房价的未来掌握在澳洲央行的手中

澳大利亚储备银行这些天所说的话或多或少是没有意义的–随着强劲的核心通货膨胀的出现，其行动最终将由数据决定。

大流行病带来的巨大不确定性和对活动的深刻干扰，要求RBA既要提供极端的政策刺激，又要提供令人信服的叙述，证明隧道尽头有一线光明。

这种说法是建立在RBA的 “前瞻性指导 “和收益率曲线目标的基础上的，这清楚地表明利率将在2024年前保持低位。尽管RBA因犯错而受到谴责，但恰恰是这种信心和确定性帮助了经济复苏的动力。换句话说，马丁广场在一定程度上是其自身成功的受害者。

重要的是要指出，虽然RBA的前瞻性指导意见是有说服力的，这让消费者和企业有信心出去消费和投资，但这些声明总是受到国家依赖性的约束。也就是说，数据总是会决定利率的走向，而不考虑马丁-普雷斯的叙述。

鉴于其对媒体的影响力，RBA一直喜欢讲故事来合理化其前景。这方面的挑战是，它在任何时候的前景都是基于一套判断性的预测。RBA率先承认，其预测通常在12个月左右的时间里不值得在纸上书写。即使在这个时间范围内，RBA也很难预测我们的命运。

自去年年底以来，我们的核心观点是，RBA将在2022年下半年或2023年初提高利率。现在的通胀和就业数据使得2022年末很有可能。随着RBA即将接受一项重要的独立审查，即为什么在行长Philip Lowe的大部分任期内都没有达到其通胀目标，它将倾向于在结果上超额完成，而不是不足完成。

自2016年以来，在通胀率低于2-3%的目标后，在一段时间内超标也无妨，这正是RBA的预测。这可能解释了Martin Place最近优先考虑其任务的充分就业方面，以及希望看到失业率有一个 “3把手”，而不是一味地将核心通胀保持在其目标区间的中间。

上一次对RBA进行审查是在1997年的Wallis金融系统调查期间。这导致它随着澳大利亚审慎监管局的成立而失去了银行监管职责。政治上狡猾的Martin Place成功地将自己从2014年Murray金融系统调查的职权范围中正式删除，该调查不允许评估其政策效力。

即将进行的评估对RBA来说是一种变革的威胁，而它在体制上是倾向于抵制变革的。一个最坏的情况是，评估建议通过洛威的继任者注入独立的企业血液（类似于1989年伯尼-弗雷泽的任命），从而危及到拟议中的向他的大脑型副行长盖-德贝勒的过渡。

在多年高估通胀和工资增长之后，洛威有理由花时间评估目前的脉搏是否可持续。通过在5月份围绕RBA是否应该将其到期债券的收益再投资于新的证券（它不会）创造一个政策问题，他已经消除了在竞选期间就是否应该加息进行尴尬辩论的前景。

因此，核心情况是，在2022年下半年，与美国联邦储备委员会、英格兰银行和可能的欧洲中央银行等中央银行世界的大部分地区一起，进行两到三次加息。

在2021年10月最近的住房热潮的高峰期，本专栏认为，全国房价将继续攀升，然后在RBA的第一个100个基点的现金利率上升后开始15-25%的修正。虽然自10月以来资本收益率明显放缓，但全国住宅价值已升值3.4%。

悉尼和墨尔本的住房市场在引领了最初的冲锋之后，已经降温–悉尼的房价在小幅上涨，而墨尔本的房价似乎在平缓下降。不足为奇的是，像布里斯班、阿德莱德和珀斯这样的廉价市场，以前落后于较大的首都城市，正在推动这一繁荣的最后阶段。

要明确的是，我们对2021年10月的房地产价格预测保持不变。

廉价的资金给我们带来了自2020年9月低点以来价值26%的资本收益，这与我们一直在寻找的20-30%的收益相一致。购买力的降低将使其中的一部分消失。

缓解因素包括强劲的家庭收入增长和澳洲央行缓慢的加息轨迹，这两种情况都是可能的。我们已经复制并完善了澳洲央行复杂的内部住房模型，该模型同时考虑了市场的需求和供应两方面，它指出在抵押贷款利率永久增加100个基点后，房价将大幅下跌33%。

澳洲央行的试探性举措加上薪资恢复强劲增长应有助于改善这种下行情况。在这一点上，洛威在本周发表了一个有趣的言论。他指出，由于家庭债务的增加，经济对利率变化更加敏感。

虽然这是不言而喻的，但正如本专栏之前所断言的那样，它提出了一个前景，即RBA的中性现金利率可能比洛尔最近声称的3.5%至4%的最有可能的估计水平低得多。

现实一点吧–如果RBA被迫将其现金利率提高到4%，这将意味着房贷利率超过6%，那么上帝会帮助澳大利亚的房价。

我的同事基兰-戴维斯（Kieran Davies）最近强调了金融市场对中性的估计（略微偏向2%）与RBA约3.5-4%的模式情况之间的脱节。这场辩论的解决对所有资产价格有巨大的影响。

戴维斯将RBA的最新经济预测应用于广泛引用的泰勒规则，该规则指导最佳货币政策决策，戴维斯发现，如果市场对中性的估计是正确的，RBA的现金利率应该在2023年底达到3％。如果RBA的中性估计是正确的，现金利率应在2023年底增加到4.8%。

在我们的住房分析中，我们没有看透房贷利率上升的前100个基点，或略高于3％的标准浮动利率。5%以北的住房贷款利率代表了一个完全不同的主张。

为了正确看待廉价货币的力量，自RBA开始将现金利率从2019年6月的1.5%降低到今天的0.1%以来，全国住宅价值已经上涨了34%。廉价的钱能给人带来什么，昂贵的钱能带走什么。

但也有一个内在的循环性：RBA不会在房价暴跌时继续无意识地提高利率，这使我们回到了洛威关于货币政策在高杠杆经济中的效力的评论。真正的中性现金利率可能比市场或RBA认为的要低。