土地所有权的"Deed"是什么意思？

根据Torrens土地登记制度，某块土地的注册所有人是该土地的绝对所有人。他或她的所有权是不可侵犯的，并受到绝对的保护，不受未登记在该土地所有权上的权利要求或其他利益的影响。该制度的发展是为了克服与旧制度所有权相关的许多缺陷，而这些缺陷依赖于由契约证明的一系列所有权。

注册还确定了土地的位置和尺寸，并且提供了一个经批准的计划的中央储存库，在计划注册时产生的每一个地段的所有权证书都来自于此。

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但是，仅拥有已注册地段的所有权往往不足以实现土地的预期用途的所有方面，因此有必要在创建新的所有权时创建或施加限制条件，这些被称为"契约"和"地役权"，尽管它们具有共同的特征，但本文将重点关注与"契约"有关的现代法律。

从历史上看，可以追溯到圣经时代，"约"一词意味着已经作出了认真的承诺。它是比协议或合同更为庄严的东西，在古代英语法律中，它被要求以书面形式作出，并由作出承诺或订立契约的人盖章，作为契约。

契约可以是肯定的，也可以是否定的，就​​像一个人可以承诺做某事或不做某事一样。当与土地联系使用时，这个词已经具有特殊的含义。契约的主题可能千差万别，可能与土地的特定用途有关，或产生了在土地上做某事的义务。过去曾使用契约将某些社会或族裔群体排除在特定的土地区域之外，但在现代，这种社会上不可接受的做法已被政府和法院宣布为非法。

一种与土地使用有关的契约被称为"与土地一起经营"，适用于对土地的连续所有权，作为对土地所有人绝对权利的一种资格或限制，直到共享该契约的利益和负担并有权这样做的各方解除、更改或修改为止。

一项契约，规定了有义务做某事，例如修建篱笆，或者是当前所有者的个人责任，并且不与土地有关。从历史上看，积极的契约并不适用于土地，但是诸如1919年《新州土地转让法》第88D和88E条等成文法则改变了这方面的旧法律。

一个契约是与土地一起运行的，它不能是个人的，必须有利于土地而不是一个人。据说它必须"接触并关心"这片土地，并且必须确定其他将享受"契约"利益的土地。

某些契约是在双方按普通法进行交易时隐含的，这些契约现在已被成文法确认。例如，卖方约定他或她拥有良好的所有权，因此有权转让土地并向买方提供他或她希望从交易中获得的收益。隐含的契约还包括：

• 没有产权负担
• 卖方未做任何可能侵害该房产的行为
• 买方应安静地享用和拥有该财产，并且；
• 卖方将签署有关土地的进一步保证，以完成所同意的交易

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在新州，根据1919年《产权转让法》第88B条，通过对现有地段进行细分来创建新地段，从而创建限制性契约或对用户的限制，这是很常见的。这些项目的形式可以是肯定的，也可以是否定的，并且可以涵盖许多与土地使用、服务和供水有关的主题，以及要在该土地上进行的任何改进的外观和特性。它们被用来强制执行可接受的建筑标准，例如"砖契约"，也可能禁止有关土地的行动，或对土地的开发和使用施加条件，通常符合地方政府的要求和分区和规划法。

现有的，相连的或毗连的土地的所有者也可能缔结契约。法律要求他们必须是书面形式，并且，如果该土地是根据1990年《新州不动产法案》（NSW Real Property Act 1900）进行的，则该契约必须在其土地的所有权上进行注册才能生效，从而确保在土地所有权被释放、变更或修改之前，该契约仍将保持在土地所有权上。

根据1919年《新州土地转让法》第88F条，公共机构可以在土地上实施公共积极契约，通过附加土地义务来加强对要求的遵守。

由于契约对土地所有权的不利影响，法院将契约狭义地解释为一般规则。词语具有一般含义，如果存在歧义，一般含义不明确或对契约的正确解释存有疑问，法院将赞成使土地不受契约所设限制的解释。

法院也可以下令从其最初目的被使用的所有权中删除一项契约，该契约的存在对土地的使用构成了不必要的限制。新州土地业权注册处有许多所有权仍然受到其运行过程中的契约的影响，特别是那些被描述为"通常的栅栏契约"，以及与维护改良有关的契约，这些契约早已被放弃。由于它们无关紧要，它们通常会保留到土地被进一步细分为止，而且搬迁过程很昂贵。

在涉及土地的契约的已决case中所发现的法律是复杂的，法律和公平原则相互影响，这常常使法院在特定情况下如何解释契约产生不确定性。因此，强烈建议土地购买者就其希望购买的地块的所有权上的任何契约的含义和作用寻求详细的建议。