澳洲房地产开发第4弹 – 步骤详解
成为一名房地产开发商，甚至涉足开发作为一种更被动的房地产投资职业的附属物的想法，并不像看起来那样简单。
新的构建需要大量的跑腿工作和准备工作，而这是在第一块土壤甚至还没有移到现场之前进行的。
作为一个亲力亲为的开发人员，或者甚至是一个雇用了项目经理和顾问团队的空想开发人员，您必须承担各种角色和职责，才能完成工作并把它做好。
要了解这些角色，首先要了解开发过程本身涉及的每个阶段，从概念到完成。
房地产开发的步骤
尽管每个房地产开发商都必须遵循一系列独特的补充步骤，才能获得最佳的结果，但该过程很少是完全线性的。
对于开发人员而言，保持灵活性并始终具有解决问题和进行思考的能力非常重要，因为在任何时候计划都可能出错。
尽管每个项目的过程可能略有不同，但实质上所有房地产开发都必须经历以下阶段：
- 1.预购
- 2.概念阶段
- 3.购买
- 4.城市规划
- 5.施工图和文件
- 6.前期建设
- 7.建设
- 8.完成
房地产开发的性质和规模通常会迫使开发人员不断地重新定位概念的一个或多个方面，或者在开发人员与过程中的其他参与者之间进行重新谈判。
随着大量的资金和开发的发展，所有方面都需要小心管理，因为犯错误的代价可能会非常高。
因此，需要注意的是，成功的开发人员必须能够在巨大的压力和不确定性下适应并蓬勃发展。
让我们仔细看一下房地产开发项目的八个重要阶段：
1.预购
预购是开发过程中相当明显的第一步。
顾名思义，它包括寻找一块有足够潜力翻新现有房产或获得开发批准建造多处住宅的地块或已建住宅。
在此阶段，重要的是您的财务已经到位或至少了解您的借贷能力，以便您知道自己的限额以及应该注意的事项。
毕竟，如果您无法获得这样做的必要资金，那么决定拆除一栋老房子并毁掉五座独立屋是没有意义的。
您还应该组织一个由顾问组成的团队，他们可以就项目的可行性向您提供建议。
它应该是可以协调整个行业专家的整个流程和团队的开发经理，也可以是个人；一名律师，建筑师，测量师，城市规划师和房地产经纪人，他们对成品的最终价值和适销性进行诚实的评估。
2.概念阶段
一旦你找到了一个潜在的站点，下一步就是提出一个概念。
- 您可以在站点上放什么？
- 多少个Unit？
- 多大？
- 有什么限制？
为了确定可以根据您选择的分配分配的内容，您必须首先评估地方议会的发展和规划政策。
通常，可以通过登录地方议会的网站免费访问这些文档，或者，您也可以去他们的办公室并要求查看纸质版本。
此时，您应该仔细评估所选区域的市场需求；换句话说，什么样的住宅可以很好地销售或出租，因为，让我们面对现实，您想要设计和建造一个具有最佳市场可售性的项目。
您还必须对社区特征进行详细分析，因为保持一个地区的传统性质是当地议会及其城镇规划要求和法规的一个重要考虑因素。
此外，考虑您站点的任何邻居以及他们可能对该项目提出的潜在反对意见是一个好主意。
考虑这些因素，并尝试在开始施工之前加以解决，可以节省宝贵的时间和金钱。
最后，您需要动笔，并在允许的情况下对拟议站点进行一些草图绘制；退路、车道、私人开放空间（根据委员会和州政府规划法规的要求）、车库和停车位以及供居民向前行驶的回旋处
在进行这项工作时，你将能够确定在剩余的土地上可以容纳多少个单元房和什么规模。
最终，购买或不购买拟议站点的最终决定将最终取决于购买前可行性评估的数量。
将在本系列的第10部分中进一步详细讨论购买前的可行性，但作为一般规则，此关键评估应包括时间范围，所有成本（包括顾问和建筑成本）以及可能的最终销售价值和所需的利润率。
这将使您能够算出土地对您的价值。
当然，如果开发基于该站点是可行的，那么该是时候考虑报价并争取它了。
3.采购
显然，此阶段涉及以一定价格购买土地，使您能够获得认为该项目可行的必要商业利润。
在本系列的后续文章中，将更深入地介绍这一阶段，并说明如何协商可能的最佳交易。
4.城市规划
您的建筑师将被要求根据您所在的地区以及地方议会的发展准则，制定符合相关国家计划法规的计划。
如今，由于开发过程和相关法规越来越复杂，因此现阶段也需要测量师和城市规划师参与。
为等待做好准备，因为您可能需要长达12个月的时间才能真正获得所有重要的开发批准（许可证）。
5.施工图和文件
一旦您最终获得开发许可，就可以继续进行项目了，现在是时候让您的建筑师和工程师记录工作图纸，以使您能够获得建筑许可或施工证明。
准备更多的等待时间，因为此阶段可能需要三到四个月的时间。
6.施工前
在施工前阶段，您将忙于从潜在建筑商那里获取报价，当然还有开发贷款的银行批准。
7.建设
最后，您到达现场来建造项目，并在每个阶段完成时使用银行贷款的提款逐步向建造者付款。
尽管这个阶段可以持续6到12个月不等，具体取决于项目的规模，但这是开发过程中最令人兴奋的方面，因为您看到所有的辛苦工作都正在取得成果。
8.完成
完成后，您的项目将被租赁或出售。
如第一部分所述，保留您的发展作为高增长投资组合的补充，并从其最终价值中借钱发展更大更好的投资或开发项目，这无疑是长期增长投资组合和财富的最佳方法。
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