轉貸（Refinance）是指將您目前的貸款轉移到另一個銀行或金融機構，以獲取更低的利率或更好的還款條件。對於那些正在償還較高利率貸款的人，這可能是一個非常明智的決定。在這篇文章中，我們將提供有關澳洲轉貸攻略、利率和返現的匯總。

澳洲住房貸款利率和返现（2024.04）

銀行	自住浮動	兩年固定	最高返現
CBA	評估	6.84%	Nil
ANZ	評估	6.54%	$3,000
Westpac	評估	6.49%	Nil
NAB	評估	6.59%	Nil
AMP	6.18%	6.09%	Nil
St George	6.29%	6.49%	$2,000
中國銀行	6.18%	5.89%	$2,000
Adelaide	6.09%	6.29%	Nil
Bankwest	6.29%	6.39%	Nil
ING	6.14%	6.09%	Nil
BOQ	6.18%	5.79%	$2,000
Ubank	6.14%	6.09%	Nil
Suncorp	6.18%	6.44%	Nil

• 簡化收入文件：6.34%+
• 临时居民TR：技术、投资移民类别 6.34%+ ; 学生、毕业生签证6.58%+
• 海外人士(無澳洲簽證)：7.78%+

澳洲房屋貸款申請

如果你的貸款不划算了，你隨時可以通過refinance來節省數千甚至上萬澳元。這份指南將回答並指導你了解有關步驟，以幫助你獲得獲得合適的利率和方案。

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如果您想將房產升值部分套現，我們可以預先給出估價報告：

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Refinance的好處是什麼？

轉貸/再融資的作用可以是相當顯著的，Refinance的好處：

• 省更多的錢
• 更快地償還貸款
• 解鎖房屋淨值（套現）
• 讓你的財務狀況回到正軌
• 解鎖更好的貸款功能

1. 轉貸可以幫你省更多的錢

這是最常見的原因。為什麼人們轉貸？因為都想要更便宜的貸款。一個"更便宜"的房屋貸款通常意味著更低的利率，更少的費用，或者兩者兼而有之。

降低房貸利率幾個點的，就有可能為你在貸款期間節省數万澳元。

讓我們來看看一個快速的例子：

假設你有50萬澳元的房屋貸款，利率為5.00%；

你的月還款額為2,685澳元，在30年的貸款期內，你需要支付966,278.92澳元。

現在假設你的房貸利率只便宜10個基點，為4.90%。你現在的月還款額將是2,653澳元。

當然，每月32澳元聽起來並沒省很多錢，但當放到30年的長度來看，你將支付總計955,308.10澳元。

那就是省下了10,970.82元！這每月多省下的32元，真的很划算。

當然，如果你是Refinance，很可能你已經支付了你的房屋貸款一段時間，你的房屋貸款可能還剩下28年或者25年。通過轉貸，還是有大量節省。

比方說，你已經支付了50萬澳元的房貸5年，還剩46萬澳元左右。

如果你按5%的利率每月還款2,685澳元，把這45萬澳元Refinance到4.90%的利率，新的30年期限，你的月還款額將一路下降到2,441.34澳元。

現在，這個方案有一個問題：雖然你的還款額會大幅下降，但從長遠來看，額外增加的5年貸款期限將意味著你最終要支付更多的利息。多付多少呢？讓我們來看看。

在我們的第一個例子中，你已經按5%的利率支付了5年的30年房貸。你已經付了46萬元，加上利息，剩下的25年貸款期限總共要花掉你805232.43元。換句話說，345232.43澳元的利息。

如果你把剩下的46萬元再貸款到4.90%的利率和新的30年期限，在貸款期限內，你最終要支付878,883.45元，即418.883.45元的利息。更便宜的還款方式最終讓你損失慘重。

所以，我們說，相反，你讓自己保持在原定的時間框架內還清貸款。你以4.90%的利率將46萬澳元Refinance，期限為25年。這裡是你真正開始看到節省的地方。現在你總共需要支付798,714.48澳元，或338,714.48澳元的利息。你已經為自己節省了6,517.95元。

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2. 您可以通過轉貸更快地償還房貸

當你在支付利息時，那句老話是真的：時間就是金錢。為了節省自己的房貸時間，您可以轉貸到一個較低的利率，但保持您的定期還款額不變。當然，這需要一點紀律，但它可以帶來一些嚴重的節省。

如果你已經做好了預算，而且你對目前的房貸還款水平很滿意，那麼通過Refinance來節省房貸時間是很有意義的。你能夠刮掉的時間越多，節省的費用就會越多。

讓我們在假設的例子中說，你已經有五年的30年，5%的房屋貸款。你每月支付2,685澳元，還剩46萬澳元。

現在，假設你Refinance到3.95%的急速利率--在今天的房貸市場上當然是可行的--而你的月還款額穩定在2685澳元。

你的新利率將使你的房貸期限減少4.1年。這不僅能讓你提前擺脫房貸債務，還能因此節省144,700澳元。

正如你所看到的，如果你能設法保持目前的還款額，同時獲得更好的住房貸款交易，你可以通過最大限度地減少支付房貸所需的年限來最大限度地節省開支。

3. 轉貸可以幫助你解鎖資產

資產淨值(equity)是指您所欠房屋的金額與其價值之間的差額。在上面的例子中，如果您借了50萬澳元的房貸，欠了46萬澳元，乍一看，您的資產淨值似乎有4萬澳元。然而，這種過於簡單化的觀點忽略了您為您的房屋實際支付的金額，以及自您購買房屋以來它的增值金額。

隨著時間的推移，你的房子很可能會增值。當然，房地產市場會經歷高峰和低谷，你的房子完全有可能貶值，但最主要的趨勢是房產價值會隨著時間的推移而增加。

有鑑於此，我們再來看看上面的例子。

在我們的方案中，你最初貸款50萬澳元。

假設你在買房時有20%的存款，那就意味著你以大約62.5萬澳元的價格購買了它。

所以，即使忽略任何資本增長，一旦你支付了50萬澳元五年，你已經建立了165,000澳元的資產。

現在，讓我們假設您的房屋價值在過去五年中以首府城市房價累計增長率增長，CoreLogic認為是47.3%。

這將使你的62.5萬澳元的房屋價值上升到92.625澳元。突然間，這16.5萬澳元的資產就變成了46萬多澳元。

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如何進行轉貸以解鎖資產？

當您進行Refinance時，銀行通常會根據您的房屋價值減去您的欠款來評估您目前的貸款價值比（LVR）。

然後，銀行一般會提供足夠的貸款，使您的總LVR達到80%。

例如，在我們上面的假設情況下，您已經建立了價值460,625澳元的資產。這意味著您目前的LVR剛剛超過50%。

鑑於大多數貸款機構會將您的房屋貸款Refinance至其當前價值的80%，這意味著您可以再藉30%。

$920,625 x 0.30 = $276,187.50.

我為什麼要通過轉貸來解鎖資產？

解鎖股權的最常見原因之一是用它來投資。這可能意味著投資於任何數量的資產類別，包括房產。

如果您是上述情況中的自住者，您通過Refinance解鎖了近277,000澳元的資產，您現在有了一筆健康的存款來購買投資房產。或者，你也可以選擇投資其他資產類別，比如股票。如果你投資的資產很可能產生比你借貸金額所支付的利息更高的回報，那麼為了解鎖資產，Refinance可能是一個明智之舉。

另外，您也可以選擇用您的資產來翻新您的房屋。一個精心策劃的裝修可以為您的房屋增值，其價值超過了動用您的資產的費用。

通過Refinance來釋放資產以進行投資，還可以帶來稅收優惠。如果您選擇投資資產，如投資房產或股票，您可以享受負資產負債率優惠。此外，如果您選擇投資房產，您可以扣除房屋貸款的還款利息。

如果你選擇用你的資產來裝修，你可能會對你所做的裝修申請折舊優惠。無論您選擇哪條道路，與財務顧問或稅務專業人士交談，以梳理您的選擇，這可能是明智之舉。

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4. 轉貸可以讓你的財務狀況回到正軌

如果您在財務上遇到了困難，為您的房屋貸款轉貸可以幫助您重新走上財務安全之路。有很多情況下，Refinance可能會幫助你讓你的財務狀況井然有序。

如果您有不良信用房屋貸款

如果你原來的房屋貸款是為信用不好的人提供的專業貸款，那麼你支付的利率很可能很高。如果您在目前的專業房屋貸款中已經呆了幾年，並且您一直在按時還款，您可能會以更低的利率轉貸成傳統的房屋貸款。

如果您想從不良信用房屋貸款中Refinance，通常有一些規定。

• 你必須已經支付任何違約， 他們必須不再出現在你的信用檔案。
• 您需要在過去的6個月內定期按時還款。
• 而且您一般需要在您的房屋中建立足夠的資產，欠下房產價值的80%或更少。

不良信用房屋貸款並不是永久性的解決方案。相反，他們的目的是幫助您在經歷了一個艱難的階段後，讓自己回到正軌。如果您一直在勤奮地管理您的財務，並且您已經在您的不良信用房屋貸款中呆了一段時間，可能是時候轉貸了。

如果您想整合您的債務

有些借款人可能會發現自己的情況是，他們對住房貸款的償還很滿意，但發現管理其他債務很困難。房屋貸款的好處之一是，與其他形式的債務相比，它們的利率非常低。這時，為債務整合進行Refinance可能是一個明智之舉。

例如，如果您有一些信用卡和個人貸款，利率在15-25%之間，想像一下，如果您以4%的利率將這些債務Refinance到您的房屋貸款上，您可以看到潛在的節省。

除了被收取更低的利率外，Refinance合併債務意味著您的所有債務將被合併成一筆還款。您不會發現自己在處理多個賬單，也不會因為所有單獨的債務設施而被收取費用。

有一點需要注意的是，將信用卡債務和個人貸款等合併到房屋貸款中，可能會給您帶來較低的利率，但也可能會延長您的貸款期限。與其在幾年內還清信用卡或個人貸款，不如將債務延長到30年。從長遠來看，這可能會讓您支付更多的利息。

如果你有欠款，是否可以轉貸？

拖欠貸款意味著你已經拖欠了房屋貸款的還款。這是一個嚴重的情況，如果不解決，你可能會失去你的房子。

如果您發現自己拖欠房貸，首先要做的是與您目前的貸款機構談談，制定一個計劃，讓您回到正軌。您可能可以探索的一個選項是Refinance。

有時，您目前的貸款機構會很樂意改變您的房屋貸款條款，以使您的還款恢復到計劃中。這可能意味著給您一個還款假期，以便您能重新站起來，也可能意味著延長您的房屋貸款期限以減少還款。

如果您的貸款機構不願意與您合作，或者他們提供的解決方案似乎不可能足夠，有貸款機構願意對拖欠的房屋貸款進行Refinance。

通常情況下，這將意味著要與專業貸款機構合作。壞消息是，你可能會被收取更高的利率。好消息是，它可以幫助你在極端情況下保住你的房子，否則可能會導致止贖。

還有更多的好消息。

如上所述，大多數專家房屋貸款並不意味著是一種永久的情況。他們的意思是作為一個臨時的解決方案，以幫助你通過一個粗糙的補丁。雖然您可能會在幾年內支付較高的利率，但一旦您的還款情況得到控制，您最終應該能夠再次進行Refinance。而在幾年內支付較高的利率幾乎總是比失去你的房子更可取。

5. 轉貸可以使你獲得更好的貸款功能

價格並不是區分住房貸款的唯一因素。雖然我們很多人在比較選擇時只注意利率，但看看不同房屋貸款的功能也同樣重要。

正確的功能可以給你增加靈活性，幫助你更快地償還房貸，或者簡化你的銀行產品。如果你的房屋貸款沒有幫助你掌控財務的功能，可能是時候考慮轉貸了。

• 對沖賬戶(offset account)：Offset Account是與您的房貸掛鉤的交易賬戶。它能讓您最大限度地減少貸款利息，並有可能更快地還清貸款。當計算您的房屋貸款利息時，您的貸款機構會減去您的Offset Account 中的金額。如果你有40萬澳元的房屋貸款，其中有5萬澳元放在抵償賬戶中，你的貸款機構將只計算35萬澳元的利息。這意味著你的定期還款將有更多的資金用於償還你的本金，或者說你的原始借款額，你將因此更快地還清你的房貸。
• 額外還款（extra repayment）：進行額外的還款，即使是小數額的還款，也可以在貸款期內節省不少錢。讓我們來看一個例子。如果你有一筆50萬的房屋貸款，利率為4%，期限為30年，你每月要還款2387. 08澳元。在整個貸款期間，你需要支付的總金額為859,347.53澳元。現在讓我們假設，在你的房屋貸款的第一年後，你開始每個月額外踢100澳元。這可能看起來不多，但在30年的貸款期中，它真的會增加。你會節省28,099.95澳元，並敲了兩年零一個月的房貸。
• 套餐功能（professional packages）：即將一些銀行產品捆綁到貸款產品上。與其為您的房貸、交易賬戶和信用卡分別支付費用，您可以將所有產品合併為一個年費。這些產品通常被稱為套餐貸款。一攬子貸款通常會在貸款機構的房屋貸款利率上提供折扣，這些折扣可以非常可觀，足以大大超過您最終支付的費用。

什麼情況下不應該Refinance？

有些時候，轉貸實際上可能是一個壞主意，評估轉換房貸是否會傷害你真的很重要。以下是一些您可能不應該轉貸的情況：

如果您有固定利率的房屋貸款

如果你是固定利率的房屋貸款，你應該三思而後行，如果：

• 你的利率是鎖定的：固定利率房貸會在一定時間內鎖定您的利率，一般為1至5年。在這段時間內，無論利率如何，您的利率將保持不變，您的還款額也不會改變。當浮動利率上升時，這是很好的，你可以免受利率上升的影響。但當利率下降時，情況就不太妙了。雖然看著利率暴跌，而你被困在不再有競爭力的固定利率房屋貸款中，肯定會很沮喪，但轉貸可能不是答案。這是因為固定利率的中斷成本。
• 斷供費和提前終止費：如果你在固定利率房貸到期前斷供，通常需要支付兩項費用：解除費和提前終止費。解除費用通常是幾百澳元，所以應該不會讓你損失太多。但提前終止費可能會很貴。

什麼是轉貸提前終止費(Early Termination Fees)

當你簽訂合同固定你的貸款期限時，你的貸款機構根據他們自己的資金成本計算出固定利率。如果自從你固定利率後，他們的資金成本下降了，如果你提前毀約，貸款機構就會在你的房貸上賠錢。這意味著如果利率下降，而你想利用它，你的貸款機構最終會在你的房貸上虧損。他們很可能會把損失以提前解約費的形式轉嫁給你。

這些費用的計算方式有點複雜。它與銀行票據掉期利率（BBSR）有關，這是銀行的資金成本，以及你的固定利率所剩的時間。你的貸款機構會看你第一次辦理房貸時的BBSR和當前的BBSR之間的差額，然後將差額的百分比乘以你固定期限內剩餘的還款金額。

這聽起來確實有點複雜，如果想詳細了解斷供成本的計算方法，你可以閱讀本指南。不過，長話短說，根據利率下降的幅度和固定利率合同還剩多少時間，你的退出成本可能會高達數万。

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如果轉貸成本超過了節省的成本

我們說到的固定利率斷供成本絕對是轉貸的有力阻礙。好消息是，如果你使用的是浮動利率，就不會有提前終止費用。澳大利亞政府早在2011年就取消了這些費用，以使借款人更容易轉換住房貸款.但僅僅因為你可能不必支付提前終止費用，這並不意味著在將你的房貸轉換為更好的房貸時沒有成本。

在退出舊房貸和建立新房貸時，你仍然需要支付一些費用。這些費用會嚴重蠶食你的轉貸儲蓄，如果費用太高，可能會讓你的轉貸成為泡影。

如果新貸款的費用很高

正如我們前面提到的，當你離開你的當前，你會支付一個解除費用。這通常是與離開浮動利率住房貸款相關的唯一費用，它通常會運行約200澳元.當你設置你的新住房貸款時，還有一些費用你必須注意。

• 申請費：許多貸款機構都會收取申請費。這包括建立房屋貸款賬戶的初始行政費用，根據貸款機構的不同，最高可達$600。
• 結算費：你也很可能會被收取一筆結算費。這包括貸款機構為您的房屋貸款提供資金的法律費用。安家費一般不是很高，通常在100澳元左右。不過他們可以一直漲到300澳元。
• 估價費：在他們決定借給你多少錢之前，貸款機構會想知道你的房子目前的估值。這意味著專業估價師將進行評估。這筆費用可能高達300澳元左右。
• 貸款機構房貸保險（LMI）：如果您在第一次買房時有少量存款，而且您的房屋貸款時間不長，您最終也可能被收取LMI。這是一種保險政策，在您拖欠房貸的情況下，為您的貸款機構提供保障。如果您買房時存款不足20%，您最終將支付LMI。如果您償還房屋貸款的時間不長，當您轉貸時，您可能會發現您支付的金額仍然不超過房屋價值的20%。如果是這種情況，你很可能要第二次支付LMI，這可能會讓你損失數千澳元。
• 印花稅：根據你的情況，你甚至可能會發現自己被徵收印花稅。雖然大多數轉貸是免收印花稅的，但如果您增加了房屋貸款的金額，您可能需要為原購房價格和新的房屋貸款之間的差額支付印花稅。

當你轉貸時，你必須支付印花稅或LMI是相當罕見的，但我們已經討論過的其他費用是相當普遍的。好消息是，一些貸款機構會試圖通過支付其中一些轉換成本或免除費用來吸引轉貸者。如果你做好研究，好好比較房貸，你可以避免很多轉貸所涉及的費用。

如果你的新房貸款不具備你所需要的功能

低利率是相當誘人的，但在你追逐廉價房貸之前，你需要確保它真正適合你的需求。一些低利率房屋貸款之所以能提供那些最低的利率，是因為它們吝嗇於功能。如果你想要的只是一個便宜的，不加修飾的房屋貸款，這很好，但如果你想要一些靈活的房貸，一個超低的利率可能不值得犧牲。這裡有幾個你需要考慮的功能。

• Offset Account （對沖賬戶）在大幅折扣的房屋貸款中，往往缺少的一個功能是對沖賬戶。如果你一直在明智地使用抵消賬戶，你已經為自己節省了大量的利息。在沒有抵償賬戶的情況下，改用低利率房貸，可以在短期內為你省下一些錢，但這也可能意味著你不再有可能刮掉幾年的房貸。
• 靈活性：你可能會錯過的另一個功能是進行額外還款的靈活性。雖然幾乎所有的浮動利率房貸都允許額外還款，但一些固定利率房貸不允許，或者嚴格限制了你的還款額度。如果你從浮動利率轉為固定利率，你可能會失去這種靈活性。

僅僅因為房屋貸款缺乏這些功能，並不意味著它是一個糟糕的選擇。你只需要權衡你的目標，決定是否值得在功能和靈活性上做出妥協，降低利率。

如果您的新貸款機構沒有提供您所需要的服務

房屋貸款提供者的意義不僅僅是尖銳的利率或有吸引力的功能。如果您需要定期與您的貸款機構溝通，您希望盡可能讓它成為一種愉快的體驗。良好的客戶服務可能無法用金額來衡量，但如果你需要解決一個問題或提出一個問題，它可能是無價的。這在很大程度上歸結於個人喜好。許多低利率貸款機構要么沒有實體分支機構，要么很少。如果與人面對面交談對您來說很重要，您可能不想向不給您這種機會的貸款機構轉貸。

這也是一個原因，有些人喜歡把大部分的金融產品一起放在同一個機構。有些貸款機構可能不提供交易賬戶、EFTPOS卡或信用卡等產品。如果你喜歡把所有的銀行業務都放在同一個賣家那裡，那麼在向一個不提供你想要的服務的貸款機構轉貸之前，你可能要三思而行。

房貸額度及利率評估

六種常見的轉貸錯誤：

一旦您權衡了所有涉及的成本，並決定為您的房屋貸款轉貸是最好的行動方案，您就可以獲得更好的交易。但在您決定房屋貸款之前，您要確保自己不落入任何常見的轉貸陷阱。

做一點額外的研究和有點精明的人可以幫助你得到最好的交易，盡可能在你的轉貸和最大限度地節省你的住房貸款。只要確保你留意這些常見的"轉貸"錯誤。

錯誤1：轉貸時沒有鎖定固定利率

如果您選擇了固定利率貸款，您很可能被低廣告利率所吸引。當然，固定利率可以讓你放心，在你選擇的期限內，你的利率不會動。很多人不知道的是，在你最初申請後，沒有什麼能阻止這個利率的變動。

當你申請房貸時，從你被批准的那天起，到房貸實際支付你的購房或再貸款的那天，有一段時期。貸款機構實際支付您的房貸資金的階段稱為結算。從申請到結算可能需要90天之久。

一些固定利率的問題是，貸款機構提供的利率可以在你第一次申請和貸款結算之間改變。在許多情況下，這意味著你最終在結算時得到的利率可能與當初說服你申請的廣告利率不同。這在你的房貸結清的那一天就會面臨一個討厭的驚喜。

如果你要選擇固定利率房貸進行轉貸，那麼是否應該鎖定利率，並比較提供利率鎖定保證的貸款機構，絕對值得權衡。

幸運的是，許多貸款機構為他們的固定利率房貸提供了"利率鎖定"功能。這允許您鎖定您申請時提供的利率，通常長達90天。有些貸款機構為此收取費用，但其他貸款機構則將其作為一項免費功能提供。

錯誤2：等待太長時間才進行轉貸

當利率下降，你已經制定了，你可以得到一個更好的交易，通過轉貸，時間可以是本質。拖延對您的房屋貸款轉貸可能會看到您錯過一些偉大的優惠。在利率下降的市場上，當然很想等待，看看他們是否進一步下降，然後再採取行動。但是，在市場底部賭博是一個危險的主張。

這樣看是有幫助的。轉貸背後的目標是為了獲得更好的交易並節省金錢和時間在你的房屋貸款上。如果現在有一個更好的交易，最好是採取行動，而不是賭博，有另一個在地平線上。在一天結束的時候，你還是要領先的。

當然，你總是想確保你得到最好的交易。然而，今天的現實生活中的好交易比明天的完全假設的交易更有價值。

錯誤3：增加房屋貸款的年限

當你對你的住房貸款進行轉貸時，你很可能會選擇新的30年住房貸款期限。要非常警惕這樣做。如果您已經支付了幾年的房貸，轉貸到一個新的30年期限意味著您將延長無負債的時間，而且您最終將支付更多的利息。

在某些情況下，可能需要在貸款期限上增加時間。例如，如果你有經濟困難，增加房屋貸款期限的時間可以大大減少你的每月還款額，讓你回到正軌。

例如，假設你以4.50%的利率貸款50萬元，貸款期限30年。在還款5年後，你將欠455,789.59澳元。如果你把這筆錢轉貸給新的貸款機構，期限為25年，利率為4.00%，你的月還款額將為2,405.83澳元。然而，如果您轉貸到一個新的30年期限，您的月還款額將下降到2,176.01澳元。

但如果您沒有經濟困難，從長遠來看，這些較低的月供可能不值得。以我們上面的例子來說，將房屋貸款轉貸到25年的期限，你需要支付265,958.26澳元的利息。延長到30年意味著你最終將支付327,574.02澳元。這就是61,615.76澳元的差異。突然間，在每月的還款上省下一點錢，似乎少了很多吸引力。

錯誤4：當你的房子已經貶值時轉貸

大多數情況下，當您轉貸時，您會發現您的房屋已經升值。這意味著您將建立起資產淨值（equity），您的貸款價值比（LVR）將低於您最初貸款時的水平。這是一個很好的位置。

以過去五年左右澳洲房產的表現來看，您可能會認為房產價格總是在上漲。不幸的是，情況不一定如此，尤其是在短期內。

如果你用少量存款買了房子，很可能你支付了貸款機構房貸保險（LMI）。當你去為你的貸款轉貸時，你的新貸款機構會對你的財產進行估值。這是為了讓他們能夠評估他們願意借給您的金額，並確定您的LVR。

如果您很幸運，您的房子已經升值，那麼您的LVR有可能會比您最初貸款時低很多，特別是如果您已經還款一段時間了。然而，如果您的房產已經貶值，甚至只是保持不變，您可能會遇到麻煩。

如果你買房時有少量存款，而且你已經很久沒有還款了，你可能會發現你的房產還沒有漲到足以讓你的資產達到房產價值的20%。這意味著，您可能最終要為LMI支付第二次。

正如我們在上一章所討論的那樣，LMI的成本可能高到足以使轉貸變得不明智。如果您一開始就有高額的LVR房屋貸款，而您的房屋已經貶值，或者沒有足夠的漲幅，那麼轉貸可能讓你得不償失。

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錯誤5：被"蜜月期"利率（Honeymoon Rate）所吸引

貸款機構經常提供最低利率作為吸引借款人的臨時獎勵。他們可能會在一年或兩年內將標準浮動利率降低15或20個基點，之後貸款將恢復到標準浮動利率。

這些優惠通常被稱為介紹性浮動利率，或"蜜月"利率。在一年或兩年的期限內，你將保證獲得大幅的折扣。蜜月期結束後，所有的賭注都會被取消。這並不意味著介紹性浮動利率貸款是一個糟糕的交易。恰恰相反，它們往往是很棒的產品。它的意思是，如果你轉貸到這些產品之一，你需要密切關注介紹期結束後你將恢復到的利率。

與其關注介紹性利率，不如看看貸款機構當前的標準浮動利率。如果你考慮的貸款機構的標準浮動利率比你目前的貸款機構高，很可能你認為你可以得到的交易從長遠來看不會增加儲蓄。

一個快速了解入門利率房貸真實價值的方法是看比較利率。比較利率考慮到了廣告中的利率以及費用和收費，然後用百分比來表示。對於入門利率房貸，對比利率還要考慮到入門期結束後，貸款將恢復到的利率。如果宣傳的利率和對比利率之間有很大的差距，那麼你考慮的房貸可能就沒有看起來那麼優惠了。

這就到了我們最後一個再貸款的大錯誤。

錯誤6：不注意比較利率（Comparison Rate）

如上所述，比較利率是一個重要的工具，可以讓您了解房屋貸款的實際價值。通過將費用和收費考慮在內，比較利率比您看到的廣告利率更能反映房屋貸款的成本。

現在，比較利率並不是一個完美的工具。但是，它仍然可以讓你一目了然地了解你實際支付的房貸價格。

如果你正在尋找轉貸，請注意提供的比較利率。另外，也可以看看你目前房屋貸款的比較利率。您可以在申請房屋貸款時獲得的"關鍵資料表"中找到它。

如果一家貸款機構的廣告比較利率高於您目前支付的利率，您很可能要繼續尋找更好的Deal。

房屋貸款轉貸的步驟：

當你考慮了上述因素後，就可以真正的進行再貸款了。我們已經為您將其分解為七個步驟。

1. 看看你目前的房貸成本
2. 向您目前的貸款機構諮詢以獲得更好的交易
3. 查看退出當前貸款需要多少錢？ (exit fees)
4. 比較房屋貸款
5. 看一下搬到新的貸款機構的費用。
6. 申請新房貸款
7. 退出您的舊貸款

1. 看看你目前的房貸成本

如果您考慮轉貸，首先要做的就是看看您目前支付了多少錢。你的利率應該列在你的房屋貸款報表上。如果你的貸款機構有網上銀行，你應該可以用它在你的賬戶信息中找出你目前的利率。

如果你找不到你的對賬單，你也無法使用網上銀行，你也可以使用貸款機構的網站來查詢你的利率。如果你知道你有什麼房貸產品，你可以查看你的貸款機構對該產品的現行利率，它應該會告訴你你支付的利率。當然，這在固定利率的情況下是行不通的。如果你有固定利率的貸款，你要支付的是你房貸結算時的利率，而不是現在的利率。

如果一切都失敗了，你可以打電話給你的貸款機構了解情況。但你需要準備一些賬戶信息，如賬戶號碼或客戶號碼。如果你最終不得不打電話給你的貸款機構來了解你目前的利率，不要感到難過。聯繫您目前的貸款機構是轉貸過程中至關重要的一步，您很快就會看到。

還有最後一句話是關於檢查你目前的房屋貸款。確保您了解您正在支付的任何持續或年費。當你計算出如何讓自己獲得更好的交易時，這些將成為你計算的因素。

2. 與您目前的貸款機構討價還價

在轉貸過程中，許多人都錯過了一個重要的步驟，那就是與他們目前的貸款機構談論獲得更好的利率。但這應該始終是你採取的第一步，因為你的貸款機構是非常積極地保持你。事實上，他們有整個團隊專門用來留住您的客戶。

一般來說，銀行引進新業務的成本要比留住老業務的成本高得多。你現在的貸款機構不希望你離開，因為在支付了幾年的房貸後，你是一個比全新的房貸客戶更有利可圖的客戶。

你可以嘗試用幾種不同的方式來獲得更好的交易。一種方法是直接打電話問。告訴他們您正在考慮四處尋找新的房屋貸款提供者，並詢問他們願意提供什麼樣的交易來讓您留下來。他們很可能願意通過談判來留住你的生意。

如果你有戲劇性的天賦，另一種獲得更好交易的方法是打電話告訴你目前的貸款機構，你正在與另一個賣家轉貸你的房屋貸款。你會被直接轉到保留團隊，或者你會在幾分鐘內收到他們的回電。

雖然您可能還沒有徹底研究過您在轉貸過程中的所有房屋貸款選擇，但對所提供的一些利率有一個粗略的了解是件好事。如果您能給貸款機構報出一個您希望支付的較低利率，您就有了一個開始談判的點。

不過，這一步有幾個注意事項。首先，你要確保你是你的貸款機構真正想留住的那種客戶。換句話說，你需要及時償還所有的貸款。

其次，你需要準備好貫徹你的威脅，與另一個貸款機構進行轉貸。如果您的貸款機構向您虛張聲勢，要么不讓步，要么不提供您滿意的利率，您就應該做好轉換的準備。

最後，即使你目前的貸款機構為你提供了更好的交易，你仍然應該做前面步驟中列出的那種徹底的研究，以確保留在他們那里而不是在其他地方找到更好的交易是有意義的。

3. 查看退出目前的房屋貸款需要多少錢（break costs/exit fees）

正如我們在上一章所討論的，離開目前的貸款機構會產生一些費用。

幾乎每個貸款機構都會向您收取一筆解除費用。這通常不會超過幾百澳元，所以它不應該嚴重侵蝕您的轉貸儲蓄。但你還是應該檢查一下，看看你到底要付多少錢。

如果你是固定利率的房屋貸款，你需要檢查在期限結束前離開貸款的中斷成本。這些費用可能高達數万，但也可能低至幾百澳元。最好的方法是簡單地打電話給你的貸款機構並詢問。

您還想弄清楚您是否會被迫再次支付貸款機構房貸保險（LMI）。如果你確實需要支付LMI，Genworth有一個方便的計算器，可以給你估計你將支付的費用。

4. 比較貸款利率和費用

現在是時候採取一些實際行動了。使用finder.com.au和下面的表格來比較市場上最好的利率。您可能馬上就會發現一些貸款機構的利率比您目前支付的利率要便宜很多。

但重要的是要比較的不僅僅是標題利率。你在下面的表格中看到的利率將給你一個非常好的想法，一些貸款機構值得仔細看看。一旦你仔細觀察，請注意利率和以下因素。

• 費用高額的年費或持續的費用可能會蠶食你從新貸款機構那裡獲得的價值。當然，並不是所有的費用都是交易的破壞者。例如，一些一攬子貸款收取年費，但提供大幅利率折扣和免除其他費用。要想了解新貸款機構的相關費用是否太高，以至於轉貸不是個好主意，請看一下比較利率。比較利率考慮到了費用和收費，以及利率。
• 特點。記得通過檢查他們提供的功能來比較住房貸款，因為其中一些功能可以幫助你減少幾年的住房貸款。您可能會尋找的一些功能將是一個抵消帳戶，重新提取設施和分割設施。
• 靈活性。一個好的房貸提供靈活性，讓您以最適合您的具體情況的方式管理您的房屋貸款。您可能需要的一些靈活的選擇包括額外的還款，更靈活的還款頻率（每週或每兩週）和貸款的可轉移性。

一旦你研究了不同房貸產品的利率、費用、功能和靈活性，並縮小了搜索範圍，就應該權衡一下換貸款機構的成本了。

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5. 看看轉貸到新銀行的成本

你應該已經計算過退出舊貸款的成本。現在你要看一下轉到新貸款機構的前期費用。正如我們之前討論過的，有一些常見的前期費用可能會被要求支付。您可能會被收取申請費、結算費和估價費，僅舉幾例。

當你在研究這些費用時，也要注意貸款機構正在進行的任何促銷活動。貸款機構喜歡從另一家貸款機構那裡獲得轉貸業務。他們通常以較低的LVR從具有良好還款記錄的借款人那裡獲得有利可圖的貸款。因為他們有很高的動機來獲得這筆業務，貸款機構有時會進行特殊交易，他們免除轉貸者的費用，甚至提供給客戶一些與離開現有貸款機構相關的費用。

一旦你計算出離開舊貸款機構的費用和搬到新貸款機構的費用，你就應該清楚地知道，通過轉換，你實際上會節省多少錢。你也應該能夠確定能帶來最大節省的貸款機構和房貸產品。

6. 申請新的住房貸款

現在，你已經找到了能給你帶來最優惠、最省錢的房屋貸款，是時候申請了。不同的貸款機構會有不同的申請流程，有的完全在網上進行，有的則需要你郵寄或掃描並發送表格和文件。不過一般來說，有一些細節你需要準備好。

• 個人資料你需要提供你的姓名、出生日期和聯繫方式。此外，您還需要出示有效的身份證件，如駕駛執照、醫療保險卡或護照。
• 財務信息。您必須提供您的工作、收入、資產和負債的詳細信息。貸款機構需要這方面的文件，所以您需要準備好工資單和銀行對賬單。
• 貸款信息。需要提供您當前房屋貸款的詳細信息，以便貸款機構可以看到您的還款歷史和未償還貸款金額。
• 房產信息。您的新貸款機構將需要您當前房產的詳細信息。他們會希望做一個估值，以評估其當前的價值，這樣他們就可以決定借給你多少錢。

一旦你提出申請，批准一般需要一天到八個工作日。與一些在線貸款機構，它可能只需要幾分鐘或幾個小時。

7. 退出你的舊房貸

這是很簡單的部分。你的新貸款機構將與你的舊貸款機構溝通，解除你的舊房貸款。他們會交換所有必要的文件，並為您辦理產權轉移等事宜。

一旦這一切完成，您的新房貸款將達到一個叫做結算的階段。這時，實際的資金將被支付，以支付您的舊房貸款。如果一切按計劃進行，您應該能夠在幾週內從申請到結算。

就是這樣。恭喜你！你已經成功地轉貸了。你已經成功地Refinance了你的房屋貸款。現在只要確保每隔18個月左右對你的房貸進行一次健康檢查，以確保你仍然能得到一個好的交易。但現在，拍拍自己的背。你很可能為自己節省了一大筆錢。

整個轉貸過程需要一點時間和一點研究，但對大多數人來說，這是相當簡單的。不幸的是，情況並非總是如此。對於一些借款人來說，轉貸可能有點棘手。在我們的最後一章，我們將討論如果你發現自己處於困難的轉貸情況，該怎麼辦。

在棘手的情況下如何進行轉貸

到目前為止，我們已經介紹了轉貸的端到端過程，對於大多數人來說，這是相當簡單的。但如果你的情況有點超出常規呢？

在某些情況下，轉貸可能有點棘手。幸運的是，無論您的情況如何，很可能有貸款機構願意給您一個機會。以下是一些常見的棘手的轉貸情況。

在信用不良的情況下如何進行轉貸

如果您的信用檔案上有一些不良記錄，因為您的房屋貸款，它可以嚴重縮小您的選擇，當你看轉貸。幸運的是，有一些貸款機構專門處理像您這樣的情況。

專業貸款機構可以幫助信用受損的借款人，即使您有違約或判決。一些專業貸款機構甚至允許解除破產。現在，缺點是您可能要支付比傳統貸款機構更高的利率。如果您目前使用的是主流貸款機構的貸款，並且您已經積累了一些不良的信用記錄，轉貸到專業貸款機構不太可能降低您的利率。

然而，有些時候，接受較高的利率可能是明智之舉。例如，如果您需要延長您的貸款期限，以恢復到您的還款額之上，那麼向專業貸款機構轉貸可能是您的最佳選擇。

當您在信用不良的情況下進行轉貸時，您需要做幾件事。首先，您需要獲得一份您的信用檔案的副本，以評估損害的程度。好消息是，您可以免費訪問您的信用文件。

一旦您拿到了您的信用檔案，請檢查一下，確保它的準確性。它有可能有違約和判決記錄錯誤，所以如果你認為某項列表有誤，一定要聯繫信用提供者來解決。另外，也有一些專門從事信用修復的企業可以幫助你刪除不正確的列表，以換取一定的費用。

接下來，你要做的就是把你現有的債務處理好。如果你在還款方面有困難，請聯繫你的債權人，制定一個付款計劃。大多數公司都願意與您合作，協商您能承受的付款。最後，您要與專業貸款機構溝通。

專業的貸款機構將對您的個案進行評估，並與您一起尋找適合您情況的最佳轉貸結果。

拖欠貸款的轉貸

如果你一直在努力履行你的債務義務，那你很可能也在償還房屋貸款方面遇到了麻煩。如果你的房貸還款進度落後，你必須採取的第一個也是絕對最關鍵的一步就是聯繫你目前的貸款機構。誠實地告訴他們你所面臨的困難，看看他們是否願意協商一個困難計劃，讓你回到正軌。您甚至可以與您目前的貸款機構進行轉貸，以獲得更長的貸款期限並減少您的還款額。

然而，如果這不是一個選擇，你可能要尋找其他貸款機構的幫助。幫助信用不良的借款人的專業貸款機構通常也願意幫助那些房屋貸款已經陷入欠款的人。再次，你可能會發現自己要支付更高的利息。此外，如果你的貸款期限延長，這意味著你將在貸款期內支付更多的利息。然而，如果選擇要么支付更多的利息，要么拖欠房貸，那麼選擇是非常明確的。

負資產情況下的轉貸

這可能是最困難的轉貸情況，發現自己。負資產意味著你的房子已經貶值，你現在欠的錢比它的價值多。如果您的房屋貸款的貸款價值比(LVR)很高，而且您所在的地區房價下跌，您可能會發現自己面臨負資產。

不幸的是，您很難找到願意為您的房屋貸款轉貸的貸款機構。這是因為貸款機構要求至少有一定程度的資產作為房屋貸款的存款。因此，這意味著你的選擇僅限於與你目前的貸款機構談判。幸運的是，您只需改變一下您的財務習慣，就可以讓自己擺脫負資產，回到轉貸市場。

首先，你需要開始對你的房屋貸款進行額外的還款。如果你已經在苦苦掙扎，這可能是一個很大的要求。一個簡單的方法是改成每兩週還款一次。這不會讓你明顯地自掏腰包，但會增加每年額外的月度還款。

使用這種策略不會對你的荷包造成太大傷害，但它會幫助你更快地擺脫負資產。

一旦你回到積極的領域，你的轉貸選擇將打開，你可以開始尋找更好的交易。不幸的是，現在，你將不得不推遲轉貸。