好得不像真的”：宣传人员为残疾人住宅提供了狂热的需求

阿德莱德西南的PlymptonSuburbs，很难说是全国正在消退的房地产热潮的中心。

但是，如果一个独立的评估结果是可信的，在一个不起眼的死胡同里，正在建设的9个Unit的街区，在建成后，将价值750万元。这比五年前购买这块不规则土地上的四居室房屋所支付的57万元多出12倍，令人瞠目结舌。

Birchmore Close 1号的开发及其明显非凡的估值提升，只是全国各地数百个项目中的一个，这些项目是残疾人住房建设热潮的一部分。

联邦政府已承诺每年向被称为 “专业残疾住宿 “的提供者支付高达7亿元的费用，或称SDA。

这只是国家残疾保险计划下每年200亿元支出的一小部分，并将支付给SDA卖家的大部分租金，实际上是残疾住房的房东。根据该计划，租户需要的护理越多，支付的费用就越高。

对这些现金流的争夺正吸引着麦格理和高盛等成熟的机构投资者。SDA住房作为房地产市场的一个部门，自2016年该计划成立以来，已经发展成为一个25亿元的部门，但预计到2030年将增长到100亿元。

但是，SDA房产也吸引了一批房产推销员，他们用 “令人兴奋的高收益政府支持的投资 “的承诺来吸引散户投资者。

通过有针对性的广告词、网站、电子邮件营销活动、网络研讨会和后续电话，向公众大力推销残疾人住房机会。

市场上的收益率从10％到20％以上不等，并被销售为安全，因为付款是由政府进行的，同时为社会福利作出贡献。他们说这种投资将带来 “惊人的利润，但同时也使其他人的生活更美好”。

一些经营者担心，这种积极推销的投资机会是严重夸大、误导的，并将不可避免地导致一大片空置的房屋建在错误的地方，或为比实际存在的更多的高照度住户配置。

企业监督机构表示，它对提及政府支持的促销活动保持警惕，并在收到投诉后称这些计划是 “一个新出现的关注领域”。

澳大利亚证券和投资委员会副主席Sarah Court告诉《AFR周末》，投资者应该意识到这些计划没有政府的支持，在得到 “不切实际的高额回报 “时应该保持警惕。

“她说：”所有这些事情都需要非常仔细地看，并带有一些怀疑的态度。

同时，机构投资者担心，投资者的损失和租户的不良结果的前景可能会削弱对他们认为正在改善澳大利亚残疾人生活的计划的信心。

对公众的销售宣传似乎很有说服力：高回报、低风险和有机会做出改变的三要素。

“还有什么比由政府支付你的房租更安全的吗？”一个网站的横幅上写着这样的话，宣传投资回报率高达14%。另一个网站宣称租金收益率为12%，并有 “改变生活的力量”。一个电子邮件营销活动甚至鼓吹年租金为18%，那些能够 “快速进入 “的人可以获得两倍的资本收益。

AFR周末》了解到，至少有9家运营商在推广投资，他们说这些投资将带来12%至20%的年租金收入，同时也为社区做出了积极贡献。

“格兰德项目网站称：”这是影响力投资的完美范例，你在积极影响社会的同时，也为自己作为投资者创造了高回报。

“与投资其他房地产不同，由于SDA是由政府管理，这里的风险要低得多。”

“考特说：”所谓的道德投资性质，即牵动人心的性质，是我们正在关注的东西。

“这是这些计划的整体宣传的一部分，是吸引人们把钱投入这类投资的另一种方式。”

负责Synergis基金的迈克尔-林奇（Michael Lynch）说，这些说法低估了作为自建房运营的风险和复杂性，该基金今年从高盛资产管理公司获得了1.37亿元的授权，用于投资自建房。

林奇说，重要的是，投资者要做 “彻底的尽职调查，并了解与在一个非常微妙和复杂的空间进行投资有关的风险”。

“虽然SDA是由联邦政府通过NDIS资助的，但只有当参与者居住在房产中时才会收到付款，这些房产需要有良好的位置，为目的而建造，并具有高质量，以便对参与者有吸引力，”他说。

林奇也是SDA联盟的主席，该联盟代表最佳实践的SDA市场。SDA联盟在其网站上发布了一份投资SDA的指南。

“我们确实看到投资SDA的风险被低估的例子，最明显的是空置风险，因为SDA付款属于SDA参与者，而不是房子，它旨在为NDIS参与者产生真正的选择和控制他们的居住地，”林奇说。

明确地说，这不是政府资金被误导的情况，而是私人投资者被推销的高租金回报可能不会实现的情况。

投标的一个共同特点是宣传高租金回报，其基础是假设所有Unit或房间（场所）都由所谓的高物质支持参与者租用。

高度物质支持是对该计划中需求最大的参与者的指定。因此，HPS房产需要额外的设计特点，如警报系统、对讲机、紧急电源和宽阔的入口。

例如，由投资平台DomaCom制作的1 Birchmore Close项目的产品披露声明说，根据其所有8个Unit确保91,882元的年度付款，在提供现场过夜援助的同时，可以实现超过14%的年度回报。

DomaCom在其营销文件中说，该区块配置了8个HPS单元和1个护理员单元，这意味着它在完工后的独立价值为750万元。

“价值不同，因为提供的NDIS住房标准越高，可以从NDIS参与者那里获得的总租金收入也越高，”该文件指出。

然而，有关空缺的信息的差异是很明显的。

一个SDA房地产开发商，医疗保健提供者协会，在其营销材料中说，估计需要为残疾人提供40,000套住房，”任何时候 “的空置率估计为3％，而估计的建设回报率为 “20％以上”。

但脑瘫联盟（主要在NDIS下运作，作为向SDA租户提供护理的支持性独立生活提供者）表示，空置率很高，在10%至15%之间。寻找租户可能需要9至12个月。

“SDA供应继续呈上升趋势，特别是在高物理支持设计类别中，”CPA首席运营官Paul Henderson在最近的一次演讲中说。

一个卖家SDA住房投资公司说，投资者能够找到租户，”几乎在所有情况下都能找到Unit，还有一些是房屋”。

供过于求的风险是针对HPS租户的高层公寓。

“他们只占参与者的8%，却能吸引最高的投资回报，所以供过于求是不可避免的，因为所有的投资者都想优先考虑这些租户，”该卖家说。

HPS的付款可以是四种指定中最低的付款的两倍，而且推广者明确地将该配置作为一个摇钱树来推销。

例如，ASR Wealth公司在西澳曼都拉市销售的一个由9个单元组成的街区，根据 “吸引最高的SDA付款 “的规格，正在推广18%以上的回报。

这种吸引投资者的热潮可能解释了为什么房产数量激增，有近6000个地方按照HPS设计水平建造。基金管理公司Barwon估计，这约占新建房源的60%，尽管它预计在计划到期时，可能只有不到20%的参与者能获得HPS水平的资金。

目前，约有27%的寻求SDA住所的参与者在HPS层面得到了资助。

急于在市场上以最低的支出获得最高的回报，这似乎也导致房产被建在土地最便宜的地方，而不是真正存在残疾住房需求的地方。

巴原在最近的一次发布会上进行的分析显示，昆州正在建设41%的自闭症治疗场所，而全国的参与需求仅为14%。昆士兰正在建设的名额（1916）几乎是新州（1030）和维州（989）的两倍。

同时，33%的投资管道以三居室房屋的形式出现，主要在昆士兰。在昆士兰，总共有867个三居室房屋的名额正在建设中，占全国SDA名额总供应量的18%。

NDIS在其最近的SDA报告中指出，虽然对 “改善居住条件 “的参与者有很高的需求–他们在该计划下可以获得较低的租金，但只有318个正在建设中，略高于正在筹备的1802个HPS住宅的六分之一。

一个网站列出了19套多卧室房产，在布里斯班或黄金海岸及其周边地区寻求租户，其中12套被列为HPS。

Barwon住宿基金的投资组合经理Joss Engebretsen说，令人鼓舞的是，私人市场正在回应带来的供应。

但作为一个新的部门，我们 “希望确保投资者的资本以符合参与者目标和国家发展战略原则的方式被负责任地分配”。

他说，该基金有4600万元投资于该部门的住宅，正在采取 “长期观点，确定服务不足的社区和群组，然后在这些地方为残疾人提供理想的住所”。

Synergis的Lynch说：”最终，潜在的投资者应该意识到投资该领域的风险，了解SDA的类型和正在建设的该SDA的需求，并质疑那些看起来好得不真实的承诺回报。”

对于服务提供商来说，投机性建筑狂潮正在推动增长。在澳大利亚证券交易所上市的DomaCom公司，通过建立集合信托，允许对房产进行部分投资，该公司称其管理的资金在一年内增长了60%，达到1.34亿元。

“它在上个月告诉股东，”推动反弹的一个关键因素是，通过多马公司的投资平台执行的NDIS交易的顾问银团增加。

对ASR Wealth销售的Domacom的1 Birchmore Close房产的分析显示，前期费用和成本相当于初始投资的11%左右。这包括支付给财务顾问的4.1%的费用。

截至发稿时，DomaCom和ASR Wealth尚未对评论请求作出回应。

法院表示，ASIC不是个人房产投资的监管机构–它的管辖权只有在成为管理投资计划时才开始生效。但提及政府的支持引起了监管机构的关注，它正在密切关注这些建议。

“她说：”我不想说这些都不是好的投资，一分钟也不想。”我们真正想说的是，你必须小心这些标题性的说法……关于保证回报，你的资本是安全的，特别是关于政府支持的整个想法。

“这有可能导致人们相信，他们的资本是有保障的，他们将获得有保障的回报，因为政府在某种程度上站在他们身后。”

虽然新的定价结构和较高的建筑成本导致NDIS房产销售突击的适度放缓，但精心策划的宣传仍然具有吸引力：高回报、低风险和对社会的贡献。

“这个项目很美，”在NDIS投资网站的宣传视频上，一位推销员说。”在全球经济放缓的情况下，还有什么地方比政府资助的投资项目更好呢？”

你知道更多吗？给乔纳森-夏皮罗和/或马克斯-梅森发邮件，jonathan.shapiro@afr.