对失败的学生租房投资采取行动

租金下跌和房产价格上涨正在鼓励学生公寓的业主出售，特别是当它们是自我管理的养老基金的唯一资产，没有收入来支付贷款时。

根据SQM研究公司的分析，在过去的12个月里，由于冠状病毒相关的边境管制，海外学生人数急剧下降，在主要大学学习的学生喜欢的地区，特别是墨尔本和悉尼周围，租金下降了高达25%。

CoreLogic表示，但其中一些地区的房产价格，如墨尔本内郊的卡尔顿，在同一时期上涨了近12%。

然而，SQM Research表示，也有一些罕见的租金增长点。例如，在过去的12个月里，西澳大学周围的公寓的租金价值增长了15%左右。在阿德莱德大学周围，租金增长了5%以上。

AJ理财规划公司的创始人Alex Jamieson说，许多退休投资者正在充分利用价格上涨的机会，卸载表现不佳的投资。他补充说，这也降低了成本，增加了现金储蓄，并使他们在退休后的资本利得税（CGT）豁免最大化。

该地区的销售数量也意味着投资者有潜在的购买机会，他们相信来自学生的需求会回来。

Clover Financial Solutions的主管Phoebe Blamey说，许多拥有大量资产的学生宿舍的老年投资者更有可能出售表现不佳的投资物业，而不是生活方式资产，如度假屋。

“有很多学生公寓，特别是建在高层的一室一厅单元，正在校园周围销售，”她补充说。

许多投资者在房产推销员的鼓励下，成立了SMSF，购买已建成的公寓或楼花的Unit，其诱因包括租金保证和承诺，即学生人数的增加将保证有足够的租金来满足成本并提供一些收入。

根据澳大利亚税务局的数据，SMSFs持有价值约433亿澳元的住宅物业。

维多利亚大学最近的分析显示，2021年初，澳大利亚的国际学生比一年前少了26万，比北领地的全部人口还要多。

Jamieson说，许多投资者陷入了一个不分散的SMSF中，通过有限追索权的借贷安排，增加了投资风险，因为满足支出的收入只能从基金内部产生。

在许多情况下，他们在外郊的校园或农村校园周围购买了专门建造的公寓，那里的学生人数减少，很难找到其他租户。

新的住宅物业的供应可能会急剧增加，可能会对价格造成压力。

亚拉资本（Yarra Capital）的宏观经济战略主管Tim Toohey预测，到2023年，全国可能有15万套住宅超过需求。如果净移民没有回升，过剩的住房可能达到创纪录的20万套。

SMSF房贷利率远远高于楼花的贷款成本。贷款与价值比率为75%的30年内100万元本息贷款的标题利率（不包括设立费和年费）通常远远超过4%，是非SMSF房贷利率的两倍。

如果租赁基金的收入不足以支付支出，可以向基金供款，但上限为每年27,500元（税前供款）或每年110,000元（税后供款）。

一些拥有表现不佳的投资物业的SMSF通过出售其他资产（如股票）、动用现金储备或增加年度成员缴款来支付房贷。

Jamieson对处于SMSF积累阶段的业主的基准是，投资要产生超过4%的平均年化资本回报和2%至3%的年收入。

H&R Block的税务总监马克-查普曼（Mark Chapman）建议就出售所产生的税务责任寻求建议，特别是对于即将退休或计划将资产转移到另一个基金的投资者。

“在积累阶段，SMSF通常会对其持有然后出售的任何住宅物业支付10%的CGT，”查普曼说。

在养老金阶段的SMSF中，出售收益（或收入）不需要缴税。

“正因为如此，许多SMSF有一个政策，那就是尽量推迟出售房地产和股票等资产，直到他们的基金开始支付养老金，”查普曼说。

销售必须是在公平条件下进行的，这意味着必须对财产进行独立评估并支付市场价格。

查普曼说，出售的资本损失可以抵消同年产生的任何其他资本收益，或结转并抵消未来的第一个可用资本收益。

对于那些出售投资物业并决定清算其SMSF的人来说，SMSF专家和Verante Financial Plannings的联合所有人Liam Shorte列出了10个步骤，以使这个过程更容易。