澳大利亚跨州房产投资详解 – Interstate Property Investment

在州际购买房产的注意事项

您是否考虑在州际购买房产,但不知道从哪里开始?

这是一个使您的房地产投资组合多元化的好方法,但您如何避免产生那些不易发现的失误,并确保您不会错过黄金机会。

做好功课

首先,不要认为决定您所在地区的房产价格的因素在任何地方都适用;澳大利亚的房地产市场并不只有一个。

您需要通过研究历史价格、租金收益率、该地区的未来发展计划等来进行尽职调查。

您还需要关注增长的驱动因素,例如:

  • 负担能力。
  • 基础设施投资。
  • 其他城市投资。
  • 就业机会。
  • 人口增长。
  • 旅游业预测。

房贷额度及利率评估

参观该地区

现场考察该地区并亲自走访该房产是无可替代的。仅查看网上的房地产清单往往会产生误导。

参观该地区,与当地人交谈,并在议会记录中找出最近对哪些发展计划进行了投票表决(应该可以公开获得)。

为了有效地利用您的时间,您还需要将旅行安排在参观房屋的计划之中。尽可能多地去看更多的房产。

例如,在Sydney买房的节奏很快,几乎像拍卖一样。

在Brisbane or Perth的一些地方,买家往往话语权更大一些;您将有更大的权力来协商签订建筑融资合同和害虫检查合同。

虽然您可能无法参观所有感兴趣的房产,但您可能想雇用可以为您提供专家知识,对该地区的见识以及可以进入非公开/非上市房产的买方经纪人。

专业提示:您也许可以在纳税时将旅行的费用作为房产投资费用来申报减税。

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组建的专家团队

买方代理

在跨州购买房产时,雇佣买方代理人可能是十分值得的。

他们可以帮助您在竞争激烈的澳大利亚房地产市场上购买到理想的房产。

虽然他们的费用从几千到15,000澳元不等,高档房产的费用可能更高,但是他们可以帮助您避免跨州购买房产的常见陷阱,并使该过程更易于管理。

专业建议:谨防两级房产营销,即对本地人一个价格,对来自州际或海外的人一个价格。昆士兰州东南部在这方面非常有名。

为避免支付高于市场价格的溢价;

  • 做好调查,确定您要购买的地区是否有两级房产营销。
  • 即使没有,也要对该地区的类似房产进行比较,以便在谈判中取得优势。
  • 完全避免这些可能性。
  • 在跨州购买房产时,要充分利用买方代理的知识和技能。
  • 知道什么时候该放弃。

本地律师或房产经纪人

在跨州购买房产时,要注意房产转让方面的差异。

以新南威尔士州和昆士兰州的差异为例。

  • 在新南威尔士州,律师和房产经纪人都可以进行房产交易,而在昆士兰州则不然,只有注册律师可以处理房产转让。
  • 与昆士兰州不同的是,在新南威尔士州,如果一方未能在结算日结算,另一方不能立即终止合同。必须将标准的14天“终止通知”送达另一方;只有在发出此通知后,才能终止合同。
  • 在昆士兰州,大多数合同都要经过财务/建筑检查和害虫报告。在新南威尔士州,除了卖家的某些披露义务外,没有标准的建筑检查或财务条款。

还有其他法律要求,并且在跨州购买房产时,各州在印花税、销售合同、房产税等方面有很大不同。

我们建议聘请一位在处理您所购买的州的房产转让和房产事务方面有经验的房产经纪人。

专业建议:在不同州购买房产,而不是全部在一个州购买,可以减少土地税。每个州都有自己的规定。

例如,在新南威尔士州,您的税款是根据所购买房产的累计价值计算的。

但是,如果您在维多利亚州、昆士兰州和新南威尔士州之间购买房产,则这些房产将以较低的税率单独征税。

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一个好的房产经理

您要确保与您的房产经理交谈,并征询他们对房产状况,对租户的吸引力,空置率,全部维护,管理等方面的公正意见。

归根结底,将由房产经理处理您的投资房产的日常工作,如果房产出现问题,一名负责的房产经理会提前告诉您。

建议:选择一位有经验的房产经理,该经理不要管理太多的房产。

通常情况下,一名管理超过150个房产的房产经理人将无法提供个性化的服务和关注,而这正是您在跨州购买时需要的。

专业抵押贷款经纪人

在州际购买房产时,第一步就是要获得房屋贷款的预先批准。

投资贷款的审批标准相当复杂,尤其是在需要负资产负债收益以证明您可以负担得起贷款的情况下。

专业的抵押贷款经纪人可以帮助您了解关于邮政编码限制、贷款与价值比率和负资产负债率的贷款政策,以最大程度地发挥您的借贷能力。

财产类型和财产所有权也因州而异,这最终会决定您获得批准的机会。

我们还可以对房产进行免费的前期估价,如果房产有任何问题,估价通常会发现。

您知道我们的一些贷款人为房产买家提供购买现金返还吗?这可以帮助您抵消购买房产的一些费用,在某些情况下,可以将差额收入囊中。

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考虑跨州购买的弊端

在您经历了整个过程,考虑了风险和权衡了利益之后,现在是时候进行计算了。

找出您要完成的资金到底是多少,您每周的现金流会是多少。

您的投资物业最初很可能是负增长的。

仔细考虑您的现金流,以确保您有足够的流动性来支付短缺资金和抵押还款。

找出是否有资格获得投资贷款

很多投资者正在购买州际购买、、房产,因为他们自己所在地的房产表现不佳,或者较高的进入价格将他们拒在市场之外。

在跨州购买投资房产时,做好尽职调查和研究,可以帮助您将风险降到最低,并使您的收益最大化。

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