ATO的打击行动是如何针对你的投资物业的？

滥用投资贷款度假和非法报销装修费用，将是澳大利亚税务局深入调查约170万出租物业业主活动的一个重点。

当局估计每10个房东中就有9个错误地申报了他们的出租物业净收入，这导致了13亿元的征收额与应缴额之间的短缺。

据税务机关称，贷款机构和其他金融机构正在被ATO招募，以提供其客户的个人财务数据，帮助证实财产的使用、收入和支出。

要求提供的信息包括从银行账户细节到有关财产的信息，收到的收入金额和任何支出细节。

ATO也在监测物业经理–他们制定和收取租金并维护物业–约160万客户的信息，这些信息将与ATO的记录相匹配，以确保纳税申报、缴纳所得税和资本收益税负债。

“我们已经开始收集数据，这些数据可以用来帮助个人纳税人首先正确报税，以及更好地针对那些可能少报收入或多报扣除的个人，”ATO的一位发言人说。

虽然租金收入是可以评估的，但投资物业的支出是可以扣除的，并可以抵扣收入。扣税的很大一部分是在贷款的利息部分。

这次审查是在全国的租金危机在悉尼和墨尔本继续恶化的情况下进行的。根据监测房地产市场的SQM研究公司，由于强劲的人口增长、新供应的放缓以及从地区返回城市办公室，空置率约为1%。

渴望收入的联邦政府也面临着压力，要通过严厉打击纳税人的错误和逃避行为来修复预算赤字。

根据PropTrack汇编的在线房地产列表数据，正在感受到利率上升和其他成本的挤压的房东，已经在热门的邮政编码中增加了30%以上的租金。

根据监测市场的CoreLogic公司的数据，墨尔本和悉尼100%有房屋出租的Suburbs和97%以上有Unit出租的Suburbs正经历着负现金流，这意味着以更高的成本离开房产的现金比收到的租金要多。

ATO指出的三个关键问题涉及将投资贷款用于私人目的，如购买豪华汽车或支付学费；索赔维修费用，而不是资本工程；以及索赔私人使用房产的费用。

有人担心，一些投资者为了补充投资策略，或他们的生活方式，借了超过要求的 “便宜钱”，并将其作为损失索赔，以抵消其他收入。

税务和商业咨询公司BDO的税务合伙人马克-莫尔斯沃思说，借来的钱所支付的利息只有在用于创造收入时才可以扣除，比如投资房产的按揭付款。

莫尔斯沃思说：”如果重新提取的资金用于私人目的，将不会引起利息的减税。”

他说，纳税人常常惊讶于投资贷款的计算是复杂和持续的。

“如果你为私人目的重新提取资金，然后再偿还，一部分贷款仍将被认为是用于私人目的，一些利息将被拒绝扣除，直到贷款全部偿还为止，”他说。

“这是因为偿还重新提取的金额是按比例用于创收和私人用途。这不是一个明显的结论，这很可能是绊倒大多数试图做正确事情的出租房主的原因。”

莫尔斯沃思警告说，区分维修（可抵扣租金收入）和资本支出 “真的很重要，而且可能非常具有挑战性”。

修理费用包括使财产保持原有状态的日常工作，而资本支出或改进则增加资产的价值。

维修可能涉及更换损坏的东西，如淋浴屏或车库门。

“但是，如果我决定通过安装玻璃淋浴屏而不是现有的窗帘来升级浴室，这将是一种改进，而且是资本性质的改进。”Molesworth说。

然而，有一个例外。莫尔斯沃思说，如果该物品在购买时就已损坏，那么修理它将是资本支出。

“这是因为假定你为房产支付的价格因为破损的物品而降低。因此，修复它的付款实际上是购买成本的一部分。”

只有在财产用于产生收入的期间才能申请扣除。

“莫尔斯沃思说：”在你不这样做的情况下，你必须在收入（通常是租金）和私人使用之间分摊所有费用。

例如，Airbnb的业主如果在一年中的四个星期将他们的房产用于度假，应该只索赔一年中337天的拥有和经营房屋的费用。剩下的28天不能扣除。

但这四周的费用可能构成资本利得税的财产成本基础的一部分。

税务专家警告说，ATO可以进入租赁平台，将预订数据与获得租金收入的个人相匹配。

一旦在提交时发现差异或错误，ATO将暂停处理报税表，并要求纳税人作出解释。另外，一旦报税表被处理，该局可以通过要求纳税人审查并在必要时修改其报税表来调查索赔。

罚金可高达税款不足部分的75%。