自僱人士通常能獲得更多的貸款額度並避免高昂所得稅，並且享受和PAYG全職僱員工資收入一樣的低利率。但在申請材料方面稍顯複雜：

• 銀行通常要求兩年財務資料，包括財報和Tax Return等
• 對於無法提供完整材料的申請人，也可以提供會計信申請Low Doc貸款
• 22年2月起部分銀行可以接受自僱人士僅提供Payslip和NOA

如果需要幫助，無論是材料的審核還是貸款方案的建議，都可以與我們的貸款經紀聯繫：

提個問題    電話聯繫

以下為當前月份利率供參考：

澳洲住房貸款利率和返现（2024.04）

• 簡化收入文件：6.34%+
• 临时居民TR：技术、投资移民类别 6.34%+ ; 学生、毕业生签证6.58%+
• 海外人士(無澳洲簽證)：7.78%+

房貸額度及利率評估

銀行對自僱人員（Self-Employed）的看法

如果你是企業主或個體戶，銀行和其他貸款機構會以不同的方式看待你的申請，這是無法迴避的事實。

如果你有一份雇主的工作，貸款機構只會要求你的個人財務狀況來做出貸款決定。當你為自己工作時，貸款機構也會考慮你的企業財務狀況。

如果您是自僱人士，銀行和貸款機構可能會認為您的收入是"不可預測的"，因此認為您錯過還款的風險要高得多。

如果您能向貸款機構證明您是一項安全的投資，您的房屋貸款就有更大的機會獲得批准- 不過當您是自僱人士時，在申請過程中只需多走幾步。

您的貸款經紀人可以在申請的每一個階段幫助您，並指導您需要哪些文件來增加您的批准機會。

自僱人士申請房屋貸款時需要準備什麼

找出過去的工資單、最近的銀行對賬單，以及其他任何能證實你財務狀況的文件。這些都是大家在申請房貸前應該準備的基本文件：

• 就業細節
• 儲蓄史
• 未償還的貸款（如汽車或個人貸款、以前的房屋貸款、信用卡等）
• 現有資產（如房產、機動車、投資、養老金）

自僱人士需要提供哪些不同的信息？

如果你是自僱人士，想要申請房貸，還需要提供企業的財務狀況證明。除了和其他人一樣的個人財務信息外，自僱人士在申請房貸前可能還需要準備一些額外的文件，比如：

• 最近兩年的公司tax returns
• 最近兩年的其他財務報表（如profit and loss statement）
• 最近兩年的個人tax returns
• ABN和GST註冊日期

最重要的是你能證明你有穩定的收入，業務增長，以及長期的收益增長趨勢。同樣重要的是，您的記錄必須準確無誤，這樣您和您的貸款機構才能根據您的情況做出正確的決定。

如果我最近才成為自僱人士怎麼辦？

假設你是一個只為自己經營和工作了一年左右的建築商- 但你從7年前開始學徒期就一直在這個行業工作。在這種情況下，你可以嘗試申請所謂的"少文件貸款"（Low Doc）- 如果在同一行當工作多年，即使你的賬目相對有限，也會得到特別的考慮。

請記住，由於負責任的貸款要求，並不是每個貸款機構都會允許Low doc貸款。如果你開業不到一年- 即使你有豐富的為別人工作的經驗，也要由貸款機構酌情決定你的貸款申請。

當時機成熟，你有了更紮實的業務財務業績記錄時，你可以考慮與我們的Broker聯繫，找到適合你的貸款。

自主創業一到兩年怎麼辦？

我們的一些合作貸款機構可以為自僱一年到兩年的人批准貸款，只要他們已經在同一行業工作了一段時間，並且有至少一年的新業務的財務數據。

我們可以幫助的一個很好的例子是一個有自己生意的水暖工，他已經經營了一年，他之前受僱做了五年的水暖工。

銀行/貸款機構經常會犯哪些錯誤？

我們經常看到銀行在計算自僱借款人的收入時出現錯誤。

對於復雜的貸款，我們會做大量的記錄，如果需要，我們會打電話給評估人員，並向他們講解財務數據，以確保他們正確評估貸款。

最常見的錯誤是：

• 缺乏了解：複雜的信託結構與多家公司和信託往往由銀行工作人員處理他們缺乏經驗，無法理解你的收入到底發生了什麼或者你是否使用了收入保護金。在這些情況下，我們會和你的會計師談談，然後和評估員談談，以確保他們確切地了解發生了什麼。
• 雙重計算：這就是貸款機構把一項收入計入兩次（如稅前淨利潤和接受支付給董事的紅利）或把一項支出計入兩次（如忘記把貸款利息加回來）。
• 公司汽車：貸款機構經常忽略自僱人士在公司的汽車費用扣稅的好處。我們總是在說明中提請他們注意這一點。
• 拖延症：從技術上講，這不是一個錯誤，因為它是故意的。如果你的貸款特別複雜，那麼我們發現銀行工作人員可能會花時間來處理你的申請。我們通常會與管理層溝通，要求他們將您的貸款分配給一位經驗豐富的評估員。

銀行如何計算我的收入？

大多數貸款機構認為，通過查看你過去的報稅單，他們可以預測你的業務在未來的穩定性。

如果你的收入在過去兩年中增加或減少了很多，銀行和非銀行貸款機構都會非常謹慎。

• 一家貸款機構可能會使用過去兩年的最低收入數字。
• 另一家可能會使用您報稅單上顯示的最近一年的收入。
• 有些銀行甚至會將兩年的收入平均起來，或者取最低一年收入的120%。
• 他們可能會(也可能不會)添加你退稅單上顯示的費用。

你可以想像，這對你的貸款申請有很大的影響。重要的是，每個貸款機構都會以不同的方式解釋您的報稅單，並可能會考慮您作為企業家的技能、您在該行業的經驗和您所在行業的風險狀況，以確定如何評估您的收入。

根據您的情況，我們可能會選擇提供哪些資料來幫助證明您的最高收入。如果您能提供這些資料，那麼我們可能會要求您提供商業活動報表（BAS）、澳大利亞稅務局（ATO）稅務門戶網站的打印件或過去三到六個月的銀行賬戶報表，以顯示您的營業額。

貸款機構如何查看我的報稅單？

當銀行的信貸員收到您的報稅單時，他會檢查您的報稅單是否有簽名和認證，並有評估通知書作為支持。這是一個簡單的欺詐檢查，以確保這些是你向ATO提交的報稅單。

接下來，他通常會查看過去兩年的應稅收入，並將任何不尋常的支出（如一次性損失）加回來。

你知道有些貸款機構會把額外的養老金甚至折舊加回來嗎？

這就是銀行在閱讀你的報稅表時真正顯示出巨大差異的地方! 銀行也會根據你是公司、信託、合夥企業還是獨資企業有不同的文件要求。他們可能會要求你提供中期財務狀況或現金流預測，這取決於你的業務性質和申請的風險。

我需要提供多久之前的財務記錄？

每年3月或4月，大多數貸款機構開始要求提供最近完成的財政年度的報稅單。在這之前，您可以提供前一年的報稅單!

所以，舉例來說，如果你在2015年1月申請，大多數貸款機構會要求你提供2012年和2013年的報稅單，但是在2015年3月，大多數貸款機構會要求你提供2013年和2014年的報稅單。

當然，總是有例外的! 我們的一個貸款機構可以接受較舊的報稅單作為他們正常政策的例外。這對於那些還沒有機會提交最新報表的人來說是很有用的。

我們的另一家貸款機構只要求提供一年的報稅表。這對於前一年不景氣或最近才開始做生意的人來說很有用。

什麼是"Add Back"（加回費用）？

應稅收入與您的實際收入是不一樣的。因此，貸款機構會將您所產生的任何減少您應稅收入的費用加回來，這些費用並不是"真正的"費用或持續的義務。

通過加回費用，您可以增加您的應稅收入和您的借貸能力。

以下是一些加回費用的例子。

• 折舊（Depreciation）：折舊是一項稅收減免，但不是日常開支。基於這個原因，一些貸款機構會把它加回您的應稅收入。
• 資產註銷（Asset write-offs）：我們一般可以將您企業購買的資產的稅務註銷加回您的應稅收入。它可能包括：2020年聯邦預算公佈期間公佈的2020年6月前購買並使用的資產全額註銷，或15萬元的即時資產註銷計劃。
• 額外的養老金（Additional superannuation）：如果您一次性繳納的養老金超過了最低要求，那麼這些都可以加回來。
• 稅前淨利潤（Net Profit Before Tax，NPBT）：如果您在公司中保留了利潤，那麼這些利潤也可以考慮在內。如果您不擁有整個公司，那麼貸款機構將評估您的淨利潤份額。
• 一次性支出（One off expenses）：如果你有一筆特殊的開支，那麼我們通常可以把它加回來。我們可能需要一封會計師函來確認這一點。
• 利息支出（Interest expenses）：如果您有商業貸款或投資貸款，那麼您很可能已經扣除了您所支付的利息的稅收。我們可以把這個加回來，因為貸款機構會在他們的可負擔性計算器中單獨評估你的所有承諾。
• 出租物業費用：你的房產折舊，管理費，維修費以及其他出租房產的扣除項目，如負資產負債率（negative gearing），都會被加回來。租金收入也會從你的收入中扣除，因為貸款機構會將其與你的主要收入分開評估。
• 公司的車：如果你有一輛車，是你的公司和你自己使用的，那麼你很可能已經扣除了與這輛車相關的許多費用。貸款機構不會將這部分費用加回來，不過他們往往會額外增加3000到6000元的收入來彌補。
• 信託分配（Trust distributions）：如果你把你的生意放在一個全權信託基金裡並選擇把收入分配給你的一些家庭成員那麼在大多數情況下，這可以被加回來。請注意，許多貸款機構不接受這種加回，或者只有在您提供會計師的信，確認受益人在經濟上不依賴這筆收入的情況下，才會這樣做。

正如你所看到的，這可能會變得相當複雜! 因此，許多銀行員工在評估您的收入時都會犯錯。

Low Doc（少文件貸款）

現在大多數貸款機構都允許你不提交納稅申報表或財務資料，如果你簽署一份確認收入的聲明。

然後，貸款機構可以使用申報的收入來評估你的貸款。

雖然大多數貸款機構不會對低文檔貸款收取較高的利率，但他們可能會在貸款設立時向您收取一次性的貸款機構房貸保險（LMI）費用。

這項費用通常是對超過房產價值60%的貸款收取。

避免商業貸款業務

如果你是以公司、信託或合夥企業的名義借款，那麼你可能會被介紹到商業貸款部門。請避免這種情況發生!

如果你有住宅物業作為抵押，那麼為什麼你要支付更高的利率和更高的費用，只是因為你是在公司借貸？您的貸款可能是商業貸款，但貸款機構的風險並不比標準房貸高！我們的一些貸款機構會批准公司貸款。

我們的一些貸款機構會以標準住宅利率批准公司房貸和信託房貸。

您可能需要支付稍高的費用，以便貸款機構能夠起草更廣泛的貸款文件，其中包括董事的個人擔保。

申請房屋貸款

如果您是自僱人士，想獲得融資，請與我們聯繫!

但是，請記住，最好是在你覺得自己的生意穩定的情況下申請房貸或投資貸款！