五分之一的人将支付30%的收入用于住房贷款RBA

储备银行表示，首次购房者和低收入家庭是最 “脆弱的借款人”，因为它预示着现金紧缩将耗尽累积的现金储备。

央行长达70页的《金融稳定评论》提出了一个阴郁的前景，详细分析了更高的通货膨胀和增加的抵押贷款支付将如何消耗借款人的现金流和储备。

虽然央行表示，金融系统正在进入一个强势地位，但其分析显示，对于一些借款人，包括低收入者和最近的首次购房者来说，痛苦的日子还在后面。

“RBA对金融系统的半年度健康检查说：”更高的利率和通货膨胀将减缓家庭消费总量和更广泛的经济增长速度，但脆弱的借款人构成的直接金融稳定风险似乎不大。

“它说：”失业率的大幅上升加上住房价格的历史性大幅下降，将对贷款拖欠和违约，从而对金融稳定构成更实质性的风险。

周五的审查是在储备银行放缓了历史上最快的现金利率增长之一的步伐之后进行的，并提供了关于央行对金融系统能够承受快速变化的设置的信心程度的洞察力。

在周二加息四分之一个百分点之后，关键的隔夜现金利率已从4月份的0.1%跃升至2.6%。此前已连续四次上调了半个百分点。金融市场预计，现金利率将在12月达到3%，并在明年达到约3.5%的峰值。

储备银行说，在2.5%的利率上调后，40%的浮动利率借款人将不必增加他们的房贷付款，15%的人不会有超过20%的付款增加。但是20%的人–五分之一的人–将面临房贷付款增加到其收入的30%。

如果利率按照市场预测上升到3.5%，所有可变贷款借款人中的25%将不得不将其收入的30%用于支付房贷。如果失业率上升，工资没有 “如期 “增加，这个数字可能会更高。

浮动利率住房贷款占未偿还房贷的65%。但是，迫在眉睫的风险是，获得超低固定利率贷款的一波借款人将如何应对，因为三分之二的人计划在2023年底前进行再融资。届时，他们将面临3至4个百分点的利率上升。

如果利率按预测上升，60%的借款人将面临40%的付款额增加。央行承认，”评估固定利率借款人是否会在这些增加的最低付款额方面遇到困难的信息有限”，因为无法看到他们的储蓄程度。

虽然大部分分析都集中在借款人身上，但RBA表示，租房者将面临更高的付款和通胀加剧的严重压力，同时有迹象表明，一些企业正受到成本上升和利率提高的压力–特别是在建筑、运输和教育领域。

作为审查的一部分，储备银行对家庭现金流如何承受更高的通货膨胀和利率上升的打击进行了详细的情景分析。

“尽管大多数家庭可能会在一段时间内经受住财务压力的增加，但许多人将需要削减他们的消费，并可能最终看到他们的储蓄被耗尽。”

分析称，一半的可变贷款借款人的闲置现金将减少20%以上，而15%的人将经历负现金流。

它说，一些家庭将很难跟上房贷的支付。所有可变借款人中，约有一半可以通过提取缓冲资金来满足两年的付款和基本开支。如果家庭削减20%的非必要开支，那么能够满足两年开支的家庭比例将上升到70%。

令人担忧的是，RBA表示，8%的自住浮动利率借款人即使削减80%的非必要开支，也会 “在六个月内完全用完他们的预付缓冲资金”。

这些借款人中约有40%处于收入分布的最低四分之一。

RBA表示，迄今为止，官方数据中关于金融压力的迹象有限。但领先指标正在闪现。这些指标包括家庭调查，谷歌上与压力有关的搜索增加，以及RBA称 “历史上与贷款拖欠有一定关系 “的负面新闻报道。

该银行的联络计划还报告了对社会和社区服务的需求增加，如低成本住房和商品。

储备银行经常提到这样一个事实：房屋贷款的中位数借款人有22个月的缓冲资金。但它说，自4月以来，利率的提高已经使这一措施减少了两个月。

“最近的借款人在利率上升的环境中更容易受到偿债挑战和违约的影响，因为他们积累流动资金和股权缓冲的时间更短”

其证券化数据集表示，自2021年以来贷款的购房者中，约有一半人的预付款缓冲期不足三个月。这些借款人的贷款价值比贷款也是最高的，而他们更高的负债水平使他们对利率上升更加敏感。

利率的大幅上升引起了人们对澳大利亚房地产市场影响的担忧。上个月，储备银行的乔纳森-卡恩斯（Jonathan Kearns）警告说，昂贵Suburbs的房主应该准备好迎接最大的价值下降。

该行在4月份的《金融稳定评论》中说，如果利率随市场预期上升，房价可能会下降15%。

这是在RBA将利率提高到0.1%的紧急设定值之前。周四，澳大利亚国民银行的经济学家预测，房价从高峰到低谷将下降20%，借款人还没有感受到利率上升带来的全部冲击。

周五的文件没有详细说明对房价的任何分析。

但这是在英格兰银行被迫干预金边债券市场大约一周后发生的，因为养老基金面临着利率衍生品的保证金要求，有可能压垮其金融市场。澳大利亚已经感受到了对现金的快速争夺，因为英国基金已经出售了近10亿元的澳大利亚资产支持证券，而在ASX上市的基金麦哲伦则遭到了机构投资者的大笔赎回。

储备银行提出了金融稳定的三个主要风险，对现金流和资产价值造成压力。其一是，如果通货膨胀被证明更加持久，金融条件可能进一步收紧。

第二个风险是，违约可能加速削弱银行的资产负债表，而第三个威胁变得更加相关–网络攻击可能破坏对金融机构的信心。它说，这是 “最近对Optus的攻击所强调的一点”。

“鉴于网络攻击的复杂性和频率的增加，一个重要的金融机构或市场基础设施很可能在某个时候受到成功的攻击，”RBA说。