养老基金为商业地产的衰退做好准备

澳大利亚最大的养老基金的首席投资官对房地产的前景持 “消极态度”，与其他行业基金相比，他的基金在这个历来受欢迎的行业中持有的非上市资产比例较小。

“AustralianSuper首席信息官Mark Delaney说：”利率上升对所有行业估值的影响，以及办公室和在线零售业’在家工作’的持续结构性阻力，意味着在我们看来，资产类别的前景仍然非常具有挑战性。

该2740亿元的基金 “在[其]投资组合中对房地产的分配相对较少”–其默认的MySuper选项中5.3%的资产投资于该行业。

相比之下，建筑业养老基金Cbus的投资比例高达12%，巨大的Rest Super的投资比例为9.2%，澳大利亚退休信托基金的投资比例为8.5%。

此前，房地产估价师警告说，在未来几个月里，CBD的优质办公楼的价值可能会下降20%，而且Rest Super公司在收到低于账面价值15%的出价后，将墨尔本的一栋办公楼从销售中撤出。

由于担心养老基金过度夸大其价值，审慎监管机构加大了对养老基金如何评估非上市资产的审查力度。养老基金首席信息官坚持其非上市资产估值方法的频率和质量。

Aware Super首席信息官Damian Graham和UniSuper首席信息官John Pearce补充说，他们的基金有 “触发事件”，以便在需要时进行周期外的估值，例如在COVID-19或市场波动期间。

Pearce先生还预测，商业房地产市场将进一步下跌–UniSuper的MySuper选项中有4.

“写字楼行业正遭受着空置水平的提高，在我们看来，这将导致市场租金的疲软，再加上贴现率和资本化率的软化，将有可能看到估值的下降。

“相比之下，物流和零售资产的高出租率支持持续的租金增长，这可能会抵消增加的资本化和折扣率，使价值相对稳定。”

会员对商业地产贬值的风险是有限的，因为UniSuper在这些资产上没有债务–这是养老基金经常提出的关于房地产衰退的论点–而且它所拥有的办公室是完全占用的。

澳大利亚退休信托基金（Australian Retirement Trust）–该国第二大养老基金–已经将其在办公大楼和零售房地产方面的投资缩减了约20%，因为这种大流行病已经开始。其MySuper默认选项中约有8.5%投资于未上市的房地产。

“ART首席信息官伊恩-帕特里克（Ian Patrick）说：”随着更高的利率环境和后COVID需求的现实，几个市场的商业房地产估值正在向下调整。

他预计这种情况将继续下去，这将为其收购、处置和资产的总体管理提供参考。

CIO们认为，在商业地产低迷时期，建筑的质量很重要。

殖民地第一州首席信息官乔纳森-阿米蒂奇说，由于工作习惯的改变，”二级和三级地点的商业房地产可能会受到影响”，但 “对黄金、A级空间的需求将继续存在”。

他指出，CFS “对商业地产的投资非常有限”–在其MySuper默认选项中，只有1.7%的基金投资于非上市地产–这反映了行业养老基金比其零售同行在该领域投资更多的大趋势。

HESTA首席信息官Sonya Sawtell-Rickson补充说，她 “开始看到一些高质量与低质量股票之间分叉的迹象”，并预计这种情况将继续下去。

虽然她坚持认为HESTA现有的办公和零售资产的价值，但她说该基金正在将其持有的物业分散到医疗保健资产和经济适用房。