体育和休闲中心如何融资?澳洲Recreation Centre商业贷款详解

我可以借多少钱?

  • 娱乐中心(永久产权):最多可以借到房产价值的70%。
  • 最多可以借到100%:如果使用担保人或您有足够的住宅房地产资产,但只适用于标准商业地产。
  • 体育中心业务:可提供设备融资。
  • 最长贷款期限:15到20年,或以住宅地产作为担保,最长30年。
  • 最长的只付利息期限:5年。
  • 超过500万澳元的贷款:根据具体情况进行评估。
  • 接管业务:需要商业计划和现金流预测。
  • 少文件贷款:可用于标准商业地产。
  • 利率:折扣因贷款机构而异,不同的利率适用于商业贷款。

商业(生意)贷款评估

它是一个标准的商业地产还是专门建造的?

当涉及到专门建造的或特殊的商业房地产时,银行是非常保守的。原因是,由于房产的替代用途有限,该房产的买家市场也有限。如果您拖欠贷款,银行很难以合理的价格迅速出售该房产。

例如,一个有内置游泳池和温泉的建筑比一个有很多开放区域(运动场)的娱乐中心风险更高,后者可以很容易地改变为其他不同的娱乐用途。

澳洲房产

然而,并不是所有的银行都这样规避风险。如果您有一个经济实力强大的、长期的租户,与房产相关的风险可以得到缓解或解决。作为申请的一部分,您应该提供一份已经到位的租赁协议的副本。

如果过去两年的租金一直按时支付,而且租约上有几个5年的选项,您就会有更大的机会获得批准。

房贷经纪人可以提供什么帮助

贷款经纪人是贷款方面的专家,他们知道如何建立一个强有力的案例,以便您能在第一时间获得批准。

商业地产和商业融资的贷款不受《2001年全国消费者信贷保护法》(NCCP法)的监管,这意味着贷款政策可以比住宅贷款更加灵活。

然而,由于没有严格的贷款政策,这意味着您的娱乐中心贷款申请必须让信贷员惊叹才能过关。您的申请需要像商业交易一样呈现,而房贷经纪人可以帮助您做到这一点。

通过专业的经纪人您可以:

  • 节省时间和麻烦。
  • 避免申请被拒绝。
  • 借用您需要的金额。
  • 协商后获得较低的利率。
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证明您的收入

您通常需要提供以下材料:

  • 您最近的两张工资单和一份团体证明。
  • 如果您目前正在经营自己的生意,并打算接手该娱乐中心的租约,那么您需要提供您过去2到3年的个人业务财务状况。

有少文件贷款可供选择。这意味着一些贷款机构将接受会计师函作为收入证据的替代形式。以上只适用于娱乐中心被专业贷款机构认为是标准商业购买的情况。

银行如何评估体育和休闲中心?

为了获得休闲中心贷款的资格,银行需要进行估值。估值最常见的方法是使用资本化率(cap rate)方法。

资本化率是根据过去两年的平均净营业收入(NOI)来计算体育场馆的潜在投资回报率(ROI)。估值师将这一平均净营业收入与同一地点的类似规模的房产进行比较。表现出色的体育中心会有一定的溢价。

银行会考虑所有类型的体育中心吗?

这取决于贷款机构。例如,当涉及到有专门的壁球室和溜冰场的专门的娱乐中心时,他们中的大多数可能会比较保守。

然而,如果目前的租赁者已经签署了一个为期5年的租约,并有几个选择,银行可能愿意接受该房产。这只是意味着贷款期限将根据现有的租赁协议而减少。

无论该中心允许开展什么活动或运动,您都可以获得娱乐中心的贷款资格。这包括:

  • 健身房/体育场馆
  • 篮球馆
  • 五人制足球
  • 板球
  • 网球
  • 躲避球
  • 行动球
  • 触摸足球
  • 壁球
  • 瑜伽
  • 普拉提
  • 武术
  • 拳击
  • 攀岩
  • 溜冰
  • 儿童游乐区,包括秋千、跳跳枕和蹦蹦床
  • 生日聚会和其他活动

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注意区域划分

区划可能会定期改变,因此,请确保向当地议会查询,了解您想购买的房产的区划。确保该中心被划为娱乐用途(RE1或RE2),并了解是否有计划在不久的将来重新划分该地区。

如果您是想购买永久产权,这可能会影响您经营休闲中心或吸引租户的能力。但如果您是一个商业或住宅开发商,它可能会带来一个机会。

贷款经纪人可以帮助您获得开发贷款的资格,向合适的贷款机构提交一份强有力的商业计划。

我可以获得贷款来升级设施吗?

也许您可以多借一点,以支付永久产权建筑的小规模维修费用。

这些装修费用可能包括更换木质地板和球场、玻璃、窗户、电气工程、管道,以及翻新设施、厨房和接待区。基本上,只要不是重大的结构性变化,大多数的装修工作都可以进行。

这只是取决于您的住宅物业中可以用作贷款担保的资产数额。同时,您还需要向贷款机构解释您想做哪些改进,为什么它们是必要的。

你购买该房产是为了继续经营吗?

如果您要接手目前的租约,您需要提供的不仅仅是您最近的财务数据。

商业计划

为了让银行对您经营盈利业务的能力有信心,您需要提供一份商业计划书,能够显示业务的现金流预测。这个计划需要与合格的会计师讨论,还应该包括SWOT分析。

基本上,这是您对房产和地点进行的调查,以及通过这些因素看出该企业是否能够盈利。例如,体育中心可能有独特的属性,如攀岩或儿童护理区。

另一个例子是,房产所在地可能正经历着新的住房开发和面向客户广泛化。娱乐中心可能只为成年人服务,但随着年轻家庭迁入该地区,这就提供了一个机会,对综合设施进行补充,以满足儿童的需要。

经验

通常情况下,您需要有5年的行业管理经验。任何推荐信、奖项、认证和文凭或其他有关您业绩的例子都将有助于您的申请。

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我可以以企业为抵押进行贷款吗?

我们不能帮助您用企业的价值来贷款。

这方面的一个例外是资产贷款。对于健身房和健身中心来说,这意味着你能够有效地承担大部分的商业成本。

这是因为健身器材、杠铃、砝码和其他设备是您的主要资产,这些设备构成了员工工资之外的大部分成本。这也是管理债务的最有效的税收方式。

另一个例外是如果您打算购买一个特许经营的健身中心,如Anytime Fitness或Fernwood健身房。当贷款政策定期变化时,请与我们的经纪人联系,了解我们可以帮助您融资的特许经营业务。

购买娱乐中心提示

购买体育和休闲中心需要注意什么

  • 靠近公共交通、主要道路和高速公路。
  • 良好的街道曝光率。
  • 竞争。
  • 位于一个成熟的半商业和住宅区(混合用途)。
  • 拥有场内停车场。
  • 该建筑群包含独立的活动室和会议室,为您提供了定期出租房间的绝佳机会。
  • 有长期租约,例如,租约剩余3年。
  • 在过去的两年里,租金一直按时支付。

对现有业务的尽职调查

在购买娱乐中心业务时,有几个问题要问。第一个问题是他们首先为什么要出售。

如果他们出售是因为他们到了退休年龄,不能再处理业务,这是有道理的。如果不是,这可能是管理不善或他们没有告诉您的事情。这需要花费您很多的钱,存在疑虑是很正常的。

您可以与您的会计师坐下来,查看他们过去两年的财务状况,了解企业是否处于亏损状态。然后,您可能要考虑聘请一名律师和一名在体育中心方面有经验的商业经纪人。

他们可以帮助您谈判协议和财产的销售合同。例如,了解所有空间和设备是否包括在销售价格中。

对于其他商业地产来说,这指的是所有用螺栓固定的东西,但对于体育中心来说,您可能希望与业主协商,将其他设备纳入售价。例如,足球、球棒、拳击袋、椅子、桌子、球网和健身器材。您很可能会得到一个比您自己购买这些物品要好得多的价格。

一些娱乐中心有提供儿童托管服务的许可证。例如,它可能有能力容纳75名儿童,并提供课外辅导(OSHC)。您需要考虑能否与理事会合作,延长这些许可证,以提供长期的日间托管和假期托管?

商业(生意)贷款评估

其他需要注意的许可证

  • 如果您打算卖酒,您需要一个酒类许可证。
  • 食堂需要遵循您所在州的相关食品安全和职业健康与安全标准。
  • 根据《无烟环境法》(新州)或您所在州的同等法律规定,禁止在封闭的公共场所包括室内娱乐中心吸烟。
  • 您和您的员工需要完成一个儿童工作检查(WWCC)。
  • 总之,所有体育和休闲中心都有义务为顾客或会员提供一个安全的环境。

体育设施行业的情况如何

在截至2016年的5年里,体育和娱乐设施行业的年增长率为1.0%(IBISWorld)。

在过去几年中,澳大利亚举办的大型体育赛事,包括国际足球和板球,加速了有组织的体育和娱乐活动的普及。

然而,这些类型的企业可能会有很高的准入门槛,因为位置好的娱乐中心是归政府所有的(作为社区中心)。

除此之外,政府资金一般只提供给非营利组织,但这些类型的组织需要承担公共责任保险水平较高。

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