沒有PR公民身份如何在澳洲貸款買房？海外人士澳大利亞房產攻略

非PR利率更新(2023.11)：

• 491/482/188等工作签证最低5.84%起
• 純海外居民：7.78%起
• 如果您的配偶是PR或公民，不管您持有什签证都有机会共同申请本地利率
• 純海外轉貸僅需提供12個月的貸款對賬單，無需繁瑣的收入證明文件

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多年來，澳洲住宅房產市場一直是海外投資者的熱門目的地。但是，作為海外買家購買房產，您需要遵守額外的規則和條例。

本頁將詳細介紹海外投資者的規則、外國投資審查委員會(FIRB)的作用和申請程序，以及一些關於如何為您的購買提供資金的提示。

外國人可以在澳洲購買房產嗎？

可以。非澳大利亞人可以在澳大利亞購買房產作為投資。在澳大利亞，海外人士購買房產是受到監管的，有一定的限制。外國買家在購買住宅房地產之前，必須通過FIRB申請批准。

據FIRB網站介紹："政府的政策是引導外國投資進入新的住宅，因為這可以為建築業創造更多的就業機會，有助於支持經濟增長。它還可以通過印花稅和其他稅收的形式，以及從額外投資帶來的整體較高的經濟增長中增加政府收入。"

換句話說，澳大利亞的外國房產投資規則鼓勵外國買家購買新建築，從而刺激新住房的建設。

購買新建和已建住宅

對外國投資者來說，購買新的建築物或空地（只要你在土地上建造房產）要容易得多。你需要通過FIRB申請，但審查要少得多。

• 新建築。購買新住宅時一般沒有附加條件。
• 空地。如果購買空地，主要條件是你需要在4年內完成土地上的住宅建設。不能買了空地就抱著不放。

如果是已建成的住宅（即不是新的建築），情況就不同了。除以下情況外，外國投資者不能獲得批准購買既有住宅。

• 購買房屋作為臨時居民居住。如果您是澳大利亞的臨時居民，您可以購買房屋居住。一旦您離開，您就必須將其出售，除非您成為永久居民或公民。
• 購買已建成的住宅來拆除它，開發更多的住宅。因為外國投資制度的目的是鼓勵住房建設，所以如果您打算拆除並建造新的住房，您可以申請購買現有的住宅。條件是你要建的住宅要比原來的多。例如，你買下一個大街區的房子，然後拆掉它，建兩棟聯排別墅。

FIRB的申請流程是怎樣的？

在你申請批准購買投資房產之前，建議你獲得專業的法律諮詢，以確保你了解並遵守所有必要的法律要求。然後您可以按照以下步驟申請外國投資審批。

1. 查看FIRB網站，閱讀指南，檢查是否需要FIRB批准。
2. 訪問ATO網站，點擊"開始申請"。
3. 填寫申請表，提供您的聯繫方式、護照、簽證文件和任何以前的FIRB申請參考號。
4. 提供您想購買的房產的地址和產權詳情。
5. 閱讀並簽署聲明。
6. 提交申請並支付相關費用。
7. 通常會在30天內對您的申請作出決定，您將在10天內收到通知。

FIRB申請費如下

2022年7月29日起

• 100萬澳元及以下的房產：13,200澳元
• 200萬澳元及以下的房產：26,400澳元
• 300萬澳元及以下的房產：52,800澳元
• 400萬澳元及以下的房產：79,200澳元
• 500萬澳元及以下的房產：105,600澳元
• ...
• 4000萬澳元以上：1,045,000澳元

在您向澳大利亞貸款機構申請房屋貸款之前，您必須獲得FIRB的批准。

對違反外國投資規則的處罰

違反澳大利亞關於外國投資的規定，可能會受到嚴重的處罰。在未經FIRB批准的情況下購置房產，最高可被處以157,000澳元的罰款或三年監禁。違反這些規定的外國公司將受到更高的處罰。

房屋貸款限制

如果您需要房屋貸款來支付您的購房費用，仔細比較貸款和貸款機構很重要。許多澳大利亞貸款機構對外國買家實施更嚴格的貸款標準。這可能包括

• 較低的貸款價值比（LVR）。 LVR指的是您相對於房產價格的存款規模。您可能需要更多的存款（約30-40%）才有資格獲得房貸。
• 較高的利率。貸款機構可能只為您的投資提供高於市場最低利率的貸款。
• 對外國收入的限制。有些貸款機構不接受臨時居民的貸款申請，除非他們在澳洲有收入。

如果您想為您的外國投資獲得房屋貸款，您應該接觸貸款機構，直接詢問作為外國投資者的借款情況。您也可以關注在澳洲經營的國際銀行，如匯豐銀行或花旗銀行。

向當地的房貸經紀人諮詢也是一個好主意。

不要忘記您的納稅義務

最後，還值得記住的是，投資澳洲房產是有稅務影響的。您從投資中獲得的任何租金收入都需要在澳大利亞報稅表上申報。當您出售房產時，您需要為任何利潤支付資本利得稅。

如果我是居住在海外的澳洲居民怎麼辦？

如果您是暫時居住在海外的澳大利亞居民，並且您想在澳大利亞購買投資房產，好消息是，嚴格的外國投資法對您沒有影響。在一系列情況下，您可以免於需要FIRB的批准，包括如果您。

• 是澳大利亞或新西蘭公民。
• 持有澳大利亞永久居民簽證。
• 您的配偶符合上述任何一種情況，並且房產是以雙方共同租戶的名義購買的。

但是，您需要確認銀行施加的貸款限制是否會對您獲得房屋貸款的資格產生影響。這將取決於您的居住身份和您申請貸款的貸款機構。

利用外國收入投資澳洲房產是一個複雜而又令人困惑的話題。因此，建議您尋求法律和稅務建議，以確保您滿足所有監管要求。