为加息做好准备

Westpac认为目前0.10%的现金利率将在2022年底达到1.25%。到2023年6月,它预计RBA的利率将为2%。

NAB预测,现金利率将在今年年底达到1%,到2024年8月达到2.25%。

CBA的资金是在明年2月达到1.25%的现金利率,ANZ预计RBA的现金利率将在2023年底达到2%。



公众号:澳洲财经 (FinanceAus)



四大银行的经济团队与麦格理、摩根大通、德意志银行、高盛、瑞银、AMP资本和其他银行一起预测6月加息。

根据RateCity的分析,如果RBA在6月份将现金利率提高0.15个百分点,那么一个拥有200万元贷款的自住者,如果支付2.92%的平均浮动利率,他们的还款额将每月增加155元。如果按照Westpac的设想,到2023年6月,现金利率上升到2%,那么该借款人每月将增加2035元。

对于拥有100万元贷款的借款人来说,情况也差不多,如果2022年6月利率上升到0.25%,每月还款额将攀升78元,如果到明年6月利率达到2%,每月还款额将达到1018元。

“有一代的房主从未经历过加息。虽然大多数借款人能够很好地承受这些增长,但他们仍然会感到震惊,”RateCity研究主任Sally Tindall说。

“现金利率处于历史最低水平,而且已经持续了近18个月。我们很容易忘记钱通常不会这么便宜。”

Tindall说,一些借款人的低利率 “蜜月期 “已经接近尾声,现在已经有几次加息了。

“RBA正在大力敲响加息的警钟。虽然行长Philip Lowe几乎肯定地排除了5月加息的可能性,但人们应该把6月当作一种活生生的可能性,”她补充说。

新的借款人敏锐地意识到,更昂贵的付款正向他们走来。

“显然有这种担心,即利率正在上升,”房主泰伦-查普尔说。

他和他的妻子最近在卧龙岗北部Suburbs的伍诺纳购买了一套房产,并正在等待定居。

“确实让我感到某种程度的安慰的是,显然有很多东西是建立在我们的批准申请中的。只要你相信这个系统,就会有这种程度的安慰。但是,如果[利率]确实超过了压力测试,那就相当令人担忧。”

这对夫妇计划在未来两年内生一个孩子,所以对利率上升对一个伴侣没有有偿工作的家庭的影响 “有点紧张”。

“这是一个我们愿意承担的风险,我们将能够进行这些还款,但这绝对是一个潜在的担忧。”

然而,更广泛地说,查普尔很高兴能够在利率仍处于历史低位时购买适合家庭成长的房屋。

廷德尔建议借款人现在是 “开始勒紧裤腰带 “的时候,特别是拥有大量房贷的借款人,利率上升看起来相当接近确定。

“澳大利亚人在采取行动之前不应该等待RBA加息。她补充说:”现在能够获得降息的借款人,在加息开始时将会从一个更低的起点开始。

Tindall建议使用浮动利率的借款人查看他们的银行是否为新客户提供更好的利率,并要求获得更低的利率。

“如果他们不让步,可能是时候向更重视你的业务的贷款机构再融资了。”

在RateCity数据库中,有3家贷款机构提供1.79%的可变住房贷款利率,包括Reduce Home Loans、Homestar Finance和Pacific Mortgage Group。还有36家贷款机构提供低于2%的利率。

值得记住的是,这些低利率往往有一些要求,可能只提供给新客户或那些拥有至少20%财产的客户,所以要检查细部。

How To Get Mortgage Free Like Me》的作者Nicole Pedersen-McKinnon说,在这场大流行中出现的一个积极趋势是房贷价格战。

现在市场上最便宜的优质贷款–1.85%–与大银行的可比产品之间有266个基点的差异。

她说:”与其听从RBA的摆布,不如今天就给自己来个10次降息,”她说。

然而,借款人在再融资时需要注意不要延长他们的贷款期限。

Pedersen-McKinnon说这是人们犯的一个 “巨大 “错误,这可能意味着即使借款人获得了一个更便宜的交易,从长远来看,他们最终可能会支付更多的利息。

“你想借此出人头地,而不是向你的贷款机构捐赠更多的利息。”

虽然有固定利率的借款人将有一些暂时的保护,免受RBA任何利率上涨的影响,但这种豁免权将不可避免地耗尽。

“固定利率已经上升了–在某些情况下超过2个百分点–而且它们将继续上升。在某些情况下,它们可能比这些借款人最后一次固定时增加一倍,甚至更多,”廷德尔补充说。

“使用固定贷款的人应该至少在两个月前预估他们的期限结束并开始拉拢他们的选择。四大银行不再提供有竞争力的固定利率,但如果你花时间去寻找,仍有一些合理的优惠。”

Pedersen-McKinnon同意许多超低的固定利率已经消失,但他补充说没有必要恐慌。

“固定一半的房贷仍然可能是有利的。我只主张固定一半,因为你通常不能在固定利率的贷款部分支付额外费用,而且你通常不能有一个抵消账户,事实上,这是最聪明的还款方式。”

如果你现在有能力进行额外的还款,当利率上升时,这将会减轻财务上的打击。

“任何使用固定利率的人都有可能对他们能够偿还的额外金额设置上限。然而,他们应该弄清楚这个上限是多少,并考虑在他们能做到的情况下额外增加。”廷德尔补充说。

Pedersen-McKinnon补充说,已经找到方法实现较低利率的借款人应考虑保持与之前贷款相同的还款额。

她说:”如果你能保持这些还款额不变,而不是降低它们,你将节省近25万元的利息,并提前8年获得无房贷”。这是基于50万元的贷款,从4.51%的利率转移到1.85%的抵消账户。

“你已经习惯于分担这笔钱,所以尽管可能有点痛苦,但如果你想转变你的心态,在房贷上取得巨大的进展,这几乎是免费的。”

Pedersen-McKinnon认为借款人也需要强烈考虑使用抵消账户。

“[使用抵消账户]具有相同的数学效果,但只是给你提供了最终的灵活性和安全性,使你能够获得这些现金,并随着时间的推移滴入这些现金,”她补充说。

“抵消账户现在是贷款的相当标准,而且没有什么额外的费用。它们是你减少债务的一个关键武器,因为它们允许你将经过你手的每一元使用两次:一次用于其预期目的,另一次用于减少你的贷款利息。”

虽然找到减少房贷的方法是担心的借款人可以采取的策略之一,但另一个是增加他们的收入。

虽然这 “通常很可怕”,但要求加薪可以是一个直接和相当直接的方式来缓解一些财务压力,廷德尔说。

“虽然现在终于预测工资价格指数会上升,但这对个人来说毫无意义,除非他们的雇主也加入进来。”

根据ASIC的Moneysmart计算器,如果一个借款人在43年的时间里只进行最低限度的还款,那么他将支付21,595澳元的利息,起价203澳元。

如果他们每个月的还款额较高,为488元,他们将支付1700元的利息。

自2021年5月以来,借款人一直在稳步偿还塑料债务,但在过去四个月中,全国信用卡债务开始上升,2月份攀升了174.4亿元。

“虽然到目前为止,涨幅相对温和,但这是一个红旗,一些澳大利亚人正在做得很艰难,”Tindall说。”在过去两年里,澳大利亚人在信用卡债务方面取得了巨大进展。看到一些艰苦的工作被推翻,这是令人痛苦的”。

虽然在过去十年中,现金利率和信用卡利率已经脱钩,但客户需要注意贷款机构是否试图利用RBA加息来证明其信用卡利率的提高,Tindall说。

她补充说,由于信用卡客户平均支付17%的利率,而目前RBA的现金利率为0.10%,因此 “没有任何加息的依据”。

“摆脱信用卡债务并不容易,但现在值得踢掉这个习惯,”Tindall说。”飙升的通货膨胀促使一些澳大利亚人伸手去拿他们的信用卡来支付这些费用。信用卡债务的应计利息已经连续四个月上升–这是一些澳大利亚人入不敷出的迹象。”

廷德尔补充说,在债务中挣扎的借款人的一个选择是换成低利率的信用卡,或办理低利率的个人贷款,这将迫使他们转移债务,而不是继续把它踢到更远的地方。

“有17张卡提供低于10%的利率,包括来自CBA、西太平洋和美国运通等大公司。CBA、Westpac和NAB也提供 “无息 “信用卡。但其中一些信用卡的信用额度非常小,而且费用适中,尤其是在你有欠款的情况下,”Tindall补充说。

Tindall还建议借款人重新审视他们的支出。”坐下来,仔细检查每张账单。你能在电费上得到一个更好的交易吗?你是否需要同时订阅三个娱乐节目?你能不能少在外面吃饭?

“这些类型的变化孤立地看可能微不足道,但如果你能给你的预算做一次彻底的春季清洁,节省的费用就会开始增加。”

Pedersen-McKinnon补充说,还值得记住的是,银行有责任支持有财务困难的客户。

“[有]很多人对银行进行审查,以确保他们照顾有困难的客户。尽管这有悖常理,但如果你无法满足任何债务偿还,那么与其错过,不如先去找贷款机构。举起你的手,承认并要求特别优惠。如今,他们有义务给你这些优惠。

优惠措施包括减少最低还款额、降低利率或延长贷款期限。

“只是要注意,他们给你的大多数所谓优惠最终会让你付出更多。这些好处是短期的。

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