如何从利基型房地产投资信托基金(REITs)中获利

随着估值飙升，投资者为高增长行业的房地产支付更大的溢价，一些利基房地产公司看起来更像科技股。

为退休人员提供土地租赁社区的开发商Lifestyle Communities，一年来回报率达到89%。儿童保育物业所有者Arena REIT上涨了70%。假日公园业主Ingenia Communities Group，在经历了几年的收益后，上涨了26%。

投资者似乎对澳大利亚房地产投资信托基金（A-REITs）和拥有利基或替代性资产的房地产公司爱不释手。这些资产包括酒馆、加油站、便利店、农场、托儿所、假日公园、建房出租、自我存储、数据中心和冷藏设施。

但利基型A-REITs的估值上升令基金经理感到担忧。

一些人认为，投资者应该关注那些以低于资产价值的价格交易的大型A-REITs。

“SG Hiscock & Company的房地产投资组合经理Grant Berry说：”在小众的A-REITs中寻找价值机会越来越难。”我不会放弃那些失宠的大型传统A-REITs。一些在表现不佳的股票市场上看起来很有吸引力，而且它们持有高质量的资产。”

根据Berry的分析，利基型A-REITs的交易价格与其有形资产净值（NTA）平均溢价30%。他研究了Arena REIT、Charter Hall Social Infrastructure REIT、Hotel Property Investments、Ingenia、National Storage REIT、Rural Funds Group和Waypoint REIT。换句话说，在这些A-REITs中，投资者为1元的资产支付1.3元。

相比之下，GPT集团是市场上历史最悠久的A-REIT，也是最大的A-REIT之一，其交易价格比NTA折价约15%。

利基型A-REITs占S&P/ASX 300 A-REIT指数的7%。但它们正在迅速增长，如果澳大利亚跟随美国的趋势，它们将成为该指数和投资者投资组合中更大的一部分。

美国的利基房地产子行业现在在美国房地产投资信托基金指数中的权重比传统的核心房地产要高。投资者可以购买拥有手机信号塔、医疗保健中心、生物技术实验室、学生宿舍、木材采伐者、家庭住宅和度假村的美国房地产投资信托基金。

在澳大利亚，传统和利基A-REITs之间的差距可能会缩小，原因有三。

首先，COVID-19的余波放大了传统物业资产的结构性阻力。由于越来越多的人在家工作，办公大楼受到了挑战。大型购物中心已经被封锁和电子商务的发展所扰乱。

其次，利基型A-REITs大多经营在增长较高的行业，如数据中心和退休相关的物业。利基型A-REITs的交易价格比其净资产收益率高，可以很好地筹集股权资本，购买更多的资产并提高回报。此外，一些A-REITs经营的子行业，如自助仓储，比较分散，私人所有权比例高，提供了收购机会。

多样化是利基型A-REIT增长的第三个原因。传统房地产比重较高的基金可以通过纳入利基地产来实现多元化。随着这些A-REITs吸引更多的机构资本，对它们的需求可能会上升。未来几年，预计会有更多的公司通过首次公开募股在澳大利亚证券交易所上市。

贝瑞说，投资者应该知道利基型和传统型A-REITs之间的区别。

“按市值和资产规模计算，利基型A-REITs往往规模较小，其风险状况与成熟的A-REITs不同。总的来说，它们的收益率较低，并能以相对于其资产的相当大的估值溢价进行交易。”

贝瑞偏爱度假公园和生活方式社区的利基型A-REITs，如微型股Aspen Group。”他说：”度假公园有吸引人的长期增长前景。他说：”对廉价住宿的需求正在上升，假日公园一旦获得土地，资本支出相对较低，收益率很有吸引力，相关土地的价值将随着时间的推移而上升。在短期内，COVID-19促进了国内旅游和度假公园的需求”。

Pendal集团投资组合经理Julia Forrest偏爱儿童护理、农场、度假公园和加油站等利基型的A-REITs。

Pendal在COVID-19之前减少了对大型购物中心的持仓，增加了对利基型A-REITs的持有量–这一策略帮助Pendal地产证券基金在截至2021年6月底的一年时间里回报率达到35%。

“我们一直非常支持利基型A-REITs，”福雷斯特说。”除了它们对高增长行业的接触，它们往往与商业周期的联系较少。儿童护理和医疗保健就是很好的例子：无论经济如何，人们仍然需要这些资产。”

Pendal是Arena REIT的主要股东，Arena REIT是市场上表现最好的A-REIT之一。”我们相信，随着越来越多的家庭需要这种服务，对儿童护理物业的需求将不断上升。随着时间的推移，高质量的儿童护理中心的物业价值将会增加。”

Pendal拥有Rural Funds集团，这是一家农场和其他农业资产的投资者。”福雷斯特说：”农村基金长期以来一直提供有吸引力的收益和资本增长。”对农田的需求正在增加，该行业的生产力还有持续提高的空间。”

福雷斯特还青睐于为退休人员提供房屋的度假公园运营商和房地产公司。”退休人员缩小规模并寻求负担得起的住宿的长期趋势是有吸引力的。在未来几年，更多的退休人员将寻求出售家庭住房以释放资金。他们将购买更小、更便宜的住房，并靠剩余的资金生活。这对受益于退休人员旅游的土地租赁社区和度假公园运营商来说是好事。”

加油站是另一个重点。Pendal拥有Charter Hall Retail REIT，它拥有58个购物中心和225个加油站/便利店。”我们看好加油站资产的前景，”福雷斯特说。”主要风险是电动车减少了对加油站的需求，但这些车辆的使用率仍然很低。”

另一个加油站业主Waypoint吸引了SG Hiscock等基金经理的支持，他们认为这些位于城市黄金地段的资产将受益于物业价值的上升和长期租约。一些加油站的价值可能超过公寓，尽管这些场地在转为其他用途时可能有大量的修复费用。

福雷斯特说，投资利基型A-REITs的关键是经理。”她说：”利基物业的经营租约往往较长，因此你需要对物业经理、资产质量和租户组合感到满意。”利基型A-REITs可以使物业组合多样化，并增加对有吸引力的长期增长领域的接触。但它们也可能伴随着更高的风险。”