商业地产价值下滑，巨型养老基金抛售办公塔楼

鉴于COVID-19将工人从城市中心赶走，澳大利亚第二大养老基金在对该行业 “更加警惕 “之后，将其在办公大楼和零售房地产的投资缩减了约20%。

Australian Retirement Trust首席投资官Ian Patrick说，该基金（由SunSuper和QSuper合并而成）在过去三年中出售了一些办公室和一个购物中心，而是将其2400亿元的会员储蓄的一部分投入到物流、医疗办公室和存储基础设施中。

这是因为房地产估价师警告说，在未来几个月里，CBD的优质办公楼的价值可能会下降20%，而且Rest Super公司在收到低于账面价值15%的出价后将墨尔本的一栋办公楼从拍卖中撤出。

这也是在审慎监管机构加强对养老基金如何评估非上市资产（如房地产）的审查之后，因为人们担心他们的价值被过度夸大。

虽然ART在大流行之前就已经采取了这种方法，但帕特里克先生说，向远程工作的转变使该基金 “更加认识到办公室[财产]的风险”。

“相对于 “你的未来，你的超级物业 “非上市基准，我们作为一种策略，一段时间以来一直在追求大幅减少对商业和零售的分配……而且自COVID-19危机以来，我们已经扩大了这种做法。”

他说，一些办公空间仍然是一个有吸引力的投资前景，但它们需要是现代化的、发展良好的建筑，以吸引员工回到现场。

“对办公室的要求不会完全消失，显而易见的是空间的性质或设施的种类将发生变化，以使它对人们来这里工作有吸引力，而不是在家里工作。

“因此，今天拥有这些设施或通过有吸引力的资本支出可以成为未来的那些办公室的建筑……仍将获得合理的回报”。

帕特里克先生说，位于 “薄弱地区 “或资本支出升级过于困难或昂贵的写字楼，其吸引力不如大流行前。

ART是澳大利亚3.4万亿养老金行业中增长最快的基金之一，这得益于大量的合并活动，包括周二宣布的与美国铝业超级公司的新交易。在这次合并中–ART今年的第三次合并–该基金将吸收美铝公司20亿元的管理资金和5000多名会员。

帕特里克先生说，除了商业地产资产，还有其他更有吸引力的选择，允许基金进入房地产领域，他列举了基金最近对能源传输和分配网络所有者Ausnet、通信塔卖家Ampitel和VicRoads的投资。

“[商业和零售房地产]是风险的集中地，而房地产的机会则更广泛。

“物流或工业专业物业，如自我存储、医疗办公室、学生宿舍等，它们都相对有吸引力，因为它们有完全不同的经济驱动力。

“它们不依赖于在中心地点进行的商业活动，它们不受一般经济活动的相同起伏的影响。”

在整个大流行病期间，ART对非上市物业的投资保持相对稳定，但对商业和零售以外的资产进行了 “积极的再平衡”。在其默认的MySuper选项中，约有8.5%是上市和未上市的房产。

尽管在大多数养老基金的投资方式中，股票仍占很大一部分，但行业养老基金尤其增加了对非上市物业和基础设施的投资。

建筑业养老基金Cbus的风险最高，其默认的MySuper平衡选项中有12%的资金投资于该行业，其次是Hostplus和Rest Super，各占11%。这些权重包括非上市和上市房地产，但一般来说都是偏向前者。