过度繁荣的 “住房市场是经济的系统性风险RBA

澳大利亚储备银行警告说，利率或风险溢价的急剧上升可能会引发已经很高的资产价格下跌，包括住房，因为它强调强劲的价格增长可能让位于 “过度繁荣”。

虽然资产价格受到创纪录的低利率和预期投资回报的支撑，但央行表示，鉴于笼罩在经济前景上的不确定性，一些价格是高的。

“RBA在周五发布的《金融稳定评论》中说：”价格的急剧下跌可能会对金融系统造成最大的伤害，因为这些资产的杠杆作用很普遍，特别是住宅和商业地产。

央行表示，与 “高额和不断上升的家庭负债 “相关的系统性风险已经积累。

“虽然住房成交量和住房价格增长因锁定而略有缓和，但最近的承诺数据表明住房信贷增长可能会进一步回升。”

RBA表示，贷款人迄今一直保持着标准，但高债务与收入比率的贷款有所增加，住房信贷的持续增长将增加家庭高债务的风险。

“不可持续的债务趋势可能会在房地产价格快速上涨和外推预期的环境中出现，新的借款人会伸展他们的财务能力，未来价格无序调整的可能性更大。”

在过去的12个月里，全国的房价平均上涨了20.3%，其中涨幅最大的是霍巴特（26.8%）、堪培拉（24.4%）和悉尼（23.6%）。

与监管机构的关注更相关的是，在同一时期，业主自用房屋贷款平均增长了15%，为56.49万澳元。在新州，自2月以来的增长为11.2万澳元，将平均贷款推至创纪录的73.2万澳元。

明年初，住房信贷增长预计将超过10%，按六个月的年化计算。与此同时，根据统计局的最新数据，工资增长仅为1.7%。

“更快的信贷增长–尤其是超过收入增长的信贷增长–提高了家庭过度杠杆化的风险（包括因为对持续资本收益的不现实预期）和/或银行资产负债表上的住房贷款质量恶化，”RBA说。

为了解决日益增长的系统性风险，该银行注意到审慎监管机构将贷款可偿还性缓冲区从2.5%提高到3%的举措，这在很大程度上是对贷款机构的警告。

澳大利亚审慎监管局主席韦恩-拜尔斯说，如果对重债借款人的贷款水平继续上升，他准备对银行实施额外的限制。

“我们将继续审查这一情况。这不是一次性的工作，”Byres先生本周告诉AFR。

为了消除这些担忧，RBA指出，随着价格的上涨，现有借款人的财务弹性已经提高，而高额的家庭储蓄正在提供更大的财务缓冲。

预计到今年年底，家庭将储存约2000亿元的额外储蓄。

家庭储蓄率–家庭每次支付的钱–目前在10%以上，是长期平均水平约5%的两倍多，但比第一次全国封锁期间的20%要少。

“家庭继续建立他们的金融缓冲区，2021年上半年的储蓄率高于过去十年的大部分时间，”RBA说，并指出许多已经添加到房贷和抵消账户。

风险最高的借款人，即那些高负债（贷款与收入比率超过6）和低流动性缓冲（少于一个月）的借款人占不到1％的业主。