澳洲印花稅及減免政策由各州分別制定，海外人士附加費也並非所有地區都需要交。請仔細選擇正確的州和條件，詳細的印花稅政策可以諮詢您的房產過戶律師：

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各州和領地印花稅詳解

哪些州會對海外買家收取外海外買家附加稅（additional duty）？

• ☑️新州（NSW）
• ☑️維州（VIC）
• ☑️澳大利亞首都地區（ACT）
• ☑️昆士蘭（QLD）
• ☑️南澳州（SA）
• ☑️西澳（WA）
• ☑️塔州（TAS）
• ✖️北領地（NT）

澳洲的海外印花稅與其他國家相比如何？

相比新加坡和溫哥華對海外人士徵收20%的附加稅，澳大利亞的外國買家印花稅附加費為8%，看起來並沒有那麼大。

隨著現在越來越多的非銀行貸款機構向海外人士提供貸款，澳大利亞再次成為非常吸引海外投資者購買的地方。

澳大利亞本來就被認為是一個安全的投資場所，隨著該國成功平抑了冠狀病毒/COVID-19的曲線，再加上許多匯率的誘人變動，想在澳大利亞購買房產的海外人士越來越多。

新州海外買家印花稅（NSW surcharge purchaser duty）

額外稅費是多少？

在新州（NSW）購買的房產適用8%的印花稅附加費（stamp duty surcharge）和2%的土地稅附加費（land tax surcharge）。

除此之外，外國公民在樓花購買住宅物業時，不再享有12個月的印花稅延遲繳納的權利。

舉個例子

在2017年7月1日之前，你需要為一套80萬澳元的房產支付31490澳元的印花稅。

你現在要支付95767.60澳元，增加了64000澳元。

什麼時候適用？

• 你是居住在海外的外國公民或臨時居民（關於永久居民、309簽證、820簽證、444簽證、405簽證和410簽證持有者的豁免情況，見下文）。
• 您正在新州購買住宅物業，附加費不適用於商業地產。
• 你和伴侶一起申請，而伴侶沒有澳洲公民身份、PR或新西蘭444特殊簽證，在這種情況下，他們需要支付印花稅，但只需支付他們的部分。
• 你是在2016年6月21日之後簽署的《銷售合同》，不過這只是針對印花稅附加費而言——2017年1月1日起購買的房產也需要繳納地稅附加費。

請參考新州國家稅務局網站了解更多信息。

什麼時候不適用？

• 您是澳大利亞公民
• 你是永久居民，持特殊類別444簽證、309簽證、820簽證、405簽證或410簽證的新西蘭公民（條件適用，見下文）。

我可以避免額外稅費嗎？

有一些loan structures或在澳大利亞的其他州，你可能有機會避免或減少外國公民稅。

永久居民、新西蘭公民、309簽證、820簽證、405簽證或410簽證持有者——細數200天的豁免規則

特別是對於永久居民來說，規則很混亂，什麼是200天的規則，你是否符合要求，可以避免額外的印花稅？你必須滿足以下條件之一：

• 您在交換合同前的12個月內，在澳大利亞居住了200天（支付定金並簽署合同）；這不需要是連續的，您可以在此期間在澳洲旅行和離開澳洲。
• 在交換合同後的12個月內，您將在該房產居住200天，這必須是連續的，由於是從交換合同開始而不是從settlement開始，這對期房/樓花（off the plan）無效。

維州海外印花稅(VIC FPAD)

額外稅費是多少？

維州SRO開始對2015年7月1日至2016年6月30日期間簽訂的合同收取房產價值3%的額外稅。

從2016年7月1日起，在維州購買的所有房產都要徵收7%的額外土地轉讓稅（additional land transfer duty）。從2019年7月1日起，附加稅率為8%。

這包括有部分價值被視為土地徵稅的Unit和房屋。增加的印花稅是唯一適用的附加稅。

此外，2017年1月1日，維州政府對土地的缺席業主附加費（absentee owner surcharge）或"幽靈稅"（ghost tax）從0.5%增加到1.5%。從2020年1月1日起已增加到2%。

這是一項基於您在維州擁有的土地價值的年費。在2015年7月1日生效的額外印花稅變化之前，維州的稅是按比例徵收的。

對於價值25,000元的房產，稅率為1.4%，對於價值960,000元及以上的房產，稅率上升至5.5%。這些稅率仍然適用。

舉個例子

在維州，一套80萬澳元的房產，正常的印花稅是43,070澳元。

對於外國人和某些簽證持有者來說，同樣的房產，您的印花稅現在高達107,070澳元。多了64,000澳元!

什麼時候適用？

• 你是外國公民或臨時居民（包括457簽證持有人）。 444簽證持有者除外。
• 您正在維州購買住宅或商業房產。
• 您是持特殊類別簽證（444子類）的新西蘭公民，且在交換合同時不在新西蘭。
• 你和伴侶一起申請，而伴侶沒有澳洲公民身份、PR或新西蘭特殊簽證，在這種情況下，他們需要支付印花稅，但只需支付他們的部分。
• 你是在2015年7月1日之後簽署的銷售合同。

請參考維州稅務局(SRO Vic)網站了解更多信息。

什麼時候不適用？

• 你是澳大利亞公民或永久居民。
• 您是持特殊類別簽證（子類444）的新西蘭公民，並且在合同交換時在該國。
• 您是以澳大利亞公民、永久居民或444簽證持有人的伴侶的名義購買房產。

如果您目前是臨時居民，且未與澳大利亞公民結婚，可以考慮在北領地購買，或者等到您成為永久居民後再購買。

堪培拉海外買家附加費（ACT foreign ownership surcharge）

從2018年7月1日開始，澳大利亞首都領地（ACT）的海外投資者將在任何土地稅的基礎上額外支付0.75%的土地稅。

額外的稅收是多少？

0.75%的土地稅附加費（land tax surcharge）適用於在ACT的住宅物業的未裝修價值（unimproved value）。

什麼時候適用？

• 您是外國公民或臨時居民（包括457簽證持有人）。 444簽證持有者除外。
• 您在西澳州購買住宅物業。附加費不適用於商業地產、住宅開發項目（10個或10個以上的地產）或主要用於商業目的的混合用途地產。
• 你和沒有澳洲公民、PR或新西蘭特殊簽證的伴侶一起申請，在這種情況下，他們需要支付印花稅，但只需支付他們的部分。
• 你是在2019年1月1日之後簽署的銷售合同。

請參考ACT Revenue Office網站了解更多信息。

什麼時候不適用？

• 你是澳大利亞公民，持444類特殊簽證的新西蘭公民，或者你是永久居民。
• 您是外國公民，但您的主要居住地在ACT。
• 您以澳大利亞公民、永久居民或444簽證持有人的伴侶的名義購買房產。
• 您持伴侶簽證（309或820子類）在澳大利亞居住。

如果您目前是臨時居民，且未與澳大利亞公民結婚，請考慮在北領地購買房產，或者等到您成為永久居民後再購買。

昆士蘭海外印花稅（QLD AFAD）

昆士蘭的房產需要繳納7%的印花稅附加費（stamp duty surcharge）和2%的土地稅附加費（缺席者）（land tax surcharge, absentee)。

缺席者稅適用於通常不在澳洲居住的外籍人士，如果您有以下情況，您將被視為缺席者:

• 在6月30日不在澳洲，或者
• 在一個財政年度內離開澳大利亞超過6個月。

它不再適用於在海外生活或工作的澳大利亞公民或澳大利亞永久居民。除此之外，該附加稅只適用於總應稅價值在35萬澳元以上的永久產權土地（freehold land）。

自2019年6月30日起，對外國公司和信託公司額外徵收2%的新土地稅附加費（land tax surcharge）。

例子

以前，80萬澳元的房產，你的印花稅是21,850澳元。

現在是77,850澳元，增加了56,000澳元。

什麼時候適用？

• 你是外國公民或臨時居民（包括457簽證持有人）。如果你是444簽證持有者，則例外。
• 您正在昆州購買住宅物業。附加費不適用於商業地產。
• 你和沒有澳洲公民、PR或新西蘭特殊簽證的伴侶一起申請，在這種情況下，他們將需要支付印花稅，但只需支付他們的部分。
• 你是在2016年10月1日之後簽署的《銷售合同》。

請參考昆士蘭國家稅務局網站，了解更多信息。

什麼時候不適用？

• 您是持特殊類別簽證（子類444）的澳大利亞公民、永久居民或新西蘭公民。
• 您以澳大利亞公民、永久居民或444簽證持有人的伴侶的名義購買房產。

注意：如果昆州稅務局發現您前往澳洲的唯一目的是為了購買房產，即您需要在澳洲生活和工作，那麼他們仍然會徵收附加費。

如果您目前是臨時居民，且未與澳大利亞公民結婚，請考慮在北領地購買，或者等到您成為永久居民後再購買。

南澳外國買家稅（SA AFAD）

額外稅費是多少？

2018年1月1日之後簽訂的合同適用7%的印花稅附加費。

要說明的是，該附加費是在南澳州購置住宅土地權益所需繳納的印花稅之外的附加費。

請參考RevenueSA網站了解更多具體指南。

例子

以前，您在南澳州購買70萬澳元的房產，印花稅為32,330澳元。

現在您需要支付81,330澳元，增加了49,000澳元。

什麼時候適用？

• 您是外國公民或臨時居民（包括457簽證持有人）。如果你是444簽證持有者，則例外。
• 您在南澳州購買住宅物業。附加費不適用於商業地產。
• 你和沒有澳洲公民、PR或新西蘭特殊簽證的伴侶一起申請，在這種情況下，他們將需要支付印花稅，但只需支付他們的部分。
• 你是在2018年1月1日之後簽署的《銷售合同》。

請參考RevenueSA網站了解更多信息。

什麼時候不適用？

你在2018年1月1日之前簽署了銷售合同。

• 您是持有特殊類別簽證（444子類）的澳大利亞公民、永久居民或新西蘭公民。
• 您以澳大利亞公民、永久居民或444簽證持有人的伴侶的名義購買房產。

如果您目前是臨時居民，且未與澳大利亞公民結婚，請考慮在北領地購買，或者等到您成為永久居民後再購買。

西澳海外印花稅（WA foreign buyers duty）

額外稅費是多少？

2019年1月1日之後簽訂的合同適用7%的外國公民印花稅附加費（foreign citizen stamp duty surcharge）。

更多具體指南請參考西澳州財政部。

什麼時候適用？

• 您是外國公民或臨時居民（包括457簽證持有人）。 444簽證持有人除外。
• 您正在西澳州購買住宅物業。
• 您購買的是空置或基本空置的土地。
• 您購買的是打算轉為住宅的商業地產，如倉庫或工廠。
• 您正在購買一個您打算完成的部分建築的住宅。
• 您與沒有澳洲公民、PR或444特別簽證的伴侶一起申請，在這種情況下，他們需要支付印花稅，但只需支付他們的部分。
• 你是在2019年1月1日之後簽署的《銷售合同》。

什麼時候不適用？

• 你是澳大利亞公民，新西蘭公民，持有特殊類別444簽證，或者你是永久居民。
• 合同交換和結算時，你在國內。
• 您是以澳大利亞公民、永久居民或444簽證持有人的伴侶的名義購買房產。
• 您持伴侶簽證（309或820子類）在澳大利亞居住。
• 您正在購買商業房產，並打算用於商業用途。
• 您購買的是老年護理設施。
• 您購買的土地打算完全或主要用於《1992年退休村法案》所定義的退休村。
• 您正在購買任何其他主要用於商業用途的混合用途物業。
• 您購買的是一個住宅開發項目（10個或更多的物業）。

如果您目前是臨時居民，且未與澳大利亞公民結婚，請考慮在北領地買房，或者等您成為永久居民後再買房。

塔斯馬尼亞海外印花稅（TAS surcharge purchaser duty）

額外稅費是多少？

在塔州購買住宅物業適用3%的外國投資者稅附加費（Foreign Investor Duty Surcharge，FIDS），而購買初級生產用地（primary production land）適用0.5%的附加費。

舉個例子

在2018年7月1日之前，你將為60萬澳元的房產支付22,497.50澳元的印花稅。

你現在要支付40497.50澳元，增加了18000澳元。

什麼時候適用？

• 你是外國公民或臨時居民（包括457簽證持有人）。 444簽證持有者除外。
• 您在塔州購買住宅房產或主要生產用地。附加費不適用於其他商業地產。
• 你和沒有澳洲公民、PR或新西蘭特殊簽證的伴侶一起申請，在這種情況下，他們需要支付印花稅，但只需支付他們的部分。
• 你是在2018年7月1日之後簽署的《銷售合同》。

請參考塔州國家稅務局網站，了解更多信息。

什麼時候不適用？

• 你是澳大利亞公民、永久居民、持444類特殊簽證的新西蘭公民或你是永久居民。
• 在合同交換和結算時，您在國內。
• 您以澳大利亞公民、永久居民或444簽證持有人的伴侶的名義購買房產。
• 您正持伴侶簽證（309或820子類）在澳洲居住。

如果您目前是臨時居民，且未與澳大利亞公民結婚，請考慮在北領地購買房產，或者等到您成為永久居民後再購買。

北領地海外印花稅

目前，北領地沒有外國公民印花稅。

如何避免或盡量減少印花稅附加費？

請注意，這是一個複雜的話題，在對您的loan structure做出任何決定之前，您必須向適當的專業人士尋求建議。您的伴侶是澳大利亞公民嗎？

如果您的伴侶是澳大利亞公民或永久居民簽證持有者，您可能會以他們的名義購買房產，並以兩人的名義進行房貸。

在某些情況下，這也將使您避免獲得外國投資審查委員會（FIRB）的批准。

如果您住在澳大利亞，這種安排很好，但如果您住在海外，這種安排就不那麼好了。

原因是貸款機構一般只接受高淨值借款人的這種結構。最終，如果您以聯名方式購買，您只需為他們擁有的部分支付外國公民印花稅，無論您是非澳大利亞人還是您的伴侶是。

考慮先買地後建房

您只需支付土地價值的印花稅，而不是建築成本。因此，您的責任大大降低。很少有貸款機構向居住在海外的外國公民提供建築貸款，但持有臨時居住簽證的居住在澳大利亞的海外人士可以獲得建築貸款。

在北領地買房

如前所述，並不是所有的州都適用於外國公民的印花稅和土地稅附加費。

因此，為了規避這一問題，您可以考慮在附加費生效之前在澳大利亞首都地區購買，或者，您可以現在就在北領地購買。

無論您何時決定在澳大利亞購買房產，您仍然需要獲得FIRB的批准，但這通常不是一個主要的成本或麻煩。

其他州是否計劃引入更高的關稅？

目前，北領地是唯一一個既不徵收印花稅附加費又不提高土地稅的州。

目前，還不清楚這些州是否會純粹因為這些州的平均房價較低而效仿：與昆州、新州、首都地區、維州，以及在較小程度上與南澳州和西澳州相比，其他州可望獲得的收入額相形見絀。

然而，我們預計，如果外國投資水平提高，他們會考慮引入這一政策。

為什麼新州、首都地區、維州、昆州、南澳、西澳和塔州要這樣做？

維州政府在解釋引入更高稅率的原因時表示，海外投資者支付他們應得的份額以資助政府服務和基礎設施，這才是公平的。

昆州、新州和南澳州也做出了類似的宣布，並傳出了高達10億澳元的增收數字。

接下來是首都地區，然後是西澳和塔州。大多數海外投資者並沒有因為買房成本的提高而有所顧忌，投資勢頭依然強勁。

拿到PR後，什麼時候可以申請FHOG？

為了避免外國公民印花稅而等待PR？只要你能提供永久居住證或永久居民簽證的證明，就可以馬上向州政府申請首期業主補助（FHOG）。

在購房過程中，了解何時申請FHOG，以及何時從州稅務局收到款項，請查看首房業主補助金指南的文章。