转贷返现一览(2024.1) – Refinance如何套现和降低利息?

貸し出し中(借り換え) は、現在のローン他の銀行または金融機関に送金して、より低い金額で金利またはより良い返済条件。より高い金利のローンを返済している人にとって、これは非常に賢明な決定です。この記事では、オーストラリアでの借り換え戦略、金利、キャッシュバックの概要を説明します。

オーストラリアに住んでいますモーゲージ款利率和返现(2024.03)

銀行フローティング2年間固定最高のキャッシュバック
CBA評価6.84%
ANZ評価6.54%$3,000
Westpac評価6.49%
NAB評価6.59%
AMP6.18%6.09%
セントジョージ6.29%6.49%$2,000
中国銀行6.18%5.89%$2,000
アデレード6.09%6.44%
バンクウェスト6.29%6.79%
ING6.19%6.29%
BOQ6.18%5.79%$2,000
ユーバンク6.09%6.64%
サンコープ6.18%6.44%
*最新の金利は公式アカウントで発表されます【オーストラリアの不動産
  • 簡素化された収入書類:6.34%+
  • 临时居民TR:技术、投资移民类别 6.34%+ ; 学生、毕业生签证6.58%+
  • 海外の方(オーストラリアビザなし): 7.78%+

オーストラリアの住宅ローン申請

あなたのローンがそれの価値がないならば、あなたは借り換えを通していつでも数千あるいは数万のオーストラリアドルを節約することができます。このガイドでは、適切な料金とオプションを取得するための手順に回答し、ガイドします。

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借り換えのメリットは何ですか?

貸付/借り換えの役割は非常に重要である可能性があり、借り換えの利点は次のとおりです。

  • より多くのお金を節約する
  • あなたのローンをより早く返済する
  • ホームエクイティのロックを解除する(キャッシュアウト)
  • あなたの財政を軌道に戻す
  • より良いローン機能のロックを解除する
转贷返现一览(2024.1) - Refinance如何套现和降低利息?

1.借り換えはあなたにより多くのお金を節約することができます

これが最も一般的な理由です。人々はなぜ借り換えをするのでしょうか。彼らは皆、より安いローンを望んでいるからです。 「安い」住宅ローンは通常、金利が低い、手数料が安い、またはその両方を意味します。

住宅ローンの利率を数ポイント下げると、ローンの全期間にわたって数万ドルを節約できる可能性があります。

簡単な例を見てみましょう。

あなたが5.00%の金利で$500,000の住宅ローンを持っているとしましょう。

毎月の返済額は2,685ドルで、30年間のローン期間中、966,278.92ドルを支払うことになります。

ここで、住宅ローンの利率が4.90%でわずか10ベーシスポイント安いと仮定します。毎月の返済額は$2,653になります。

確かに、月額32ドルはそれほど節約には思えませんが、30年間に渡って支払うと、合計で955,308.10ドルを支払うことになります。

これは$10,970.82の節約になります。それは月に32ドルの追加料金であり、それだけの価値があります。

もちろん、あなたが借り換えをしているなら、あなたはしばらくの間あなたの住宅ローンを完済している可能性があります、そしてあなたはあなたの住宅ローンに28年か25年残っているかもしれません。借り換えによる大幅な節約はまだあります。

たとえば、5年間で$ 500,000の住宅ローンを返済し、残りの$460,000が残っているとします。

月額2,685ドルを5%の利率で返済し、その450,000ドルを4.90%の利率に借り換えると、新しい30年間で月々の返済額は2,441.34ドルにまで下がります。

さて、このスキームには問題があります。返済額は大幅に減少しますが、5年間の追加のローン期間は、長期的にはより多くの利息を支払うことになります。いくら払うの?どれどれ。

最初の例では、5%の利率で5年間30年の住宅ローンを支払いました。あなたは$460,000と利息を支払いました、そして残りの25年のローン期間はあなたに合計$805,232.43の費用がかかります。言い換えれば、利息は345,232.43ドルです。

残りの460,000ドルを4.90%の利率と新しい30年の期間で再融資すると、融資期間中に878,883.45ドル、つまり418.883.45ドルの利息を支払うことになります。より安い返済はあなたにかなりの費用がかかることになります。

したがって、代わりに、ローンを返済するために元の時間枠内に自分自身を維持すると言います。 25年間、4.90%の利率でA$460,000を借り換えます。ここから、実際に節約が見られるようになります。これで、合計$ 798,714.48、つまり$338,714.48の利息を支払うことになります。すでに$6,517.95節約できました。

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2.借り換えにより、住宅ローンをより早く返済することができます

あなたが利子を払っているとき、古い格言は真実です:時は金なりです。住宅ローンの時間を節約するために、より低い金利に借り換えることができますが、通常の支払いは同じままです。確かに、それは少しの規律が必要ですが、それはいくつかの深刻な節約につながる可能性があります。

すでに予算を立てており、現在の住宅ローンの返済レベルに満足している場合は、借り換えを使用して住宅ローンの時間を節約することは理にかなっています。あなたがこすり落とすことができる時間が長ければ長いほど、あなたはより多くのお金を節約するでしょう。

架空の例で、5年間、30年間、5%の住宅ローンがあるとします。月額$2,685を支払い、残り$460,000があります。

ここで、3.95% のフラッシュ レート (今日の住宅ローン市場では確実に実行可能) で借り換えを行い、毎月の支払いが 2685 ドルで安定しているとします。

あなたの新しい率はあなたの住宅ローン期間を4。1年短縮します。これにより、住宅ローンの債務を早期に解消できるだけでなく、144,700ドル節約できます。

ご覧のとおり、住宅ローンの取引を改善しながら現在の返済を維持できれば、住宅ローンの返済にかかる年数を最小限に抑えることで、貯蓄を最大化できます。

3.貸し出しは、資産のロックを解除するのに役立ちます

エクイティは、あなたがあなたの家に借りている金額とその価値の差です。上記の例で、$ 500,000の住宅ローンを借りて、$ 460,000を借りている場合、一見すると、あなたの資本は$40,000のように見えます。ただし、この単純なビューでは、実際に家に支払う金額と金額は無視されます。家を買う家以来感謝している金額。

Infographic explaining how home equity works.

あなたの家は、時間の経過とともに価値が高くなる可能性があります。もちろん、住宅市場は山と谷を経験し、あなたの家の価値が下落する可能性は十分にありますが、包括的な傾向は、不動産の価値が時間の経過とともに増加することです。

それを念頭に置いて、上記の例を見てみましょう。

私たちのスキームでは、最初にA$500,000を融資します。

家を購入したときに20%の保証金があったとすると、約625,000ドルで購入したことになります。

したがって、資本の増加を無視しても、5年間で$ 500,000を支払ったら、$165,000の資産を構築できます。

ここで、あなたの家の価値が過去5年間の累積首都住宅価格の成長率で成長したと仮定しましょう。これは、CoreLogicが47.3%であると考えています。

それはあなたの625,000ドルの家の価値を92.625ドルにするでしょう。突然、その165,000ドルの資産は460,000ドル以上になりました。

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資産のロックを解除するために再貸し出す方法は?

あなたが借り換えるとき、銀行は通常あなたの家の価値からあなたが借りているものを差し引いたものに基づいてあなたの現在のローン対価値比率(LVR)を評価します。

その後、銀行は通常、LVRの合計を80%にするのに十分な額を貸し出します。

たとえば、上記の仮定の状況では、460,625ドル相当の資産を構築しました。これは、現在のLVRが50%をわずかに超えていることを意味します。

ほとんどの貸し手があなたの住宅ローンを現在の価値の80%に借り換えることを考えると、これはあなたが別の30%を借りることができることを意味します。

$920,625 x 0.30=$276,187.50。

なぜ貸し出しで資産のロックを解除する必要があるのですか?

エクイティのロックを解除する最も一般的な理由の1つは、投資にそれを使用することです。これは、不動産を含む任意の数の資産クラスに投資することを意味する可能性があります。

あなたが上記の状況で持ち家である場合、あなたは借り換えを通じて約277,000ドルの資産のロックを解除し、投資不動産を購入するための健全な貯蓄があります。または、株式などの他の資産クラスに投資することもできます。あなたが投資している資産があなたが借りた金額に支払う利子よりも高いリターンを生み出す可能性が高い場合、借り換えは資産のロックを解除するための賢明な動きかもしれません。

または、資産を使って家をリフォームすることもできます。よく計画されたリフォームは、資産を活用するのにかかる費用よりも、家に付加価値を与えることができます。

借り換えを通じて資産を投資のために解放することも、税制上のメリットをもたらす可能性があります。投資不動産や株式などの資産に投資することを選択した場合、負のギア比の恩恵を受けることができます。また、不動産に投資することを選択した場合は、住宅ローンの返済の利子を差し引くことができます。

資産を改修に使用することを選択した場合、行った改修に対して減価償却費を請求できる場合があります。どちらの道を選んだとしても、ファイナンシャルアドバイザーや税務専門家に相談して選択肢を整理するのが賢明かもしれません。

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4.借り換えはあなたの財政を軌道に戻すことができます

あなたが財政的に苦労しているならば、あなたの住宅ローンを借り換えることはあなたが財政の安全への道に戻るのを助けることができます。借り換えがあなたの財政を整えるのを助けるかもしれない多くの状況があります。

あなたが悪い信用住宅ローンを持っている場合

あなたの元の住宅ローンが信用不良者のためのプロのローンだった場合、あなたは高金利を払っている可能性があります。あなたが数年間あなたの現在のプロの住宅ローンを利用していて、あなたが時間通りに支払いをしているなら、あなたはより低いレートで伝統的な住宅ローンに借り換えることができるかもしれません。

あなたが悪い信用住宅ローンから借り換えたいならば、通常いくつかの規則があります。

  • あなたはデフォルトを支払ったに違いありません、そしてそれらはあなたのクレジットファイルにもはや現れてはいけません。
  • 過去6か月以内に定期的かつ期限内に返済する必要があります。
  • そして、あなたは一般的にあなたの家に80%以下の資産価値を借りるのに十分な資本を構築する必要があります。

信用不良の住宅ローンは恒久的な解決策ではありません。むしろ、彼らの目的は、困難な局面の後にあなたが軌道に戻るのを助けることです。あなたが熱心にあなたの財政を管理していて、あなたがしばらくの間あなたの悪い信用住宅ローンをしているならば、それは借り換えの時であるかもしれません。

借金を整理したい場合

一部の借り手は、住宅ローンの返済には満足しているが、他の債務を管理するのが難しい状況にいることに気付く場合があります。住宅ローンの利点の1つは、他の形態の債務と比較して非常に低い金利を持っていることです。この時点で、借金整理のための借り換えは賢明な動きかもしれません。

たとえば、15〜25%の金利のクレジットカードや個人ローンがある場合、それらの債務を4%で住宅ローンに借り換えると、節約できる可能性があると想像してみてください。

より低い金利が請求されることに加えて、借金を統合する借り換えは、すべての借金が1回の返済に統合されることを意味します。複数の請求書を処理したり、すべての個別の債務ファシリティに対して請求されたりすることはありません。

注意すべきことの1つは、クレジットカードの借金や個人ローンなどを住宅ローンに組み合わせると、金利が低くなる可能性がありますが、ローン期間が長くなる可能性があることです。クレジットカードや個人ローンを数年で返済するのではなく、借金を30年に延長します。これは、長期的にはより多くの関心を犠牲にする可能性があります。

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お金を借りている場合、借り換えることはできますか?

ローンの延滞とは、住宅ローンの返済がデフォルトになったことを意味します。これは深刻な状況であり、対処しないと家を失う可能性があります。

住宅ローンの債務不履行に気付いた場合、最初にすべきことは、現在の貸し手に相談して、軌道に戻るための計画を立てることです。あなたが探求することができるかもしれない1つのオプションは借り換えです。

時々あなたの現在の貸し手はあなたの返済を計画に戻すためにあなたの住宅ローンの条件を喜んで変更するでしょう。これは、あなたが立ち直ることができるようにあなたに返済休暇を与えることを意味するかもしれません、あるいはあなたの返済を減らすためにあなたの住宅ローン期間を延長することを意味するかもしれません。

あなたの貸し手があなたと一緒に働くことを望まない場合、または彼らが提供する解決策が適切である可能性が低いと思われる場合、滞納住宅ローンを借り換えることをいとわない貸し手がいます。

通常、これは専門の貸し手と協力することを意味します。悪いニュースは、あなたがより高い金利を請求されるかもしれないということです。良いニュースは、それがなければ差し押さえにつながる可能性のある極端な状況であなたの家を保つのを助けることができるということです。

もっと良いニュースがあります。

上記のように、ほとんどの専門家の住宅ローンは恒久的な状況を意味するものではありません。これらは、大まかなパッチを通過するのに役立つ一時的な解決策として意図されています。あなたは数年間より高い金利を支払うかもしれませんが、あなたの返済が制御されると、あなたは最終的に再び借り換えることができるはずです。そして、数年にわたってより高い金利を支払うことは、ほとんどの場合、家を失うよりも望ましいことです。

5.貸し出しは、より良いローン機能を提供できます

住宅ローンを差別化する要因は価格だけではありません。私たちの多くはオプションを比較するときに金利だけを見ていますが、さまざまな住宅ローンの特徴を見ることも同様に重要です。

適切な機能により、柔軟性が向上し、住宅ローンの返済が早くなり、銀行商品が簡素化されます。あなたの住宅ローンがあなたがあなたの財政を管理するのを助けていないなら、それは借り換えを検討する時かもしれません。

  • オフセット口座:オフセット口座は、住宅ローンにリンクされた当座預金口座です。それはあなたがローンの利子を最小にし、潜在的にあなたのローンをより早く返済することを可能にします。あなたの住宅ローンの利息を計算するとき、あなたの貸し手はあなたのオフセット口座の金額を差し引きます。相殺口座に$50,000の$400,000の住宅ローンがある場合、貸し手は$350,000の利息のみを計算します。これは、定期的な返済により、元本または元の借入金を返済するために利用できる資金が増え、その結果、住宅ローンの返済が早くなることを意味します。
  • 追加の返済:追加の返済を行うと、たとえ少額の返済であっても、ローンの全期間にわたって多くのお金を節約できます。例を見てみましょう。金利が4%で期間が30年の$500,000の住宅ローンがある場合、毎月$2387.08の返済を行う必要があります。ローン期間全体にわたって支払う必要のある合計金額は、859,347.53ドルです。今、あなたの住宅ローンの最初の年の後、あなたは月にさらに100ドルを蹴り始めたとしましょう。それほど多くはないように思われるかもしれませんが、30年間の融資期間の間に、それは実際に増加します。 $ 28,099.95を節約し、2年1か月の住宅ローンを借りることができます。
  • プロフェッショナルパッケージ:一部の銀行商品をローン商品にバンドルします。住宅ローン、当座預金口座、およびクレジットカードに個別の料金を支払う代わりに、すべての製品を1つの年会費にまとめることができます。これらの商品は、パッケージローンと呼ばれることがよくあります。パッケージローンは、多くの場合、貸し手の住宅ローンの利率の割引を提供します。これらの割引は、最終的に支払う金額を大幅に超えるほどの大幅な割引になる可能性があります。

借り換えはいつ使用すべきではありませんか?

借り換えが実際に悪い考えである場合があります、そして住宅ローンを切り替えることがあなたを傷つけるかどうかを評価することは本当に重要です。おそらく借り換えるべきではないいくつかの状況があります:

固定金利の住宅ローンをお持ちの場合

あなたが固定金利の住宅ローンを持っているなら、あなたは次のことをよく考えるべきです:

  • あなたの金利は固定されています:固定金利の住宅ローンは、特定の期間、通常は1〜5年間あなたの金利を固定します。この間、金利は同じままで、金利に関係なく返済額は変わりません。変動金利が上がるとき、あなたが金利の上昇から保護されることは素晴らしいことです。しかし、金利が下がると、物事はそれほど良く見えません。金利が急落し、競争力のない固定金利の住宅ローンに悩まされているのを見るのは確かにイライラしますが、借り換えは答えではないかもしれません。これは、固定料金の混乱コストによるものです。
  • 解約および早期解約手数料:期限が切れる前に固定金利住宅ローンを解約する場合、通常、解約手数料と早期解約手数料の2つの料金が発生します。キャンセル料は通常数百ドルなので、それほど費用はかかりません。ただし、早期終了料金は高額になる可能性があります。

早期終了手数料とは何ですか?

あなたがあなたのローンの期間を固定するために契約するとき、あなたの貸し手は彼ら自身の資金調達のコストに基づいて固定料金を計算します。あなたがあなたの率を固定した後に彼らの資金調達のコストが下がったならば、あなたがあなたのリースを早く壊すならば、貸し手はあなたの住宅ローンでお金を失うでしょう。これは、金利が下がり、それを利用したい場合、あなたの貸し手はあなたの住宅ローンでお金を失うことになることを意味します。彼らはおそらく早期終了料金の形であなたに損失を渡すでしょう。

これらの料金の計算方法は少し複雑です。これは、銀行の資金調達コストである銀行手形スワップレート(BBSR)と、固定レートに残っている時間と関係があります。貸し手は、最初に住宅ローンを借りたときのBBSRと現在のBBSRの差額を調べ、その差額のパーセンテージに、一定期間に残っている返済額を掛けます。

これは少し複雑に聞こえますが、停止のコストがどのように計算されるかについて詳しく知りたい場合は、このガイドを読むことができます。簡単に言えば、しかし、どれだけの金利が下がるか、そしてあなたの固定金利契約にどれだけの時間が残っているかに応じて、あなたの出口費用は数万に達する可能性があります。

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借り換えのコストがコスト削減を上回る場合

私たちが言及した固定金利のカットオフコストは、間違いなく借り換えの強力な障害です。良いニュースは、変動金利の場合、早期終了料金がないことです。オーストラリア政府は、借り手が住宅ローンを簡単に切り替えることができるように、2011年にこれらの手数料を撤廃しました。しかし、早期解約手数料を支払う必要がないかもしれないという理由だけで、住宅ローンをより良いものに切り替える時が来たわけではありません。無料。

古い住宅ローンを終了して新しい住宅ローンを建てるときは、まだいくらかの手数料を支払う必要があります。これらの手数料はあなたの借り換えの節約に真剣に食い込む可能性があり、手数料が高すぎる場合、あなたの借り換えは一掃される可能性があります。

新規ローンの費用が高い場合

先に述べたように、現在の状態を離れるときは、キャンセル料を支払うことになります。これは通常、変動金利の住宅ローンを残すことに関連する唯一の料金であり、通常は約200ドルです。また、新しい住宅ローンを設定するときに注意しなければならない料金もあります。

  • 申請料:多くの貸し手は申請料を請求します。これには、住宅ローン口座を設定するための初期管理手数料が含まれます。これは、貸し手によっては最大$600になる場合があります。
  • 決済手数料:決済手数料も請求される可能性があります。これには、住宅ローンの資金を調達するための貸し手の法的費用が含まれます。和解手数料は一般的にそれほど高くはなく、通常は約100ドルです。しかし、彼らは300ドルまでずっと行くことができます。
  • 評価料:貸し手は、あなたにいくら貸すかを決める前に、あなたの家の現在の評価を知りたいと思うでしょう。これは、プロの鑑定士が鑑定を行うことを意味します。このコストは約300ドルにもなる可能性があります。
  • 貸し手住宅ローン保険(LMI):最初に住宅を購入したときに少額の保証金があり、住宅ローンの期間が長くなかった場合は、LMIが請求される可能性もあります。これは、住宅ローンの債務不履行が発生した場合に貸し手を保護する保険です。貯蓄が20%未満の家を購入すると、LMIを支払うことになります。あなたが長い間あなたの住宅ローンを完済しなかったならば、あなたが借り換えるとき、あなたはまだあなたが家の価値の20%以上を支払わないことに気付くかもしれません。この場合、LMIにもう一度支払う必要があり、数千ドルの費用がかかる可能性があります。
  • 印紙税:状況によっては、印紙税が課せられることもあります。ほとんどの借り換えには印紙税がかかりませんが、住宅ローンの金額を増やすと、元の購入価格と新しい住宅ローンの差額に印紙税を支払う必要がある場合があります。

借り換え時に印紙税またはLMIを支払う必要があることはかなりまれですが、ここで説明した他の手数料はかなり一般的です。良いニュースは、一部の貸し手は、これらの切り替え費用の一部を支払うか、手数料を免除することによって、再貸し手を誘惑しようとすることです。あなたがあなたの研究をして住宅ローンを比較するならば、あなたは借り換えに伴う料金の多くを避けることができます。

あなたの新しい住宅ローンがあなたが必要とする機能を持っていない場合

低金利はかなり魅力的かもしれませんが、安い住宅ローンを追いかける前に、それが本当にあなたのニーズに合っていることを確認する必要があります。いくつかの低金利の住宅ローンは、機能を軽視しているため、これらの最低金利を提供します。安くて飾り気のない住宅ローンだけが必要な場合は問題ありませんが、ある程度の柔軟性が必要な場合は、超低金利を犠牲にする価値がない可能性があります。考慮する必要のあるいくつかの機能を次に示します。

  • オフセット口座大幅に割引された住宅ローンにしばしば欠けている機能は、オフセット口座です。オフセットアカウントを賢く使用している場合は、多くの関心を節約できます。決済口座なしで低金利の住宅ローンに切り替えると、短期的にはいくらかのお金を節約できますが、それはまた、あなたがあなたの住宅ローンの数年をこすり落とす可能性がなくなったことを意味するかもしれません。
  • 柔軟性:見逃す可能性のあるもう1つの機能は、追加の返済を行う柔軟性です。ほとんどすべての変動金利住宅ローンは追加の返済を許可しますが、一部の固定金利住宅ローンは返済を許可しないか、厳しく制限します。変動金利から固定金利に切り替えると、この柔軟性が失われる可能性があります。

住宅ローンがこれらの機能を欠いているからといって、それが悪い選択であるという意味ではありません。目標を比較検討し、機能と柔軟性を妥協してレートを下げる価値があるかどうかを判断する必要があります。

新しい貸し手が必要なサービスを提供していない場合

住宅ローンのプロバイダーは、高金利や魅力的な機能以上のものです。あなたが定期的にあなたの貸し手と通信する必要があるならば、あなたはそれをできるだけ楽しい経験にしたいです。優れたカスタマーサービスは金銭的には評価されない場合がありますが、問題を解決したり質問したりする必要がある場合は非常に貴重です。これの多くは個人的な好みに帰着します。多くの低金利の貸し手は、物理的な支店がないか、ごくわずかです。人々と顔を合わせて話すことがあなたにとって重要であるならば、あなたはあなたにその機会を与えない貸し手と借り換えたくないかもしれません。

これは、一部の人々がほとんどの金融商品を同じ機関にまとめることを好む理由でもあります。一部の貸し手は、当座預金口座、EFTPOSカード、クレジットカードなどの商品を提供しない場合があります。すべての銀行を同じ売り手に留めておきたい場合は、希望するサービスを提供していない貸し手に借り換える前に、よく考えてみてください。

住宅ローンの金額と金利の評価

6つの一般的なリレンディングミス:

関係するすべてのコストを比較検討し、住宅ローンの借り換えが最善の行動であると判断したら、より良い取引を得ることができます。しかし、住宅ローンを決定する前に、一般的な借り換えの罠に陥らないようにする必要があります。

少し余分な調査と少しの知識は、借り換えで可能な限り最良の取引を行い、住宅ローンの節約を最大化するのに役立ちます.これらのよくある「再発する」間違いに注意してください。

間違い1:固定レートでロックせずに再貸し出す

固定金利のローンを選択した場合は、宣伝されている低金利に惹かれる可能性があります。もちろん、固定レートでは、選択した期間中はレートが変動しないという安心感が得られます。多くの人が知らないのは、最初に申請した後、このレートの変更を妨げるものは何もないということです。

あなたが住宅ローンを申請するとき、あなたが承認された日から住宅ローンがあなたの住宅購入または借り換えのために実際に支払う日までの期間があります。貸し手が実際にあなたの住宅ローンの資金を支払う段階は、決済と呼ばれます。申し込みから決済まで最大90日かかる場合があります。

一部の固定金利の問題は、貸し手が提供する金利が、最初の申請からローンの決済までの間で変わる可能性があることです。多くの場合、これは、最初に申請するように説得した宣伝されたレートとは異なる決済レートで終わる可能性があることを意味します。それはあなたの住宅ローンが決済された日に厄介な驚きです。

借り換えに固定金利の住宅ローンを選択している場合は、金利を固定し、金利ロック保証を提供する貸し手を比較する必要があるかどうかを検討する価値があります。

幸いなことに、多くの貸し手は、固定金利の住宅ローンに「レート ロックイン」機能を提供しています。これにより、申請時に提示された金利を通常最大 90 日間固定することができます。一部の貸し手はこれに料金を請求しますが、無料の機能として提供する貸し手もあります.

間違い2:借り換えに時間がかかりすぎる

金利が下がり、うまくいったとき、あなたはより良い取引を得ることができます、そして借り換えによって、時間が重要になることができます。あなたの住宅ローンの借り換えを遅らせることはあなたがいくつかの大きな取引を逃すのを見るかもしれません。金利が下落している市場では、行動を起こす前に、金利がさらに下落するかどうかを待ち、確認したくなることは確かです。しかし、市場の底でのギャンブルは危険な提案です。

このように見ると役に立ちます。借り換えの背後にある目標は、より良い取引を取得し、住宅ローンのお金と時間を節約することです。今より良い取引がある場合は、別の取引が間近に迫っていることを賭けるよりも行動するほうがよいでしょう。一日の終わりに、あなたはまだリードする必要があります。

もちろん、あなたは常にあなたが最良の取引を得ていることを確認したいです。ただし、今日の優れた実際の取引は、明日の完全に架空の取引よりも価値があります。

間違い3:住宅ローンの保有期間を増やす

あなたがあなたの住宅ローンを借り換えるとき、あなたはおそらく新しい30年の住宅ローン期間を選ぶでしょう。そうすることには非常に注意してください。住宅ローンを数年間返済した場合、新しい30年の期間に借り換えることは、より長い期間無借金になることを意味し、より多くの利子を支払うことになります。

場合によっては、ローン期間に時間を追加する必要があります。たとえば、経済的に困窮している場合、住宅ローンの期間を長くすると、毎月の支払いが大幅に減り、軌道に戻ることができます。

たとえば、30年のローン期間で4.50%の金利で500,000元を借りるとします。 5年間の返済後、あなたは455,789.59ドルを借りることになります。あなたが4.00%の金利で25年間新しい貸し手にお金を貸し出すならば、あなたの毎月の返済は$2,405.83になります。ただし、新しい30年の期間に借り換えると、月々の支払いは$2,176.01に下がります。

しかし、あなたが経済的困難に陥っていないのであれば、これらのより低い月々の支払いは長期的には価値がないかもしれません。上記の例を使用すると、25年間の住宅ローンを借り換えるには、265,958.26ドルの利息を支払うことになります。 30年に延長すると、最終的に$327,574.02を支払うことになります。それは61,615.76ドルの違いです。突然、毎月の返済で少しお金を節約することははるかに魅力的ではないようです。

間違い4:あなたの家が減価したときに貸し出す

ほとんどの場合、借り換えをすると、家の価値が高く評価されていることがわかります。これは、エクイティを構築し、ローン・トゥ・バリュー・レシオ(LVR)が最初にローンを組んだときよりも低くなることを意味します。これは良い場所です。

過去5年ほどのオーストラリアの不動産のパフォーマンスから判断すると、不動産価格は常に上昇していると思われるかもしれません。残念ながら、特に短期的には、そうである必要はありません。

少額の保証金で家を購入した場合、貸し手住宅ローン保険(LMI)を支払った可能性があります。あなたがあなたのローンを借り換えに行くとき、あなたの新しい貸し手はあなたの財産を評価します。これは、彼らがあなたに貸してくれる金額を評価し、あなたのLVRを決定できるようにするためです。

運が良ければ、家の価値が高く評価されている場合、特にしばらくの間返済を行っている場合は、LVRが最初にローンを組んだときよりもはるかに低くなる可能性があります。しかし、あなたの財産が価値を失った場合、あるいは単に同じままであった場合、あなたは問題を抱えている可能性があります。

少額の保証金で家を購入し、長い間返済しなかった場合、あなたの資産は、資産価値の20%にあなたの資本をもたらすのに十分に上昇していないことに気付くかもしれません。つまり、LMIの料金を2回支払うことになります。

前の章で説明したように、LMIのコストは、借り換えを賢明にしないほど高くなる可能性があります。あなたが高LVR住宅ローンから始めて、あなたの家の価値が下落したか、十分に増加しなかった場合、借り換えはあなたが支払うよりも多くの費用がかかる可能性があります。

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間違い5:「ハネムーン料金」に惹かれる

貸し手は、借り手を誘惑するための一時的なインセンティブとして、底値のレートを提供することがよくあります。彼らは1年か2年の間標準変動金利を15または20ベーシスポイント引き下げるかもしれません、その後ローンは標準変動金利に戻ります。

これらのオファーは、多くの場合、入門用変動金利または「ハネムーン」金利と呼ばれます。 1 年または 2 年間、大幅な値引きが保証されます。ハネムーン期間が過ぎると、すべての賭けはキャンセルされます。だからといって、入門用の変動金利ローンが悪いというわけではありません。それどころか、それらは優れた製品になる傾向があります。つまり、これらの商品のいずれかに借り換えを行う場合は、導入期間が終了した後に元の金利に戻すことに細心の注意を払う必要があるということです。

導入率に焦点を合わせる代わりに、貸し手での現在の標準変動率を見てください。あなたが検討している貸し手があなたの現在の貸し手よりも高い標準変動金利を持っているなら、あなたはあなたが長期的にあなたの貯蓄を増やさない取引を得ることができると思う可能性があります。

エントリーレートの住宅ローンの真の価値を理解するための簡単な方法は、比較レートを調べることです。比較レートは、広告された金利と手数料および料金を考慮に入れて、パーセンテージで表されます。エントリーレートの住宅ローンの場合、比較レートには、エントリー期間の終了後にローンが戻る金利も考慮されます。宣伝されているレートと比較レートの間に大きなギャップがある場合、検討している住宅ローンは見た目ほど良くない可能性があります。

これは私たちの最後の大きな再貸付ミスにつながります。

間違い6:比較率に注意を払っていない

上記のように、金利を比較することは、住宅ローンが実際に何の価値があるかを知ることができる重要なツールです。手数料と料金を考慮に入れることにより、比較レートは、あなたが見る広告レートよりも住宅ローンのコストをよりよく反映しています。

さて、金利を比較することは完璧なツールではありません。ただし、それでも、実際に住宅ローンに支払っている金額を一目で確認できます。

借り換えを検討している場合は、提供される比較金利に注意してください。また、現在の住宅ローンの比較金利を見てください。住宅ローンの申し込み時にもらえる「キーファクトシート」に記載されています。

貸し手があなたが現在支払っているものよりも高い比較率を宣伝している場合、あなたはより良い取引を探し続ける可能性があります。

住宅ローンを借り換える手順:

上記の要素を考慮すると、実際に借り換えることができます。私たちはあなたのためにそれを7つのステップに分解しました。

  1. あなたの現在の住宅ローンの費用を見てください
  2. 現在の貸し手にもっと良い取引を依頼する
  3. 現在のローンを終了するのにどれくらいの費用がかかりますか? (退出手数料)
  4. 住宅ローンを比較する
  5. 新しい貸し手に移動するコストを見てみましょう。
  6. 新しい住宅ローンを申請する
  7. 古いローンを終了します

1.現在の住宅ローンの費用を見てください

借り換えを検討している場合、最初に行うことは、現在支払っている金額を確認することです。あなたの金利はあなたの住宅ローンの明細書に記載されている必要があります。あなたの貸し手がオンラインバンキングを持っているなら、あなたはあなたの口座情報であなたの現在の金利を見つけるためにそれを使うことができるはずです。

明細書が見つからず、オンラインバンキングを使用できない場合は、貸し手のWebサイトを使用して金利を確認することもできます。あなたが持っている住宅ローン商品を知っているなら、あなたはその商品に対するあなたの貸し手の実勢金利をチェックすることができ、それはあなたが支払っている金利を教えてくれるはずです。もちろん、これは固定金利では機能しません。固定金利のローンをお持ちの場合は、現在の金利ではなく、住宅ローンが決済された金利を支払います。

他のすべてが失敗した場合は、貸し手に電話して調べることができます。ただし、口座番号や顧客番号などの口座情報を用意する必要があります。あなたがあなたの現在の金利を知るためにあなたの貸し手に電話しなければならないことになったとしても、気分が悪くなることはありません。すぐにわかるように、現在の貸し手に連絡することは、借り換えプロセスの重要なステップです。

そしてあなたの現在の住宅ローンをチェックすることについての最後の文。あなたが支払っている継続的または年会費を理解していることを確認してください。あなたが自分自身をより良い取引にする方法を理解するとき、これらはあなたの計算に考慮されます。

2.現在の貸し手と交渉する

借り換えプロセス中に多くの人が見逃している重要なステップは、より良いレートを取得することについて現在の貸し手と話し合うことです。しかし、あなたの貸し手はあなたを維持することに非常に積極的であるため、これは常にあなたが取る最初のステップでなければなりません。実際、彼らはあなたのクライアントを維持することに専念するチーム全体を持っています。

一般的に言って、銀行に新しいビジネスを導入するコストは、古いビジネスを維持するコストよりもはるかに高くなります。あなたの現在の貸し手は、あなたが数年の住宅ローンの支払いの後、真新しい住宅ローンの顧客よりも儲かる顧客であるため、あなたが去ることを望んでいません。

あなたはより良い取引を得るためにいくつかの異なる方法を試すことができます。 1つの方法は、直接電話して尋ねることです。あなたが新しい住宅ローンプロバイダーを探し回ることを考えていることを彼らに伝え、あなたを続けるために彼らがどんな種類の取引を提供してくれるか尋ねてください。彼らはおそらくあなたのビジネスを維持するために交渉することをいとわないでしょう。

あなたが劇的な才能を持っているならばより良い取引を得るためのもう一つの方法はあなたが別の売り手とあなたの住宅ローンを借り換えていることをあなたの現在の貸し手に電話して伝えることです。保持チームに直接転送されるか、数分以内に保持チームから折り返し電話があります。

借り換えプロセスですべての住宅ローンオプションを徹底的に調査したわけではないかもしれませんが、提供されている料金のいくつかを大まかに把握しておくことをお勧めします。あなたがあなたが支払いたいより低い金利を貸し手に見積もることができるならば、あなたは交渉を始めるポイントを持っています。

ただし、この手順にはいくつかの注意点があります。まず、あなたはあなたがあなたの貸し手が本当に維持したい種類の顧客であることを確認したいです。言い換えれば、あなたは時間通りにあなたのすべてのローンを返済する必要があります。

第二に、あなたは別の貸し手と借り換えるというあなたの脅威を追跡する準備をする必要があります。あなたの貸し手があなたをブラフし、あなたが満足しているレートをあなたにバジェットまたは提供しない場合、あなたは切り替える準備をする必要があります。

結局、あなたの現在の貸し手があなたにもっと良い取引を提供したとしても、あなたはまだ他の場所でより良い取引を見つけるのではなく、あなたが彼らと一緒にいることを確認するために前のステップにリストされた種類の徹底的な調査をするべきです。

3.現在の住宅ローンを終了するのにかかる費用を確認します(休憩費用/終了手数料)

前の章で説明したように、現在の貸し手を離れることに関連するいくつかのコストがあります。

ほとんどすべての貸し手はあなたに退院手数料を請求します。これは通常、数百ドル以下であるため、貸し出し中の貯蓄を真剣に食いつぶすべきではありません。ただし、支払っている金額を正確に確認する必要があります。

固定金利の住宅ローンをお持ちの場合は、期間が終了する前にローンから抜け出すための費用を確認する必要があります。これらのコストは数万ドルになる可能性がありますが、数百ドルにもなる可能性があります。最善の方法は、単に貸し手に電話して尋ねることです。

また、貸し手住宅ローン保険(LMI)の支払いを再度強制されるかどうかも確認する必要があります。 LMIを支払う必要がある場合、Genworthには、支払う金額の見積もりを提供できる便利な計算機があります。

4.ローンのレートと手数料を比較します

今こそ、実際の行動を起こす時です。 finder.com.auと以下の表を使用して、市場で最高のレートを比較してください。一部の貸し手は、現在支払っている料金よりも大幅に安い料金を提供していることにすぐに気付くかもしれません。

しかし、見出し率だけでなく、それ以上のものを比較することが重要です。下の表に表示されている料金は非常に良いアイデアを提供し、一部の貸し手は詳しく調べる価値があります。よく見てみると、金利と以下の要素に注意してください。

  • 料金高い年会費または継続的な料金は、新しい貸し手から得られる価値に食い込む可能性があります。もちろん、すべての料金が取引を妨げるものではありません。たとえば、一部のパッケージローンは年会費を請求しますが、大幅な金利割引やその他の手数料の免除を提供します。新しい貸し手に関連する手数料が高すぎて借り換えがお勧めできないかどうかを調べるには、料金の比較を見てください。レートの比較では、手数料と料金、および金利が考慮されます。
  • 特徴。これらの機能のいくつかはあなたがあなたの住宅ローンから数年を節約するのを助けることができるので、彼らが提供する機能をチェックすることによって住宅ローンを比較することを忘れないでください。あなたが探しているかもしれないいくつかの機能は、オフセットアカウント、再描画機能、分割機能です。
  • 柔軟性。優れた住宅ローンは、特定の状況に最適な方法で住宅ローンを管理する柔軟性を提供します。必要になる可能性のある柔軟なオプションには、追加の返済、より柔軟な返済頻度(毎週または隔週)、およびローンの移植性が含まれます。

さまざまな住宅ローン商品の金利、手数料、機能、柔軟性を調査し、検索を絞り込んだら、貸し手を切り替えるコストを比較検討します。

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5.新しい銀行への貸付のコストを見てください

あなたはすでにあなたの古いローンを終了するコストを計算しているはずです。今、あなたは新しい貸し手に切り替えるための初期費用を見ています。前に説明したように、必要となる可能性のあるいくつかの一般的な前払い料金があります。申請料、決済手数料、鑑定料などがかかる場合があります。

これらの料金を調査するときは、貸し手が実行しているプロモーションにも注意してください。貸し手は、別の貸し手から貸し出しビジネスを取得するのが好きです。彼らは通常、返済履歴の良い借り手から、より低いLVRで有利なローンを取得します。彼らはビジネスを手に入れるための高いインセンティブを持っているので、貸し手は時々彼らが再貸し手のための料金を免除するか、あるいは彼らの既存の貸し手を去ることに関連する料金のいくらかを顧客に提供する特別な取引を実行します。

古い貸し手を離れて新しい貸し手に移動するコストを把握したら、切り替えることで実際にどれだけ節約できるかについての良いアイデアが得られるはずです。また、最大の貯蓄を提供する貸し手と住宅ローン商品を特定できるはずです。

6.新しい住宅ローンを申請する

あなたがあなたに最高の取引と節約を与える住宅ローンを見つけたので、それは適用する時です。貸し手が異なれば、申請プロセスも異なります。完全にオンラインで行われるものもあれば、フォームやドキュメントを郵送またはスキャンして送信する必要があるものもあります。ただし、一般的に、準備が必要な詳細がいくつかあります。

  • 個人データ氏名、生年月日、連絡先の詳細を提供する必要があります。また、運転免許証、健康保険証、パスポートなどの有効な身分証明書を提示する必要があります。
  • 財務情報。雇用、収入、資産、負債の詳細を提供する必要があります。貸し手はこれに関する文書を必要とするので、給与明細書と銀行取引明細書を用意しておく必要があります。
  • ローン情報。貸し手があなたの返済履歴と未払いのローン金額を見ることができるように、あなたの現在の住宅ローンの詳細が必要です。
  • プロパティ情報。あなたの新しい貸し手はあなたの現在の財産の詳細を必要とします。彼らはあなたにいくら貸すかを決めることができるようにその現在の価値を評価するために評価をしたいと思うでしょう。

申請後、承認には通常1〜8営業日かかります。一部のオンライン貸し手では、数分または数時間しかかからない場合があります。

7.古い住宅ローンを終了します

これは簡単な部分です。あなたの新しい貸し手はあなたの古い住宅ローンを解放するためにあなたの古い貸し手と通信します。必要な書類をすべて交換し、所有権等の譲渡を行います。

これがすべて完了すると、新しい住宅ローンは決済と呼ばれる段階に到達します。この時点で、実際の資金はあなたの古い住宅ローンを完済するために支払われます。すべてが計画通りに進んだら、数週間以内に申請から決済まで進むことができるはずです。

それでおしまい。おめでとう!借り換えに成功しました。住宅ローンの借り換えに成功しました。今、あなたがまだかなりの取引を得ていることを確認するために、18ヶ月かそこらごとにあなたの住宅ローンの健康診断を受けることを忘れないでください。しかし今、背中を軽くたたいてください。あなたはおそらく自分自身にたくさんのお金を節約したでしょう。

借り換えプロセス全体には少しの時間と少しの調査が必要ですが、ほとんどの人にとって、それはかなり簡単です。残念ながら、これが常に当てはまるとは限りません。一部の借り手にとって、借り換えは少し難しい場合があります。最後の章では、借り換えが困難な状況に陥った場合の対処方法について説明します。

トリッキーな状況で借り換える方法

これまで、借り換えのエンドツーエンドのプロセスについて説明してきましたが、ほとんどの人にとって、それはかなり簡単です。しかし、あなたの状況が少し標準から外れている場合はどうなりますか?

場合によっては、再貸し出しが少し難しい場合があります。幸いなことに、あなたの状況に関係なく、あなたにチャンスを与えてくれる貸し手がいる可能性があります。ここにいくつかの一般的なトリッキーな借り換えの状況があります。

悪い信用で借り換える方法

あなたがあなたの住宅ローンのためにあなたの信用ファイルにいくつかの悪い歴史を持っているならば、あなたが借り換えを見るとき、それはあなたの選択肢をひどく狭めることができます。幸いなことに、あなたのような状況に特化した貸し手がいます。

専門の貸し手は、あなたが債務不履行または判決を下したとしても、信用が損なわれた借り手を助けることができます。一部の専門の貸し手は破産からの退院さえ許可します。さて、欠点は、従来の貸し手よりも高い金利を支払っている可能性があることです。あなたが現在主流の貸し手からローンを借りていて、あなたがいくつかの悪い信用履歴を築いてきたならば、専門の貸し手に切り替えることはあなたの金利を下げることはありそうにありません。

ただし、より高い金利を受け入れることが賢明な場合があります。たとえば、返済額を超えるためにローン期間を延長する必要がある場合は、専門の貸し手による借り換えが最善の選択肢となる可能性があります。

あなたが悪い信用で借り換えるとき、あなたはいくつかのことをする必要があります。まず、損害の程度を評価するためにクレジットファイルのコピーを入手する必要があります。良いニュースはあなたが無料であなたのクレジットファイルにアクセスできるということです。

クレジットファイルを入手したら、それが正確であることを確認してください。デフォルトや判断エラーが発生する可能性があるため、アイテムが正しくリストされていないと思われる場合は、必ずクレジットプロバイダーに連絡して解決してください。また、手数料と引き換えに間違ったリストを削除するのに役立つ信用修理を専門とする企業があります。

次に、あなたがしなければならないのはあなたの既存の借金の世話をすることです。返済に問題がある場合は、債権者に連絡して支払い計画を立ててください。ほとんどの企業は、あなたと協力して、あなたが支払うことができる支払いについて交渉する用意があります。最後に、あなたはプロの貸し手と通信したいと思うでしょう。

プロの貸し手があなたのケースを評価し、あなたと協力してあなたの状況に最適な借り換えの結果を見つけます。

延滞債権の貸付

あなたがあなたの借金の義務を果たすのに苦労しているなら、あなたはあなたの住宅ローンの返済にも問題を抱えている可能性があります。あなたがあなたの住宅ローンの返済に遅れをとっているならば、あなたが取らなければならない最初のそして絶対に重要なステップはあなたの現在の貸し手に連絡することです。あなたが直面している困難について正直に彼らに話し、彼らがあなたを軌道に戻すための困難計画を交渉する用意があるかどうかを確認してください。あなたはより長いローン期間のためにあなたの現在の貸し手と借り換えることさえできて、あなたの返済を減らすことができます。

ただし、これが選択肢にない場合は、他の貸し手に助けを求めることをお勧めします。信用不良の借り手を支援する専門の貸し手は、住宅ローンがすでに延滞している借り手も喜んで支援することがよくあります。繰り返しますが、あなたはあなた自身がより高い利子を払っているのに気付くかもしれません。また、あなたのローン期間が延長された場合、それはあなたがローンの存続期間にわたってより多くの利子を支払うことを意味します。ただし、より多くの利息を支払うか、住宅ローンのデフォルトを選択するかを選択する場合、選択はかなり明確です。

ネガティブエクイティの場合の貸付

これはおそらく自分自身を見つけるのに最も難しい借り換え状況です。負の公平性とは、あなたの家が価値を失い、あなたは今、その価値よりも多くのお金を借りていることを意味します。住宅ローンのローン・トゥ・バリュー・レシオ(LVR)が高く、住宅価格がお住まいの地域で下がっている場合は、マイナスのエクイティに直面している可能性があります。

残念ながら、住宅ローンの借り換えを希望する貸し手を見つけるのは難しい場合があります。これは、貸し手が住宅ローンの預金として少なくともある程度の資本を必要とするためです。つまり、選択肢は現在の貸し手との交渉に限定されているということです。幸いなことに、あなたは自分自身をネガティブエクイティから抜け出し、あなたの金融習慣にほんの少しの変更を加えるだけで貸付市場に戻ることができます。

まず、住宅ローンの追加返済を開始する必要があります。あなたがすでに苦労しているなら、これは大きな質問になる可能性があります。これを行う簡単な方法は、隔週の返済に切り替えることです。これはあなたにかなりの費用をかけませんが、毎年追加の毎月の返済を追加します。

この戦略を使用しても、財布をそれほど傷つけることはありませんが、ネガティブエクイティからより早く抜け出すのに役立ちます。

ポジティブな領域に戻ると、借り換えの選択肢が広がり、より良い取引を探し始めることができます。残念ながら、今のところ、借り換えを延期する必要があります。

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