彼得-科斯特洛说RBA在利率上 “不负责任”，但谁该为住房可负担性负责？

前财长彼得-科斯特洛(Peter Costello)称澳大利亚储备银行 “不负责任”，因为它表示将把利率保持到2024年。

虽然RBA现在放弃了这一措辞，但该央行表示，在2024年之前保持利率水平是 “合理的”。

“科斯特洛先生告诉澳大利亚广播公司7.30节目说：”他们可以将这一利率保持到2024年，这是一个不负责任的说法。

“我想他们是在对人们说，’试着获得固定抵押贷款，因为我们可以将利率保持到2024年。

“他们现在承认，他们不可能把这个利率保持在0.1%到2024年，事实上，如果通货膨胀起飞，他们的尝试将是不负责任的。”

RBA拒绝发表评论。

科斯特罗先生在7月30日接受采访时就澳大利亚飞速发展的房地产市场发表了上述言论，这种繁荣在12个月内使房价上涨了22%。

“我认为储备银行应该担心。我认为审慎的监管机构应该担心。我认为政府应该担心。我认为所有政策制定者都应该担心，”科斯特洛先生说。

澳大利亚的1070万套住房现在价值9.3万亿澳元–或平均每套86.9万澳元–这在短短六个月内增加了1万亿。

然而，科斯特罗先生则为他在1999年推出的资本利得税50%折扣的决定进行了辩护，许多分析家认为这也是造成住房负担能力危机的部分原因。

新州政府在向议会正在进行的住房可负担性调查提交的报告中指出，该税种为那些出售已拥有12个月或更长时间的房产的人提供了重大的税收优惠，是住房可负担性问题的一部分。

“房产投资的这些税收优惠促成了日益严重的住房负担问题，”新州政府在其提交的文件中说。

“虽然综合效果可能是房价的适度上涨，但最重要的影响是自住者–包括第一套住房的买家–被税收优惠的投资者（主要是那些已经拥有较高收入的人）从住房所有权中取代。

“联邦政府应审查税收设置，包括对持有超过12个月的房产给予50%的资本利得税折扣，并考虑进行改革，以确保为自住和投资原因购买房产之间的适当平衡。”

然而，科斯特洛先生指出，当澳大利亚的房屋所有权在60年代末达到最高时，资本收益税率为零。

“科斯特洛先生说：”这种认为房价上涨是因为资本利得税折扣的想法是与所有证据背道而驰的。

“顺便说一下，世界上每个国家的资本利得税都比其所得税低。事实上，澳大利亚两者之间的差异比大多数其他国家都要低”。

然而，进行住房负担能力调查的委员会主席、自由党议员杰森-法林斯基说，资本利得税是 “一个应该被关注的问题”。

“我认为这将是报告的一部分，”他说。

Falinski先生还说，在澳大利亚拥有一些世界上最不容易负担得起的住房，这类似于 “代际偷窃”。

我问他，他是否认为这是故意的。

“是的，我确实认为不同级别的政府和不同的行业都在积极考虑，确定他们有机会降低住房成本，但却不愿意这样做，或者不愿意这样做，因为提高住房价格对他们有利，”法林斯基先生说。

几十年来，各国政府在通过重大的结构性改革–包括税收改革–来真正解决这个问题方面似乎有一种固有的犹豫，而选择了 “创可贴 “式的修复。

人口学家西蒙-库斯滕马赫说得更简明。

“如果你触及房价，如果你推出任何一种可能使房价下跌的政策，你将失去任何选举，”他指出。

“政客们为此流下了鳄鱼的眼泪，说：’房价这么贵，真让人难过。我们会给你10,000元的首次购房补助金’。

“但这些推动了房价的上涨，因为每个人都有更多的钱。

“当人们假装关心时，这是个愚蠢的游戏。”

科斯特洛先生同意政府不愿意干预住房市场，因为这可能会给房主带来经济损失。

“如果你拥有一栋房子，而且你在房子里有地位，你不想为你的房子降低价格，”科斯特洛先生告诉7.30。

“没有人愿意去拍卖会，卖掉他们的房子，得到一个较低的价格。

“所以，你是对的，政府有很多激励措施来保持高房价，就像有激励措施来保持成熟的房主的高房价。

“这就是为什么我谈到，这尤其是一个首次购房者的问题。”

你只需要看看工党命运多舛的负资产负债率政策，前党魁比尔-肖顿带着这个政策参加了两次选举，但都失败了–现任党魁安东尼-阿尔巴尼斯现在已经在即将到来的联邦选举前放弃了这个政策–就可以看出这是一个充满危险的政策领域。

Kuestenmacher先生说，解决住房可负担性的部分办法是权力下放，只是政府一直不愿意在所需的基础设施上花费。

“全国三分之二的人生活在仅仅五个城市。地球上没有其他国家的人口是如此集中的。

“为了推动权力下放，你需要改善基础设施，你需要确保各个城市有真正良好的道路和高速铁路网络连接。

“而且你想确保你把人口推到的城市不会太远。”

然而，如果说我们在为7.30节目准备这篇文章时学到了什么，那就是住房负担能力没有单一的、简单的答案。这是一个由许多部分组成的复杂问题。

阿德莱德大学的住房研究员Emma Baker教授说，住房负担能力危机 “实际上是我们自己造成的危机”。

“我认为我们可以把这归结为我们在澳大利亚没有住房计划的事实，”她说。

“我们没有把住房问题作为一个系统来处理。我们以零散的方式作出反应。

“例如，房屋建筑商的干预实际上只是在错误的时间向市场注入了需求。”

事实上，我们采访的每一位经济学家都说，像住房建设者补助金和第一套住房购买者补助金这样的计划只会使情况变得更糟，因为它增加了需求，使价格进一步上涨。

我把这个矛盾的问题告诉了杰森-法林斯基，问他这些类型的项目是否通过推高价格使卖家受益，而不是买家受益。这个问题似乎在他的雷达上。

“他说：”在澳大利亚经济中已经有了一些政策设置，这些政策的目标或目的并不是在澳大利亚范围内保持住房的可负担性。

“我们已经建立了一些制度，继续激励和奖励住房市场的高价格。

“我无法预先判断[住房可负担性调查]报告中会有什么内容，但如果没有一两段，甚至是一项建议，围绕刺激需求–无论是否针对特定人群–对整体房价的影响，我会非常惊讶。”

然而，在选举活动中，向想买房的人发放这些现金比改革负资产负债率或资本利得税要性感得多，而且对政党来说也更容易向选民推销。

尽管如此，法林斯基先生似乎决心找到一个更长期的解决办法。

“老实说，你在和一位政治家谈话，他认为这是我们这个国家目前面临的最重要的三或四个问题，”法林斯基先生说。

“这是我们需要做的事情，我不我不认为有什么东西可以阻止我们做任何事情。

“我认为报告……将非常沉重地注意到这样一个事实，即目前的税收制度–在联邦、州和地方政府层面，但特别是州和地方政府–实际上激励这些级别的政府在住房方面有更高的价格。”

它不断地回到这样一个事实：对于住房可负担性没有一个答案。需要通过更好的分区、更多的鼓励绿地开发和分散化来增加房屋的供应，同时需要通过取消对购房者的税收减免和政府补助来抑制需求。

此外，如果为租户提供更好的条件，使家庭愿意继续租房，而不是想买房，延长租期，允许养宠物，并使竞争环境总体上向租户倾斜，也会有所帮助。

“贝克教授说：”目前，我们有一个租赁部门，它被设计为一个过渡性的使用权，假设人们最终会成为房屋所有者。

“那么，为什么不看看租房部门，并说，’我们怎样才能使这种租约成为你想住一辈子的地方？让我们把平均租赁期从12个月提高到12个月，并制定一些最低标准。让我们让租房部门感觉是一个你可以居住的地方”。

最重要的是，也许，让我们让某人为住房的可负担性负责。

银行监管机构，APRA和储备银行已经告诉Falinski调查这不是他们的责任。

但是，澳大利亚也有九个住房部长。他们在做什么？

请在7点30分的iview上观看这个故事。

艾伦-科勒是ABC新闻的金融主持人。他还每周为《新日报》撰写两次文章，并担任《尤里卡报告》的主编。