投资者和租房者回到城市，因为对大流行病的担忧有所缓解

尽管人们越来越相信放宽边境限制和海外学生的最终回归将促进需求，但外郊和地区的租赁价格继续飙升，而许多城市内的租赁市场却在挣扎。

在过去的12个月里，悉尼和墨尔本外围的Suburbs海滨地区的租金增长了40%，因为租户争相购买具有生活设施的房产。

John Daewoud是Property Co.集团在悉尼以南约30公里的萨瑟兰郡出租房产，他说他最近在三天内收到了约100个关于Yowie Bay的家庭租赁的询问。

Daewoud说，”悉尼沿海边缘地区的任何地方 “都非常受欢迎，因为传统的租房者正在与那些最近卖掉房产并在寻找另一处房产时租房的人进行竞争。

“这是一个多米诺骨牌效应，”他说。”房地产市场如此强劲，以至于卖家不得不租房，直到他们能找到另一个买房的人。”

维州的莫宁顿半岛也有类似的情况，这个位于墨尔本西南约76公里的海滨和农业社区，在COVID-19封锁期间蓬勃发展。

租赁机构Allocate的老板Andrew Levy说，由于租户争夺有限的存货，带游泳池的四居室度假屋的周租金增加了约40%，达到约10,000元。”李维说：”要找到长期租约非常非常困难。

根据监测房地产市场的CoreLogic公司的分析，在全国范围内，自2020年初COVID-19爆发以来，出现了向低密度房产的转变。

CoreLogic表示，在2020年3月至今年9月期间，全澳首府城市房屋平均租金上涨了近10%，而首府城市公寓租金则下降了约1%。

墨尔本的公寓行业是最弱的（租金下降7%），其次是悉尼（下降1%）。

市场专家表示，墨尔本和悉尼的中心城区和内城的租赁市场将继续挣扎，特别是在墨尔本，直到办公人员的数量增加，以及国际边界限制的放宽吸引外国学生和移民。

墨尔本Direct Property Group的主管Elishah Lusi说，由于房东努力吸引和留住租户，一些内城区的高层建筑周租金已经下降了高达30%。

在悉尼，已经慢慢开始重新开放，有迹象表明活动重新开始，但与大流行前的入住率相比仍有很大差距。

“在过去14周的[封锁]之后，它正在回升，”悉尼湾地产公司的董事格兰特-阿什利说。”但仍有一些路要走。”

市场专家称，谨慎的投资者开始回归，锁定的情况开始缓解，尽管恢复到大流行前的状况可能会很缓慢。

CoreLogic的研究总监Tim Lawless说：”一旦国际边界重新开放，随着学生等移民寻找租房，租赁市场很可能会立即出现积极影响。”

这就是在伦敦、纽约和旧金山发生的事情，因为COVID-19的危险有所缓解，近两年来处于低迷状态的租赁市场又迸发出活力。

在墨尔本，18岁的露西-阿伯特和她的双胞胎妹妹夏洛特认为，大流行病的风险已经降低，足以让他们从父母的湾边住宅搬到离城市和他们正在学习的大学更近的出租公寓。

“很多人在封锁期间都陷入了同样的常规，”露西说。”我们要尝试一些新的东西。”

维多利亚大学米切尔研究所的教育政策研究员Peter Hurley说，房地产市场受居住在澳大利亚的海外学生减少50%的影响最大。

在400亿元的非学费支出中，每年有超过140亿元（或36%）用于租金，特别是在中央商业区周围。赫尔利乐观地认为，随着国际边界限制继续放宽，学生将开始回国–而不是在网上完成他们的学位。

SQM研究公司的总经理路易斯-克里斯托弗补充说，由于长期居住在城市的人 “寻求回到更大的设施、家庭和朋友的选择”，区域性的外流可能放缓或下降。

Lawless也认为，投资者对公寓的需求增长也在推动复苏。”他说：”投资者的需求在历史上一直偏向于中高密度领域，这可能是因为高密度风格的住宅维护成本较低，收益率通常较高。

随着利率降至历史低点和贷款机构放宽限制，投资者的房贷需求已从23%左右的历史低点增加到30%以上。

根据CoreLogic的数据，公寓价格的上涨已经远远落后于房屋，而收益率却在上升，这使得它对许多投资者更具吸引力。

“Lawless说：”较低的进入点和较高的收益情况都可能是对投资者有吸引力的选择，因为他们在住房市场上变得更加活跃。

CoreLogic的分析显示，公寓租金的年度趋势最近转为积极，正在赶上房屋租金的增长速度，尽管基数较低。

去年4月至12月，首都城市的公寓租金下降了约6%。墨尔本CBD的租金下降了23%以上，Southbank的租金下降了19%。

自今年年初以来，首都的公寓租金增长了约5%，而城市房屋租金则增长了7%。

市区内的供应越来越少，租金价格也开始上涨。

“Lawless补充说：”随着其他地区的租房者越来越负担不起，租房需求正被转回市中心区。

9月期间，全国各地的住宅物业租赁空缺率约为2%。

阿德莱德、珀斯、达尔文、堪培拉和霍巴特都低于1%，布里斯班为1.4%，悉尼为2.7%。

墨尔本和悉尼的CBD空置率分别为8.4%和8.2%。