如何知道房产价格何时会触底反弹

投资者Christopher Doyle认为，在经历了近一年的价格下跌后，房地产市场将会复苏，并准备增加他在墨尔本西郊的两套房屋、两套公寓和一块共享土地储备的投资组合。

“在经历了几个月的价格下跌和利率上升之后，健康的房地产市场的所有核心指标都开始显现出来，”从事房地产投资20年的数据策略师多伊尔说。

他认为，利率见顶的可能性、通货膨胀率下降、消费者信心上升、移民增加和住房短缺将抵消经济放缓的风险。

但其他房地产专家对前景持怀疑态度，认为复苏可能是缓慢和痛苦的，在市场开始转好之前会有更多的价格下跌。

投资银行摩根大通的首席经济学家本-贾曼（Ben Jarman）对市场前景的看法比一致意见更为乐观，他预计在现金利率见顶和一些州政府帮助首次置业者的刺激下，房价将在今年年中稳定下来。

贾曼预计这不会成为市场的一个 “重大转折点”，特别是如果通胀压力没有通过降息得到缓解。

“他说：”借贷能力仍然比大流行前有意义地低，降息并非迫在眉睫，而且贷款活动仍然疲软。

AMP Capital的高级经济学家Diana Mousina说，虽然基金经理预测的15%-20%的跌幅可能 “过于悲观”，但会有更多的挑战和价格下跌。她预计市场将在第三季度左右陷入低谷。

在澳大利亚储备银行连续10次加息后暂停收紧货币政策之前，全国平均房价在3月份上涨了约0.6%，这刺激了市场反弹的希望。

但猜测房地产的高峰和低谷是有风险的。这些是专家们评估的趋势，以评估不断变化的市场。

监测房地产市场的CoreLogic公司的分析显示，在利率上升期间，房价约有80%的时间下跌。

“但也有住房价值下降而利率稳定或下降的例子，也有住房价值上升而利率高企或上升的例子，”CoreLogic的研究主任Tim Lawless说。

例如，在银行业皇家委员会之后，贷款机构收紧了信贷供应，稳定的利率并没有阻止2017年至2019年中期的经济下滑。

另一种情况是，住房价格在2020年COVID-19大流行开始时下跌，但随着利率降至紧急低点、重大财政支持的出台和可负担性的改善而反弹。

“最近，尽管出现了有史以来最快的加息周期，但房价还是出现了稳定。”劳利斯补充说。

“现在看来，我们更有可能处于或接近加息周期的顶峰，这可能会给买房或卖房等决策注入一些新的信心。

“虽然我认为现在说是周期的低谷还为时过早，但我认为可以说，加息周期的暂停，如果不是高峰，对住房部门的活动是一个净的积极因素。”

AMP的Mousina说，家庭的借贷能力比一年前低了大约27%。

监测利率的RateCity称，一个拥有100万元、30年本息浮动贷款的自住者要支付约5.49%的费用，比2020年2月的买家多出约2.28个百分点。

Mousina说：”这限制了新的借款人能够负担多少钱，而经济增长放缓和失业率上升的预期对房地产价格来说并不乐观。”

由于涉及到滞后性和固定利率贷款的高比例，RBA利率上升的全部影响还没有完全反映在浮动利率或固定利率房贷中。

澳大利亚储备银行助理行长克里斯托弗-肯特说，个人的高储蓄率和高比例的固定利息贷款意味着可能 “需要比平时长很多时间 “才能看到利率上升对家庭现金流和支出的全面影响。

去年约有59万名借款人脱离了固定利率，今年还有80万名借款人将脱离。

RBA还警告说，它将进一步提高利率以战胜通货膨胀。

另一个有用但不太常用的指标是房贷承诺的数量和价值。

最新数据显示，2月份的房屋贷款价值下降了约0.9%，这是自去年5月RBA开始加息以来最小的月度降幅。

与前一个月相比，3月份全国住宅物业上市量跃升14%以上，达到约25万套。SQM研究显示，这与长期平均的30万左右相比。

新房源（小于30天的房源）增加了约7%，而大于180天的旧房源则增加了约5%。

“SQM总经理路易斯-克里斯托弗说：”低于长期平均水平的总上市量是住房市场没有比担心的更多修正的关键原因之一。

CoreLogic的Lawless补充说，待售房产的增加将是对 “市场的真正考验”。

他说：”如果没有相应的购买活动的提升，更多的供应可能会平息住房价值的这种新的更积极的趋势。”

“劳利斯说：”在回到平均水平之前，情绪需要大幅改善。

但Westpac表示，在RBA暂停加息后，消费者情绪跃升超过9%。

总部位于悉尼的Adviseable公司的买方代理凯特-希尔（Kate Hill）说，最近出现了一种情绪 “上扬”，因为价格不再下跌，买家觉得利率高峰即将到来。

“但上市量仍然极低，”希尔说。

首都之间的情绪也有很大差异，布里斯班和阿德莱德继续保持繁荣。

“就业仍然有弹性，住房需求仍然强劲，利率将有望稳定下来，”新州房产委员会CEOTim McKibbin说。”当然，如果利率再次上升，不确定性持续存在，价格宽松周期的延续也会上演。”

买家代理凯特-巴克斯说，暂停加息和房产价格的回升已经提振了买家的情绪。

“巴克斯说：”买家希望在其他人跳入市场之前进入市场。

Domain的研究主管Nicola Powell说，在一个平均的上升期，房价从低谷到高峰的两年零九个月内上涨了约33%。

下滑期平均持续约9个月，价格下跌约3%，这将表明市场将迎来复苏。

鲍威尔说，从过去30年的价格周期中得到的信息是 “关注大局，而不是因为试图挑选一个出售的价格高峰和一个购买的低谷而分心”。