单。

可行性的正式定义，通常被引用为：

"一个房地产项目是可行的，房地产分析师认为有一个合理的可能性，满足明确的目标时，选择的行动方案是测试适合特定的约束条件。" ——James A Graaskamp；可行性分析的合理方法。

换句话说，可行性研究不仅仅是分析一些数字。

它是关于检查地点的所有方面以确保成功的结果。

从本质上讲，可行性意味着该项目将在商业上可行。

不要错误地认为你可以匆匆忙忙地进行初步可行性研究，或者即使你错过了拟议的发展的一两个要素也没有关系。

现实情况是，即使您不想浪费很多时间和金钱，将它们的初步可行性也应该足够准确。

在这一点上，您将需要对诸如此类的事情进行准确的成本估算；

• 购置费用
• 开发批准
• 运作工作
• 建造
• 印章和所有权
• 销售成本

请记住，在此阶段犯错误可能会浪费您所有的预计划工作，并且从长远来看会给您造成重大损失。

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尽职调查可行性研究

如果您认为潜在的开发地点值得进一步探索，则需要检查土地的最高和最佳用途。

您可以使用该地点做什么？

您可以在此基础上建立什么，如何对其进行改进以获利？

对于此步骤，您应与当地政府联系，并根据房产的分区和可能，可行和有利可图的场地覆盖类型，找出允许开发的类型。

一旦知道了可以构建的内容，就可以开始研究已完成项目的可能最终价值。

然后只需将所有这些估计值输入到计算机可行性程序中。

根据拟议项目的复杂性，此时您可能需要一些外部顾问的参与，例如：

• 您的建筑师或制图员会做一个快速的概念方案，告诉您可以在地点上放置多少大小的项目。
• 您的城市规划师会为您提供有关建议项目获得开发批准的可能性的指导。
• 您的法律团队将搜索标题并考虑合同条件。
• 您的营销团队对当地的价格和服务进行研究。
• 您的融资人确认他们将根据您的可行性为该项目提供资金。
• 此时可能需要进行一些检查（因州而异），这些检查将适合您开发的规模和风格。
• 职位办公室搜索——查询任何注意事项、抵押品或地役权。
• 议会搜索——查询分区或城镇规划问题，以及供水和排污等服务。
• 公司办公室——如果拟建地点的卖家是一家公司，检查其身份和财务状况。

市场调查

同样重要的是要确认您正在考虑的项目类型能够解决本地的买方和租户需求。

它会吸引合适的市场并处于合适的价格范围内吗？

您必须了解谁住在该地区，谁渴望住在该地区以及哪种类型的服务或设施将买家吸引到该地区。

目的是设计一个适合该地区并针对您为该地区确定的市场的项目。

此时，您应该联系当地的房地产经纪人，并估算最终产品的销售价格。

如果您打算进一步推进该项目并为您的开发寻求资金，这些将成为您的可行性文件或信息备忘录的一部分。

他们还将告诉您完成后是否可以获得足够的利润。

开发可行性研究

进入程序的输入类型的示例包括：

• 购买价格、购买日期和结算。购买和抵押的印花税是根据项目所在的国家自动计算的。
• 你在项目中的权益将决定所需的借款规模和应付利息。你还需要输入融资机构的费用，一般是一个百分比，但也可以是一个统一的费用。
• 转易和法律费用。通常为固定费用，但可以占费用的一定百分比。
• 顾问的费用。例如建筑师、城市规划师、工程师、项目经理和测量师。
• 在整个项目周期内，建筑成本均已包括在内并交错计算。
• 费率和税款是根据房产价值自行填充的。
• 应急费用是允许的。
• 包括销售和租金收入。

最初的可行性研究将形成您项目的基础文档，随着您的项目细节变得更加清晰，您将对其进行更新，添加和修改。

切记在您的可行性中始终包括意外事件，以考虑到项目期间可能出现的任何问题，并在您的投入中切合实际。

在您准备工作的这一点上，过分乐观或方便地"忽略"可能导致或破坏您所提议的开发的某些关键方面是没有意义的。

当你刚开始开发项目时，逃避现实似乎很有吸引力，但从长远来看，它会给你带来负面影响。

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现在，您比以往任何时候都需要保持专业的客观性。

本质上，对拟议的开发进行正确的研究会将"牛仔"与真正的玩家区分开。

这是一个绝对关键的步骤，不可低估，它将影响您开发的每个其他元素，包括最终结果。

因此，请不要跳过此步骤；认真对待，掌握所有事实和数据来进行可行性研究，最重要的是不要试图找到一线希望，如果没有的话。

您的可行性研究应告诉您什么时候该继续，什么时候该离开，因为您知道您已经做完了所有并跨越了所有了。