被需求吹走”租赁危机只会越来越严重

Domain的数据显示，在过去的12个月中，房屋的租金以破纪录的速度飙升了14.6%，而Unit的租金则飙升了17.6%，因为空置率骤降至历史最低水平。

“低供应量正在推动所有首都城市的房东市场，使该国许多地区正在发生的租赁危机恶化，”Domain的研究和经济主管Nicola Powell说。”要价租金的持续增长，加上需求的增加，加剧了租户的高度竞争环境”。

悉尼的房东Free Morrison说，他在CBD东南4公里的肯辛顿新买的公寓每周能多得50元，这让他很惊讶。

“我被租房者的强烈需求震惊了。仅在第一天，我们就有大约40人申请，”这位27岁的投资者说。

这是因为全国范围内的空置率在1月份下滑到了0.8%的历史低点，悉尼和墨尔本在12月份季节性地上升到1.4%之后，下降到1%。布里斯班、珀斯和阿德莱德都跌至1%以下，而堪培拉和达尔文分别跌至1.5%和1.3%。

“澳大利亚住房和城市研究所（AHURI）的总经理迈克尔-福瑟林汉姆博士说：”这些超低的空置率根本不健康，这是一个全国性的问题，不仅仅是悉尼或墨尔本。

“一个健康的租赁市场应该有3%左右的空置率，以允许人们在租赁市场上进进出出的流动。

“当它降到1%或更低时，人们就没有足够的存货，我们已经在1%大关附近坐了大约九个月了，这是我们以前没有看到的。”

澳新银行高级经济学家Felicity Emmett说，助长租房危机的一个主导力量是大流行期间开始的需求增加。

“我们在大流行中看到的是，由于转向在家工作，使人们对居住安排有了激光关注，从而对住房的需求有了很大的提升，”埃米特说。”人们转向小型家庭，这也抵消了海外移民的不足。”

在大流行期间，房价的异常上涨也使许多有志于此的房主失去了机会，并迫使他们长期租房。

“CoreLogic研究总监Tim Lawless说：”自2021年1月接近历史高点以来，首次购房者活动减少了一半，这意味着更多的澳大利亚人正留在租赁市场。

“此外，随着2022/23年的移民计划从16万上升到19.5万，这将是一个额外的3.5万人需要住所，其中很大一部分可能最终进入租赁市场。这可能已经推动了租赁需求高于正常水平。”

但一段时间以来，供应量一直在逐步下降，据Lawless说，没有迹象表明新的出租屋正在加入市场。

“私人部门投资是澳大利亚租赁供应的主要贡献者，自2015年以来，除了在最近的住房价值强劲的资本增长阶段，投资暂时激增之外，一般都呈下降趋势，”Lawless说。

“投资者看到了更多的抑制因素，这些因素可能导致了租赁住房的供应短缺，包括自2017年7月以来，他们的资产折旧能力大幅减少。

“有一系列基于国家的法规，专注于为租户提供更公平的结果，这也可能导致投资者对房产这一资产类别三思而行。”

自2015年APRA收紧投资者贷款以来，房东也被打压得比自住者的房贷利率高出0.62个百分点。

PowerHousing Australia的CEONicholas Proud说，澳大利亚根本没有持续建造足够的房屋，而且政策一直是面向住房所有权的。

他说：”市场上根本没有足够的结构化的可负担租房，”他说。”在过去的40年里，社会住房的投资严重不足。1981年，大约有4.9%的澳大利亚家庭拥有某种形式的社会住房。现在这个数字是3.8%。仅仅为了恢复到这些水平，我们就必须再创造10万个新的社会住房住宅”。

根据2021年的人口普查，只有12.2%的租房由州/地区住房管理局或社区住房提供者拥有，低于2016年人口普查的13.7%。

“在更广泛的住房市场上，每年稳定供应约2万至3万套经济适用房将开始缓解越来越多的人需要这一价位的挑战，”Proud说。

“每年稳定地交付20万套住房，其中至少有三分之一是长期租赁的，这将产生一个平衡的供应和比我们在过去三年中看到的更稳定的价格增长。”

阿尔巴尼亚政府宣布了一项与各州和地区的国家住房协议，旨在释放土地并在五年内建造100万套住房，由3.4万亿元的超级部门的资本支持。

政府还出台了他们的澳大利亚住房未来基金（HAFF）立法草案，承诺在未来五年内建造3万套住房。

但像这样的努力需要时间，而目前严峻的租赁形势要求我们立即采取行动，劳利斯说。

“Lawless说：”虽然联邦预算已经概述了对社会和社区住房资金的提升，以及对机构投资建设租赁部门的激励措施，但这些额外的资金直到2024年才开始生效，而且由于规划和建设时间等因素，之后可能会是一个缓慢的燃烧。

“租赁供应的反应没有太多的即时性，所以专注于快速推进租赁供应将受到欢迎。”

Suburbtrends的主管Kent Lardner说，虽然不是唯一的解决方案，但私人投资者是解决租赁问题所需的许多重要变量之一。

“把私人投资者赶出市场，将看到更少的出租房增加或补充，他说。”我们需要更多的新股票供应和大量的私人投资者购买它们作为租赁。”

资深房地产投资者和Destiny Financial Solutions的创始人Margaret Lomas说，通过提供激励措施来减少投资者的压力将鼓励他们重返市场。

“她说：”我们需要让人们更容易成为房东，并为房东提供更好的保护，他们现在开始害怕得到一个他们永远无法驱逐的房客。

SQM的克里斯托弗同意并指出，房产投资者确实代表了当前解决方案的一部分。

“房地产开发商在承诺进行新的住房开发之前需要预售。这些预售通常来自业主和房地产投资者群体，”他说。

UDIA NSW的Mann说，政府还需要部署政策来推动预售，例如取消印花税和外国投资者附加费。

“建造新房需要时间。我们需要确保已经开始和正在建设的开发项目得以完成，特别是在这个极具挑战性的时期，利率上升、供应链中断、材料成本高涨、资源短缺以及更多建筑商破产的实际威胁，”曼恩说。

AHURI的Fotheringham博士说，脆弱的租房者也将需要立即援助，但每年60亿元的联邦租金援助必须重新定位。

“我们在几年前对此做了一些模拟，我们发现政府所要做的就是将付款与家庭的收入以及他们所支付的租金水平挂钩，这样那些在住房方面支付超过其收入30%的低收入家庭，或在租金方面的压力，这些人就可以得到它。那些支付较低租金的人不需要接受它。

“这将节省一些，并获得更有效的回应。这是一个相当简单的事情，我们很希望看到实施。”

虽然专家们同意没有一个银弹来解决目前的租赁危机，但他们也同意延长痛苦不是一个可行的方法。

政府有工具和资源来确保更大的住房供应，他们只需要有政治意愿去做。