如何理解房地产市场的复苏

有早期迹象表明，房地产市场的复苏正在酝酿之中–比许多人预测的要早得多。CoreLogic的全国房屋价值指数自2022年4月以来首次按月上升，3月上升0.6%。

这一增长是由于澳大利亚储备银行（RBA）为借款人提供了一些亟需的缓和，本月已按下暂停连续加息的记录。

虽然预计会进一步加息，但隧道尽头有光，这有助于减少不确定性并增强投资者信心。

近年来，投资者一直很低调，在整个COVID-19的热潮中，他们基本上都是按兵不动，被自住者的狂热活动所排挤。然而，随后的利率上升和更艰难的经济时期迫使许多自住者退出市场，为投资者提供了在不可避免的市场反弹之前利用资本的机会。

那么，投资者应该如何对待市场机会？

首先，一些历史观点是有用的。精明的投资者需要了解几十年来市场周期的模式，这样他们就可以进行长期投资，而不会被短期主义所破坏。

类似的市场复苏过渡期已经上演过多次。例如，在2008年全球金融危机（GFC）之前，RBA实施了一系列的加息，最高达到7.25%，因为它试图压制强劲的通货膨胀。

就像我们最近看到的那样，随着抵押贷款变得更加昂贵，住房价格有所松动，然后在全球金融危机后立即暴跌。

从2007年中期到2009年初，房地产价值在13个月内从高峰到低谷下降了7%以上。RBA迅速降息以控制危机，到2009年3月，全国房地产市场处于积极状态，然后飙升12%至2009年12月。

澳大利亚面临着不同的经济环境，所以我们不太可能看到利率下降和价格在短期内大幅飙升。

这一次的市场反弹可能是缓慢而稳定的，但将再次掩盖最新的房地产末日论者的大合唱。

虽然房地产投资者不应该急于求成，但目前的窗口期可能会奖励那些领先于市场的早期行动者。

重要的是要认识到，利率从来不是市场复苏的唯一因素。政府的刺激措施，如全球金融危机后的情况，可以提供额外的动力。

另一方面，政府的抑制措施可能会抑制潜在的反弹–鉴于联邦政府已经将目光投向了限制负资产负债率、资本利得税豁免和自我管理的养老基金内的借贷的杂音，这一点尤其重要。

然而，除了稳定的利率之外，还有其他绿色信号，表明未来市场更加积极和活跃。

CoreLogic表示，整个首都房源的广告供应量一直在下降，3月底比前五年的平均水平低了近20%。清理率徘徊在60%-70%之间，这表明对现有的库存有良好的需求，这将继续增加，推动价格上涨。

作为典型的激进加息周期，房贷的压力越来越大，这可能会迫使许多房产所有者出售。虽然房贷悬崖可能被过度炒作，但它确实为投资者提供了更多的房产数量和选择–尽管绝对不是秃鹫式的大杂烩。

同时，全球股票市场的持续波动，使得稳定的房地产市场对在砖头和砂浆中寻求更大确定性的受挫投资者特别有吸引力。

随着RBA决心降低通胀，重要的是要注意房地产的表现并不依赖于高通胀。有许多低通货膨胀的时期和持续增长的时期。

另一个强有力的积极因素是飙升的租赁市场，为投资者提供了一个有吸引力的收入来源。尽管如此，房地产投资决策仍应主要面向资本收益，即主要的财富创造者。

请记住，虽然了解未来的短期动态是有用的，但不应该应用得太厚，因为这样会改变长期的观点。

无论是哪种市场方向的短期行为，都会破坏推动长期成功的健全和战略投资原则。