海外人士商业贷款详解

您是外国投资者并且需要商业贷款吗？

许多居住在澳大利亚的外国投资者和临时居民希望利用澳大利亚蓬勃发展的商业房地产市场，但不确定他们是否有资格获得融资。

但很少人知道，只要有政府的批准和合适的贷款机构，你实际上可以借到和澳大利亚公民一样多的钱，并获得同样的商业利率。

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我可以借多少钱？

银行实际上对批准非居民商业贷款没有限制：

• 贷款金额不超过100万澳元的，可借到房产价值的80%
• 2,000,000澳元以下的贷款，可借到房产价值的75%
• 5,000,000澳元以下的贷款，最高可借到房产价值的70%
• 开发。贷款额度为土地和建筑成本的75%
• 5,000,000至50,000,000元的商业地产贷款，按个案评估
• 根据贷款与价值比率（LVR），最长5年只付利息
• 提供完整文件和少文件选项
• 提供不良信用解决方案

让银行评估您的申请的诀窍是获得外国投资审查委员会 (FIRB) 的批准。

一旦你获得了FIRB批准，你就可以获得贷款，可以购买从农田到用于商业开发的空地的任何东西。

FIRB的审批费用可能取决于你想购买的房产的价值。

我可以获得相同的利率吗？

是的！只要您获得 FIRB 的批准并且满足银行的所有其它贷款要求，您就可以获得与澳大利亚公民相同的利率和贷款上限。

我需要 FIRB 批准吗？

无论您是持工作签证居住在澳大利亚的临时居民还是外国投资者，你都需要根据1975年《外国收购和收购法案》获得FIRB的批准。

作为基本规则：

• 用于开发目的的空地：
  • 无论土地价值如何，都需要获得批准。如果在批准之日起5年内开始开发，并且在建设完成之前不出售土地，通常会得到 FIRB的 批准。
• 已开发的商业用地：
  • 只在购买价值为2.52亿元澳元或以上的情况下才需要。所谓 “敏感的已开发商业用地 “的门槛为5,500万澳元。
• 农业综合企业：
  • 仅当交易价值达到或超过 5500 万澳元时才需要。
• 农业用地：
  • 仅当交易价值为 1500 万澳元或以上时才需要。

如果我是澳大利亚侨民怎么办？

购买商业地产不需要 FIRB 批准。

如果我与澳大利亚配偶或商业伙伴一起购买怎么办？

如果您或您的商业伙伴或配偶是非居民，您可能需要 FIRB 批准。

这一点可能会让很多商业投资者陷入困境，尤其是那些以公司名义购买的投资者。

如果其中一名董事是非居民，则他们被视为受益人，可能需要获得 FIRB 的批准。

对外贸易协定国家豁免

对于澳大利亚政府自由贸易协定 (FTA) 的签署国，FIRB 批准的门槛通常为 10.94 亿澳元。

请记住，这一门槛可能会有所不同，这取决于您计划购买的投资是否是企业、已开发土地、农业用地或其他被列为 “敏感 “的投资。

这些国家包括：

• Chile
• China
• Japan
• New Zealand
• South Korea
• United States
• Singapore
• Thailand

注：豁免证书不适用于外国政府投资者。

关于农业用地，我应该知道什么？

自2015年12月1日起，拥有澳大利亚农业用地或在其中拥有权益的外国人必须向澳大利亚税务局（ATO）通报其权益。这是根据《2015年外国农业用地所有权登记法》来进行的。

如果您需要寻求 FIRB 批准出售价值 1500 万澳元或以上的商业农场，您将需要支付 10 万澳元的不可退还的申请费。

我可以避免这笔 FIRB 申请费吗？

非农业商业领域的投资者只有在其预期投资价值超过 10 亿澳元的情况下才会面临最高 10 万澳元的费用。

我的国籍会被接受吗？

如果您是居住在海外的外国公民，一般接受以下国家的非居民商业贷款。

不在此列表中的国家/地区将根据具体情况接受：

• Austria
• Bahrain
• South Africa (受外汇管制规定约束)
• Belgium (您可能需要在比利时缴纳预扣税)
• Brunei
• Canada
• Cayman Islands
• China
• Denmark
• East Timor
• Falkland Islands
• Fiji
• France
• Hong Kong
• Hungary
• Iceland (适用预扣税豁免)
• India
• Indonesia
• Iraq
• Ireland
• Japan
• Kenya
• Kuwait
• Lebanon
• Malaysia
• Malta
• Mauritius
• New Caledonia
• New Zealand
• Norway
• Oman
• Papua New Guinea
• Philippines
• Qatar
• Russia (视条件而定)
• Samoa
• Saudi Arabia
• Singapore
• South Korea
• Switzerland
• Tahiti
• Thailand
• The Netherlands
• Trinidad & Tobago
• The United Kingdom (UK)
• The United Arab Emirates (UAE)
• The United States of America (USA)
• Vanuatu
• Vietnam

我是否仅限于我可以购买的房产类型

不！经纪人可以帮助你购买用于商业开发的空地、农业用地或现有商业地产。

这与非居民购买住宅物业完全不同，后者仅限于购买新住宅。

证明我的收入

为您的商业购买提供财务证据的要求并不像住宅房屋贷款那样严格。因为商业贷款不受《2009 年国家消费者信用保护法》的约束。

有少文件和无文件选项可供选择，但重要的是要记住，当涉及到你的外汇收入，大多数贷款机构只接受高达80%的收入作为外汇用途。

如果我在做生意怎么办？

例如，如果你想购买一个永久产权的零售店，并在你的场所经营你的业务，你需要提交一份商业计划，包括业务的收入和现金流预测。

像这样的业主经营的商业地产的批准是按个案评估的，所以必须从管理的角度提出你过去在同一行业的经验的有力证据。

会计师可以帮助您起草一份专业的商业计划书，提交给贷款机构。

非居民商业贷款常见问题

什么是敏感商业地产？

敏感的商业财产通常与澳大利亚军事、安全技术和通信系统以及核设施的运营有关。

还有一些其它事情可能会被FIRB 认为是敏感的，因此最好查看他们的网站。

我需要商务签证吗？

为了以非居民身份在澳大利亚经营企业，您需要通过移民和边境保护部申请商业创新和投资签证。

您的意向书将由您所在的州或领地政府进行评估，如果获得批准，您就可以申请签证。

如果您获得批准，该签证的有效期为四年，之后您可以申请永久商业创新和投资签证。

税收是如何计算的？

如果您购买房产是为了最终出售并获得丰厚的投资回报，请注意澳大利亚政府的商品和服务税 （GST） 适用于商业房产的购买、销售、租赁或出租。

您可以访问澳大利亚税务局 （ATO）网站了解更多信息，并在决定投资商业房地产之前与会计师或财务顾问等金融专业人士交谈。

为什么要购买商业地产？

许多非居民，包括外国投资者、临时居民和澳大利亚外籍人士选择投资商业地产，是因为他们的租金收入可预测，且与股票和债券等其他资产的相关性较低。

这是根据澳大利亚储备银行 （RBA）的说法，该银行发现，大约25%的主要商业购买被外国投资者收购。

外国人在新州（NSW）最为活跃，那里的大部分交易都涉及将旧办公楼改建为新公寓。

当然，中国投资者在农业土地领域的活动已经得到了很好的报道，而且他们的兴趣并没有减弱。

澳大利亚商业地产领域存在大量机会，这也是我们希望帮助投资者满足其非居民商业贷款需求的原因。

与经纪人谈谈！

房贷经纪人是非居民商业贷款专家，并且他们与近 40 家不同的主要银行和贷款机构建立了关系。

他们知道可以将您与最适合您的商业投资和业务需求的贷款机构相匹配的信贷政策，并且他们还了解信贷部门的关键决策者，因此更有可能获得高额贷款的批准。