房地产开发指南第 8 部分——增加成功的机会和风险管理

一旦许多房地产投资者在其投资组合中收集了一些房地产，便会热衷于"涉足"房地产开发。

他们将其视为职业生涯的下一个阶段，并确定，凭借他们在房地产买卖中获得的一点知识，他们都准备成功地过渡到规划，设计和施工领域。

事实是，参与房地产开发意味着进入非常具有挑战性的冒险。

有很多跌宕起伏。这有点像乘坐过山车，让您想知道下一个高点和低点何时到来。

在我们有关房地产开发的系列的这一部分中，将解释一些最常见的难题，这些难题甚至困扰最老练的开发商，并讨论如何减少此类风险。

希望通过为您提供这些知识，您可以为在开发过程中将面临的无可否认的挑战之路做好准备。

坚韧——成功开发者的工具

大多数成功的开发人员都有一个共同的特点；他们很坚韧。

他们不是一有问题就放弃，而是专注于解决方案，并全力以赴地完成工作。

没有这种信念，您可能会在开发游戏中很快失去信心。

顽强的人之所以成功，是因为他们受目标驱动。

他们知道成功并非立竿见影。它需要专注和决心。

试想一下，当您找到一种方法来克服诸如以下的障碍时，您会感到自豪；

• 看了 50 个潜在的开发场地，但都太贵了，而且不合适，只是发现完美的房产在你有机会看之前就已经被抢购一空。
• 聘请一位没有遵循您的简介而不断给您提供自己想法的架构师，然后您必须控制情况。
• 因为您是一位经验不足的房地产开发商，所以要跳过重重障碍来获得融资。
• 开始为您的财产浇筑地基，如果天气变得对你不利，洪水泛滥导致地基坍塌。

即使一切似乎都出了问题，您也必须保持积极向上并专注于自己的目标。

当您完成项目并获得经济回报时，您的辛勤工作和坚韧不拔的精神将真正得到回报。

先爬后走

当结果成功时，房地产开发有可能提供巨大的长期回报。

但是，与您打算尝试的任何新企业一样，您需要先爬再走。

如果您不熟悉房地产开发，那么关键是从小处着手，逐步发展。

随着您经验的积累和从早期项目的收益中受益，您将能够面对更大的挑战。

从一个小的改造开始是最好的方法来尝试，并确定开发房地产是否真的是你想要追求的道路。

重要的是，从小处着手可以使您不会犯破产的错误！

所有开发人员都会犯错误，能够从小错误中学习与从大错误中学习困难一样有价值。

无论市场如何变化，如何赚钱

新兴的开发人员提出的最常见的问题之一是，尤其是在最近一段时间。我可以从开发项目中获得什么样的利润？如何保证在任何类型的市场中都能获得利润？

实际上，与任何类型的投资一样，最终必须证明通过房地产开发赚钱的手段是合理的。

换句话说，风险越高，您应该期望获得的奖励就越高。

作为一般经验法则，对于任何开发项目，您都应该始终争取总开发成本的 17％ 的回报（这意味着您的投资资本的回报要大得多），以便最大程度地提高潜在利润并最大程度地降低亏损风险。

15％的回报率给您留出了一些错误的余地，并且在完成开发后仍能获得合理的利润率。

在计划项目并确定风险是否值得回报时，从逻辑上讲，它将始终取决于数字和预计的投资回报率。

也就是说，你在出售房产或对房产进行转贷后所获得的税前利润。

这通常称为净利润。

15％ 的回报率表示您的（净）利润将是项目总开发成本的 15％，如以下示例所示：

项目总成本（包括所有费用，佣金等）1,700,000 澳币

售价 200 万澳币

净利润 300,000 澳币

因此，总开发成本的回报率为 15％（300 / 2,000,000），尽管你的投资资金可能只有 500,000 澳币（假设你借了余额），但回报率可能高达 60％。

为什么您总是要寻求至少 15％ 的回报？

根据多年来的房地产市场经验来建议这种回报率。

他们总是这样做并且将继续这样做，这只是他们流动的周期性方式的本质。

考虑到这一点，15% 的利润率是一个很好的折衷方案，一方面可以为市场出现突然波动提供安全缓冲，另一方面又可以成为一个可实现和可维持的目标。

如果您以 15％ 的利润率工作，您将：

• 在良好的市场中赚大钱
• 在不良的市场中赚足够的钱

显然，如果您坚信房地产市场即将崩溃，就不会参与开发。

对于任何潜在的回报来说，风险简直太大了。

但是，如果您坚持 15％ 的规则，您将学会在谈判中保持高度自律和有效。

至关重要的是，当交易风险太大时，您将学会放弃交易。

风险管理

作为新手开发人员，您可能犯的最大错误之一就是假设您知道所有要知道的事情。

尽管已经从事专业开发多年的人，仍然在许多方面认为自己是学习者。

很多开发人员，无论是游戏新手还是老手，都经历了一些很大的挫折，使他们损失了很多钱。

让我们仔细研究一下巨人是如何倒下的。

开发商几乎都是从一个小型地产开始的。他们投资该房产并获利——以 15％ 的利润率为基础。

然后，他们利用这些利润购买了更大的房产，再次对其进行了改善，并获得了另外 1％ 的利润。

接下来，他们从第二处房产中获利，并可能购买更大的房产，或者再购买另外两个，等等。

五年后，他们的身价达到了 400 万澳币；所有这些都投资于房地产。

但是，当他们开始时，他们要求获得 15％ 的回报，而现在他们必须接受 10％，因为市场正在蓬勃发展，他们不再能够以允许 15％ 的利润率的价格购买房地产。

双刃剑是，如果他们停止购买房地产，他们可以实现自己的总利润，但他们也将破产。

因此，他们无奈地打破了自己的黄金法则，以越来越小的利润购买，当市场不可避免地再次下跌时，他们失去了一切。

为了保护自己不受此常见陷阱的影响，建议您采用以下两个成功置业的关键原则：

• 始终力争至少获得 15％ 的投资回报率，如果在任何潜在项目中都无法实现该回报率，那就走开，等待下一次机会；
• 无论您选择出售已完成的项目还是将其保留在长期持有和出租的情况下，您的开发项目必须始终在财务上有效。

关于第二点，正如本系列文章中前面已经提到的那样，在当今的房地产环境中，明智的做法是长期持有房地产并进行转贷，以利用您的利润进行进一步的投资和发展。

如果您确实打算购买、开发和销售，则应始终问自己："如果明天市场崩溃了，即使利率上升，我还能从这套房产中获得什么租金收入，这笔收入能支付我的财务费用吗，即使利率上升？"