房地产投资者如何应对建筑保险费用的上涨

随着建筑保险费以两倍于通货膨胀率的速度增长，现在可能是将费用转嫁给租户并提高投资资本价值的好时机。

物价上涨与通货膨胀的加剧看起来是2022年的一个标志。纵观全局–燃料、食品、水电、劳动力–许多商品和服务的成本都明显高于六个月前的水平。

这个问题在澳大利亚储备银行的雷达上，该银行最近将其消费价格指数（CPI）预测修订为6月份的峰值3.75%（高于去年估计的2.75%），理由是经济中 “上游压力更强”。

澳大利亚审慎监管局表示，令人震惊的是，2021年日历中的澳大利亚平均保险费上涨了8%，达到860元–是CPI增长率的两倍多。

鉴于预计将进一步上涨，一些商业业主可能值得在即将签订的租赁协议中，将这一成本转嫁给租户。

投资者应该研究的一个策略是将他们的租约重组为双倍或三倍净租赁，以减轻激增的保险费用。

双重和三重净租赁在美国很流行，许多投资公司只处理这种类型的租赁协议，双重和三重净租赁被认为是简单的、低风险的，并且像债券一样安全。

在双净租赁中，占用者通常要承担两到三项与房产有关的支出，包括保险、水电或–如果在单净租赁中没有支付–税收。

三重净租赁更进一步，将所有的建筑维护和修理费用，包括公共区域的费用，分配给承租人。

在这两种情况下，最初的面子租金一般都比传统的租赁要低，因为承租人承担了更大的责任和财产支出的风险。

对于房东来说，这些协议被认为是特别安全的，因为回报是可靠的，他们的贡献是不存在的，或者是最小的。

任何外出价格的急剧上升，如现在的保险费，也会转嫁给租户。

这一安排不会影响业主为其名下的费用申请扣除的能力，而这些费用是由租户支付的。

也许双重和三重净租赁的最大优势是它们可以提高商业地产的资本价值。实际上，这些租赁协议成为可担保的投资，因为承租人不能放弃支付可能高于平均水平的、快速上升的或意外的费用。

近年来，包括Aldi、Ampol、David Jones、Patties Foods和Zagame集团在内的大型集团都在这些租约上建立了自己的公司，然后再将其房产出售，在那里，高净值个人、财团和机构对这些房产进行了激烈的竞争。

越来越多的中小型商业地产也开始采用这一概念。

然而，三层净租赁对房东来说并非完全没有风险。在为租户使用这种租赁结构之前，投资者需要注意一些风险。

由于占用者现在要负责雇用承包商，要做的基本工作的质量可能不达标，更糟糕的是，他们可能完成的工作不符合建筑标准。

在实践中，一些住户也不通知业主已经完成的维护和修理工作，这可能使保险单失效，或至少使赔付面临风险。

如果住户破产，房东也会面临承担支出的风险，税收和水电等费用都在业主名下，不支付可能会影响信用评级。

尽管如此，许多人可能仍然认为这种风险是值得承担的，尤其是在另一种情况下–保险业面临重大挑战，其中包括材料和劳动力成本上升，战争导致的石油短缺，以及最近在昆州和新州发生的灾难性洪水的频率提高。