澳大利亞有很多個體經營者，有多達120萬sole trader和210萬有僱員的企業主。作為自僱人士，您可以享有一定程度的自由，但隨之而來的是一個常見的挫折：當你想買房時，你沒有辦法提供足夠的收入證明。
在過去，除非你能滿足所有條件，包括高資產、低負債和證明自己有長期穩定的收入來源，否則根本無法選擇從銀行獲得房屋貸款。幸運的是，對澳大利亞的中小企業家來說，low doc貸款彌補了您無法提供足夠收入證明的缺憾。
自僱人士low doc貸款最初是由貸款經紀人創立的，它通過考察借款人的整體能力而不是僅僅是一份材料清單，改變了貸款機構對自僱借款人的看法。
什麼是自僱人士low doc貸款?
自僱人士low doc住房貸款適用於那些無法獲得獲得傳統貸款所需的收入證明文件的個體經營者或小企業主。通常藉款人沒有現收現付工資單記錄或不能提供財務報表和納稅申報單。
在自僱人士low doc房貸出現之前，個體戶申請貸款是一個困難的命題。一個為自己工作的人沒有現收現付的工資單記錄，經常有浮動的收入，也許他們的商業活動報表（BAS）看起來不像銀行想要的那樣可靠。對於一些銀行和貸款機構，自僱借款人仍必須提供至少兩年的個人納稅申報表，深入的損益表以及支持其財務狀況的會計信。
自僱人士low doc貸款首次出現在澳大利亞是20世紀90年代末，它們是由非銀貸款機構（主要是貸款經紀人）引入的，一開始是一個被主流借貸排斥在外的利基市場。非銀貸款機構的推動實際上為自僱人士提供了一條可行的購房途徑，因為他們允許自僱人士提供不同種類的文件，以證明他們有能力償還貸款。
然而，由於其性質，自僱人士low doc貸款往往要求借款人有更多的存款和支付更高的利率。
多年來，對自僱人士low doc貸款的持續需求已使其從利基市場轉變為主流產品，多數銀行現在加入非銀機構的行列，提供一系列low doc房貸，作為其貸款產品組合的一部分。
如今，貸款機構向潛在的low doc借款者提供一系列收入文件和自我證明的選項。
自僱人士 low doc貸款不是no doc貸款
重要的是要意識到，少文件只不過是需要用來證明常規收入和資產的文件較少，並不是沒有要求。 Low doc貸款仍然有某些要求，例如：
- 有良好信用記錄
- 最高貸款額為購房價的80%。如果你想避免貸款機構的風險費（risk fee），你通常只能藉到最多60%-70%的房產價值。
- 全套的財產估值（Full Valuation）
- 房產沒有二次抵押
- 一般要求至少自僱兩年以上（ABN註冊滿兩年，GST註冊至少滿12個月）
自僱人士申請low doc貸款需要哪些收入文件？
在申請自僱人士low doc貸款時，有些貸款機構只要求提供至少2份文件，其中可能包括以下文件：
- 註冊會計簽署的"借款人收入聲明書" 或會計信，說明你平時的收入情況。
- 您的註冊企業名稱
- 您的澳大利亞商業號碼（ABN）
- 您過去12個月的業務活動報表（BAS）
- 你可能需要確認你已經註冊了至少12個月的GST
自僱人士low doc貸款的用途有哪些？
除了大部分機構都提供的住房貸款產品以外，根據貸款用途，可選擇的公司分為以下幾類：
- 可用於償還ATO債務：
- State Custodians
- Pepper
- 可用於償還企業債務：
- State Custodians
- RAMS
- Pepper
- Homeloans
- 可用於合併債務：
- Westpac
- AMO Group
- Commonwealth Bank
- HSBC
- iMortgage
- BOQ
- RESI Mortgage Corp
- State Custodians
- RAMS
- Homeloans
- Liberty
- Pepper
- 可供房產淨值套現：
- Westpac
- ANZ
- AMO Group
- Commonwealth Bank
- HSBC
- BOQ
- NAB(exclusive to brokers)
- RESI Mortgage Corp
- State Custodians
- RAMS
- Liberty
- Pepper
- 可供商業用途：
- ANZ
- HSBC
- Bank of Melbourne
- BankSA
- St George Bank
- Homeloans
- Westpac
- RESI Mortgage Corp
- State custodians
- RAMS
- Pepper
- 可用於refinance：
- Westpac
- ANZ
- AMO Group
- Commonwealth Bank
- HSBC
- iMortgage
- BOQ
- Homeloans
- RESI Mortgage Corp
- State Custodians
- RAMS
- Liberty
- Pepper
- 可供購買股份：
- Westpac
- ANZ
- AMO group
- Commonwealth Bank
- BOQ
- RESI Mortgage Corp
- State Custodians
- RAMS
- Liberty
- Pepper
不過，向自僱人士和可能收入不穩定的人貸款，確實給金融機構帶來了更高的風險。大批low doc申請人申請貸款所涉及的風險增加，主要反映在利率增加以及費用增加。
自僱人士low doc房貸的利率是多少？
通過研究來自18家貸款機構的59筆low doc住房貸款，並將這些貸款與我們數據庫中的數百筆標準房屋貸款進行了比較。在撰寫本文時，平均而言，浮動利率low doc貸款比普通貸款利率高0.63％。如果我們看一個2年期的固定貸款，兩者之間的平均差是0.51％。
澳洲住房贷款利率和返现（2024.04）
| 銀行 | 自住浮動 | 兩年固定 | 最高返現 |
| CBA | 評估 | 6.84% | Nil |
| ANZ | 評估 | 6.54% | $3,000 |
| Westpac | 評估 | 6.49% | Nil |
| NAB | 評估 | 6.59% | Nil |
| AMP | 6.18% | 6.09% | Nil |
| St George | 6.29% | 6.49% | $2,000 |
| 中國銀行 | 6.18% | 5.89% | $2,000 |
| Adelaide | 6.09% | 6.29% | Nil |
| Bankwest | 6.29% | 6.39% | Nil |
| ING | 6.14% | 6.09% | Nil |
| BOQ | 6.18% | 5.79% | $2,000 |
| Ubank | 6.14% | 6.09% | Nil |
| Suncorp | 6.18% | 6.44% | Nil |
- 簡化收入文件：6.34%+
- 临时居民TR：技术、投资移民类别 6.34%+ ; 学生、毕业生签证6.58%+
- 海外人士(無澳洲簽證)：7.78%+
自僱人士low doc房貸收取哪些費用？
除了在平均利率會比普通貸款更高，low doc房貸也往往比標準房貸收取更高的費用。平均而言，持續費用和解除費用只需多付不到40澳元，但前期費用卻很高，以60% LVR（貸款價值比）計算，350,000澳元的住宅貸款平均要多付337澳元。前期費用包括法律、文件、申請和結算費用。
值得注意的是，如果你的貸款價值比超過70%或75%，絕大部分貸款機構都會要求你支付額外的風險費用（risk fees），一般在貸款額度的0.75% - 1.25%之間，這是一筆不小的數字！
標準貸款 vs. Low Doc貸款費用（浮動）
| 費用類型 | 浮動利率住房貸款– 平均 | 浮動利率low doc住房貸款– 平均 |
|---|---|---|
| 前期費用 | $472 | $809 |
| 持續費用 | $119 | $132 |
| 貸款解除費用 | $263 | $297 |
請注意，標準浮動利率房屋貸款的費用是基於住宅房屋貸款（residential home loans），80% LVR 和350,000澳元的貸款金額。浮動利率low doc貸款是基於住宅房屋貸款，60% LVR和350,000澳元的貸款金額。
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