加息后房价可能下跌多达20个百分点

澳大利亚通货膨胀的正常化，以及澳大利亚储备银行的现金利率也随之正常化，这对一切–股票、债券、房价和投资组合建设–都是一个游戏规则的改变。

每个人都需要回到第一原则，并在短期和长期利率可能高得多的情况下，重新评估他们的决策。

虽然看起来债券市场欺负了RBA，使其放弃了2024年0.1%的收益率曲线目标，但事实是，央行一直都是依赖数据的。

当然，Martin Place没有料到核心通胀率会在9月份进入其目标的2-3%范围。但同样的，菲尔-洛威行长会很高兴，他更接近于实现他关于就业、价格稳定和国家繁荣的目标。在本周通胀数据公布之前，一位海外参与者问我，RBA是否会向债券强盗 “屈服”，他们打赌收益率曲线目标会被放弃。我回答说，我们 “预计RBA将在11月或12月的会议上放弃其2024年的前瞻性指导，收益率曲线目标将在此后到期”。

核心通胀进入目标区间的后果是，RBA可能会在2022年下半年或2023年初开始提升其现金利率，但要符合几个标准。首先，Martin Place希望看到多个季度的通胀率在其目标区间的中点附近，以确保条件真正正常化。第二个标准是有证据表明工资的增长速度与目标通胀相一致。实际上，这需要时间，这使得2022年下半年成为最早可能的启动点。而且存在着重大的不确定因素。

澳大利亚的经济在以合理的速度增长的同时，并没有产生过高的工资成本，这是非常好的。这部分归功于我们通过雄心勃勃的技术移民计划不断引进人力资本的能力，这使得澳大利亚成为经合组织中最具多元文化的国家。

我们的领导人完全打算利用澳大利亚卓越的COVID-19管理，使我们成为世界级人才的首选目的地。新州州长多米尼克-佩罗特希望吸引200万技术移民。而总理莫里森和财长乔希-弗莱登伯格也同样表示，他们希望在全球范围内吸引最优秀的人才，使澳大利亚成为印度太平洋地区的强国。

学生和技术移民潮将缓解工资成本和通货膨胀的上升压力，并可能允许RBA将其目标现金利率的上调推迟到2023年。因此，很大程度上取决于劳动力供应，以及目前的缺乏。

我们之前的分析表明，失业率的大规模降低主要是由大约334,000名外国工人的离开所推动的。如果这些海外劳动力供应返回，许多公司一直抱怨的技能短缺问题应该会消散。

随着通胀率逐渐进入目标区间，洛维没有必要继续承诺在2024年前不会加息，也没有必要将利率维持在2024年仅为0.1%的水平。因此，RBA应该将其2024年的前瞻性指导转变为 “依赖状态 “的姿态，以不断变化的数据为前提。这有利于RBA在11月的会议上迅速搁置收益率曲线目标，尽管它有可能推迟到12月。

收益率曲线目标是一项有问题的政策，因为RBA不得不反复（最近是不成功的）为其辩护，这损害了其信誉。相比之下，规定性更少、更灵活的债券购买计划已经取得了巨大的成功，并为RBA提供了更多的选择，以应对意外的下行风险。对于所有关于通货膨胀的喧嚣，这些风险仍然存在。

RBA有理由利用债券购买计划（该计划已将汇率和长期利率降至远低于其反事实水平），同时在未来经济下滑时降低隔夜现金利率。这将削弱马丁广场完全依赖现金利率的程度，并减轻短期利率过低在一个浮动利率债务占主导地位的经济体中产生的住房泡沫风险。

由于预期澳洲央行会放弃收益率曲线目标，市场已经迫使2024年4月政府债券的利率从0.1%的目标上升到撰写本文时的0.54%。理论上，在没有澳洲央行干预的情况下，这可能应该在0.7%至0.8%之间。在长端，10年期澳元利率已攀升至高于美国同等利率30多个基点，这曾是我们预期的一个门槛。

存在的问题是RBA和美国联邦储备的 “中性 “现金利率在哪里。大多数经济学家认为当地的中性利率在2%到4%之间。如果这是正确的，这将意味着RBA必须将现金利率提高到3%左右，以确保它既不是收缩性的也不是刺激性的。虽然我们内部对此有不同的看法，但我的直觉是，中性利率比人们想象的要低得多，更接近于1%至1.5%。这最终是一个经验问题–只有时间才能证明。

即使是100个基点的加息也会对资产定价产生深远的影响。再加上银行对融资成本正常化的一些超周期加息，这可能会迫使房价，例如，修正约15%至25%。事实上，RBA自己的房价预测模型，我们已经复制和改进，意味着更大的下降，约33％。

在全球金融危机以来的十年里，中央银行能够在所有经济问题上倾注看似无限的资金，因为没有通货膨胀的成本。我们长期以来一直认为，这些政策将证明是通货膨胀的。今天，中央银行越来越多地面临着几十年前他们的前辈们所面临的那种令人反感的选择：在通胀预期不断攀升的情况下，你是想要更高的增长还是更低的通胀？

另一个重大的政策选择是新州财政部长马特-基恩上周五耸人听闻地宣布，他将暂停向新州世代基金的债务退休基金提供110亿澳元的预计纳税人收入。这是在总理多米尼克-佩罗特（Dominic Perrottet）9月20日宣布的史无前例的110亿元的债务偿还之外，将使用债务退休基金积累的资本进行偿还。这些决定是本专栏和包括新州不屈不挠的影子财政部长Daniel Mookhey在内的其他人长期倡导的。

债务退休基金是佩罗特在2018年有预见性地创建的，用于偿还债务和减少财政风险，最近在出售WestConnex的下半年后，规模增加到260亿元。通过将该基金110亿元的纳税人收入重新转回新州的预算，并偿还110亿元的债务，长期倡导ESG的基恩和佩罗特将把纳税人的债务负担减少到前所未有的220亿元。

Kean和Perrottet仍有紧迫的政策问题需要解决。这些问题包括如何处理新州此前在2021年向债务退休基金缴纳的约23亿元的债务资金，这些资金应被用于基础设施建设和/或债务偿还（否则它们将只是代表新州利用纳税人的钱在市场上赌一把）。

还有一个问题是，一旦新州偿还了110亿元的债务，该基金中剩下的150亿元资本（包括上述的23亿元）该如何处理。与其在市场上炒作这个问题，这150亿元最好是用来支付佩罗特签署的1085亿元的基础设施支出。毕竟，2018年出售WestConnex上半年的70亿元作为债务退休基金的种子，当时佩罗特就承诺要支付新的基础设施投资。