房地产投资信托基金的赎回是对非上市物业的又一警告

当世界上最大的房东黑石集团(Blackstone)在去年年底表示停止赎回其私人房地产投资信托基金(REIT)时，这是一个明确的信号，一些投资者认为房地产已经达到顶峰，正在退出这个行业。

随着美国私募股权投资者黑石房地产投资信托基金的赎回量激增，该基金去年12月表示正在限制赎回。

紧随其后的是喜达屋资本集团和KKR，它们也停止了赎回。

这些私人基金对每个月或每个季度的赎回总额有一个预先设定的限制，并在此后停止赎回，因此他们不会被迫以折扣价清算其持有的大部分财产来支付投资者。

由于利率上升，全球经济放缓，以及包括在家工作和更多网上购物在内的结构性因素，投资者正在撤出他们的现金，因为他们认为房地产资产已经见顶。

其他基金正在调整其整体投资组合的比重。最近，房地产的强劲表现使一些基金与其他资产类别相比在房地产方面的比重过大，因此他们正在出售部分持股以达到其目标配置。

赎回也突出了美国和澳大利亚的公共和私人房地产市场之间的脱节。

在澳大利亚，ASX上市的REITs去年下跌了22%。但私人基金的Unit价格基本没有变化，因为它们是由基金经理设定的，通常是基于资产净值，而资产净值在大多数情况下并没有像上市房地产投资信托基金那样发生变化。

一些投资者正在利用这种脱节，通过套利两种资产类别之间的定价差异，出售他们所持有的私人房地产投资信托基金，转而购买公开上市的房地产投资信托基金，即使资产状况并不完全相似。

其他许多人则坐在一旁。他们已经把现金从房产中取出，并计划等到私人房地产投资信托基金和直接持有的房产的估值接近上市房地产投资信托基金的水平。

在新市场建立之前，需要更多的商业地产交易和私人房地产投资信托基金Unit价格重估。在此之前，开发商和基金经理要为新的资产和基金吸引资金是很困难的。

房地产咨询公司Robert A Stanger & Company表示，去年整个美国私人房地产投资信托基金的赎回量激增至122亿元（167亿元），比前一年的15亿元多出8倍。

在澳大利亚，私人房地产投资信托基金的赎回程度尚不清楚，但传闻表明流出量超过流入量。

在澳大利亚，不太可能出现私人房地产投资信托基金的挤兑，因为它们和美国的同类基金一样有赎回上限，而且养老基金是私人房地产投资信托基金的主要长期投资者，会看透当前的市场周期。行业养老基金拥有很大比例的非上市资产。

即便如此，非上市房地产投资信托基金的持有者最好还是谨慎一点，留意他们的基金内部发生了什么–Unit价格是否开始移动或资产价值是否发生变化。

他们也可以从私人财产转向公共财产，以套取估值的差异。

投资者可以重新分配到其他地区和物业类别，这些地区和物业类别在物业周期中比澳大利亚更加领先，并且已经看到了市场的调整，例如纽约和伦敦的办公室。

那些目前处于观望状态并有现金可供投资的投资者有一套不同的决定要做。他们可以观察未来6个月或12个月的市场，并利用几个行业中可能出现的较低的资产价格。

每一个商业地产领域都有自己的挑战或机遇。

在未来的一年里，办公室可能会陷入困境，特别是在CBD，因为在家办公的情况持续存在，而雇主们也在努力让员工回到办公室。

仓库和配送中心等工业地产应该更有弹性。需求仍然强劲，澳大利亚人没有显示出从网上购物中退缩的迹象。

零售物业也应该表现得相当好。购物中心受到COVID-19的严重打击，该行业的很多资产价值减记已经发生了。随着零售业的支出保持强劲，有增长的潜力。