用你的SMSF购买房产时需要考虑的10件事

在过去的12个月里，澳大利亚人对房地产的热爱从未像现在这样明显，市场上出现了狂热的现象。

如果你想用你的超级资金购买房产，这里有10件事情需要考虑，然后再匆忙进入。

在外出投資超級年金之前，為自己管理的超級年金基金建立投資目標和策略。不應該在投資後才做，或寫成適合所需的投資–像某些受託人那樣–因為這是錯誤的做法。

SMSF投资必须始终符合战略，该战略详细说明了基金可以对直接财产进行多少风险敞口，风险敞口的形式以及在基金成员的情况下如何合适。

而且，这也不是一劳永逸的–SMSF审计师每年都必须确信基金有一个投资策略，而且其投资符合这一策略的要求。

最近，投资多样化已经成为澳大利亚税务局的焦点，因此，SMSF的审计师也在关注。

将基金资产的很大一部分放在单一的 “不稳定 “资产上–直接的房产–会敲响警钟。这并不是说SMSF不能投资房产，但必须在基金的投资策略中适当处理。请记住，一个分散的投资组合对于提供退休收入和分散投资风险至关重要。

SMSF不能从与基金有关的任何人那里获得住宅物业，而且成员和其他相关方在SMSF中的使用也有限制–即使他们支付市场租金。

这些限制不适用于 “商业不动产” – 一般来说，完全和专门用于商业的土地和建筑物，例如办公室等商业地产，或用于初级生产的土地。

大多数人没有足够的超级资金来直接购置房产。

在没有足够储蓄的情况下，有许多方法来构建超级的财产所有权，包括共同租户，或使用相关的非风险Unit信托。然而，最常见的是通过有限追索权借款安排进行借款。围绕LRBA的规则很复杂–所以要了解这些规则。

如果没有一切准备就绪，在签订合同后，试图让房产进入超级市场，或在LRBA下解决如何融资的问题将是一个问题。损害发生后的修复工作是复杂而昂贵的。

当使用LRBA为购置房产融资时，它将在法律上以裸体信托的形式拥有。因此，请做好准备，以避免复杂化和双重印花税。

对于LRBA，对房产的改造方式和类型有限制–你不能改善或改变它的性质。ATO有很多材料解释了维修、维护和改善之间的区别。

为了克服开发、分割或改变房产用途的限制，可以考虑让您的SMSF在收购房产的Unit信托基金中获得Unit–由LRBA提供资金，而不是由SMSF直接购买。

请注意，一旦偿还了贷款，SMSF就不能再贷款来资助任何房地产开发或改造。

获得购买房产的资金可能是这个过程中最困难的部分，因为主要银行不再向SMSF提供LRBA的贷款，其他贷款机构要么效仿，要么收紧审批程序。因此，用关联方贷款为LRBA融资可能是唯一的选择。

关联方贷款的一个重要风险是，SMSF从使用借贷资金购买的资产中获得的收入，包括资本收益，将被视为非公平收入（NALI），并按最高边际税率纳税。

为确保NALI条款不适用，贷款条款必须符合ATO的安全港准则，或以商业上可用的贷款为基准。

对于从2018年7月1日开始的LRBA，如果贷款来自基金的关联方，或者如果你满足了退休等释放条件，你的TSB将被增加，以包括你在未偿还贷款金额中的比例。

因此，在购买涉及由你或关联方融资的LRBA的房产之前，要注意如何偿还贷款，如果将你未偿还的LRBA金额比例计入你的TSB，就会使其超过170万元（在前6月30日），并禁止你进行非优惠供款。

其他可能受到影响的权利包括追赶式优惠缴款、用于确定豁免的当前养老金收入的隔离资产方法、工作测试豁免缴款、配偶税收抵消和政府共同缴款。

最后，重要的是要考虑不可预见的事件，如基金成员过早死亡，或关系破裂，这可能需要在不适当的时间强制出售财产以支付赔款。