为什么你应该保持房产和股票的比重

随着通货膨胀的升高，很明显利率已经见底，并将从历史低点上升。但这个紧缩周期，特别是在开始时，将不同于过去的那些。它将是艰难而缓慢的。

这意味着股票和房地产等增长型资产的前景可能不会像许多人所说的那样受到挑战。

在以前的加息周期中，中央银行（包括澳大利亚储备银行）从已经设定的高于通货膨胀水平的水平上提升了利率。换句话说，加息是从 “实际利率 “为正的位置开始的，其对活动的影响是强有力的。因此，当经济接近过热的水平时，积极的实际利率上升抑制了通胀预期。

实际利率是通过比较市场利率和通货膨胀来计算的。通常情况下，市场利率超过实际和可预见的通货膨胀，因为储蓄者和贷款人自然会寻求对通货膨胀的补偿。

然而，今天的情况显然不是这样的，而且自全球金融危机以来，情况确实不是这样的。

在过去，加息也引发了股票市场市盈率的回落，并提升了房地产的资本化率。加息减缓了信贷增长，遏制了通货膨胀，降低了增长型资产的感知价值。

随着整个西方世界的利率开始回升，投资者是否应该为增长型资产的市场逆风做好准备？

我认为，对投资者来说，预测本周期内 “实际 “利率的变化比预测名义利率的变化更重要。利率和通货膨胀的相互作用将是至关重要的。我们正在进入一个我们以前从未见过的利率上升周期。

首先，中央银行将利率保持在太低的水平已经太久了。我们以大多数西方国家的利率在零左右的独特情况开始这个加息周期。同时，通胀率读数为3-5％。因此，实际利率是负的，而且明显是负的。

这个加息周期也将是独特的，因为根据各国央行告诉我们的情况，他们将非常缓慢地加息，以避免对其经济造成压力。在澳大利亚，RBA将谨慎行事，以避免引发房贷压力，并避免联邦和州政府因巨大的利息账单而负担过重。值得注意的是，债券利率每上升1%，政府的综合利息支出将增加140亿元，或占GDP的0.7%，意义重大。

因此，利率很可能不会像通货膨胀那样快速上升。它们将滞后于通货膨胀。这反过来意味着，在这个周期内，实际负利率实际上会增加，而不是减少。

这对投资者来说很重要，因为实际负利率的上升意味着股票和房地产市场将继续得到支持，就像现金利率被推到不温不火的通货膨胀率以下时那样。

重要的是，通货膨胀也将反馈到企业盈利增长中，特别是对于管理良好的提供基本产品或服务的企业。

最有可能受益的行业将是非自由裁量的零售商、服务提供商、建筑公司和那些支持政府基础设施倡议的公司。

大型非自由裁量的零售商，如Coles、Woolworths和Bunnings的所有者Wesfarmers，他们在家庭领域处于领先地位，将能够随着通货膨胀的到来调整其价格。重要的是，这些公司将在通货膨胀重估库存时投资于营运资本。

综上所述，实际负利率的增加很可能会牵制股市的市盈率。在任何情况下，即使市盈率下降，盈利增长也很可能抵消这一点。

物业管理公司也将有一个通胀的尾巴，通胀将反馈到由良好企业占用的优质物业的租金增长上。

工业、商业、农业和非消费性行业的优质房产将在本周期内继续表现良好。租金的现金收益率仍将远远高于银行存款的利率，而银行存款的利率受到RBA的严格限制。带有嵌入式通胀调整的租约应确保资本收益仍将被公布。换句话说，虽然房地产资本化率会增加，但优质房地产的现金流可能会以更快的速度增加。

然而，银行业将受到RBA缓慢提升利率的教条主义政策和取消廉价批发资金支持的影响。银行将继续与利息利润的压缩作斗争，因为储户要求更高的利率，而他们的一些高杠杆的借款人支付增加的房贷利率的能力有限。

这导致我认为，投资者应该保持对房地产和股票的权重。然而，他们应该审查他们的头寸，并向那些受益于更高的负实际利率的行业倾斜。投资者必须保持对质量的关注。具有定价能力并产生可持续现金流的企业将从通货膨胀中受益。

然而，要提醒投资者注意的是。纯粹的固定收入收益投资将受到挑战。此外，随着通货膨胀的加剧和RBA对短期利率的压制，浮动利率的投资也将贬值–而这正是它所暗示的。