澳洲房价预测转向

专家表示，澳大利亚房地产市场的低迷可能比预期更早结束，因为强劲的买家需求和有限的待售房屋供应抑制了价格下跌。

但经济阴云密布，虽然房地产的衰退可能比之前预测的要温和，但专家们对价格接下来的走向存在分歧。

CoreLogic 数据显示，上个月全国房价上涨 0.6%，这是自 2022 年 4 月以来的首次月度环比上涨，但比市场峰值低 4.7%。

这一增长归因于移民的强劲回归、竞争激烈的租赁市场、待售房屋数量的急剧下降以及有限的新建筑数量。但由于加息的全面影响尚未到来，以及潜在的进一步加息，这可能是短暂的。

NAB 集团首席经济学家 Alan Oster 最近修改了他的展望，将他对高峰到低谷的预测从 20% 下调至 12%，认为房价将再下降约 3.5%，然后在年底前持平。

随着现金利率下降，他随后预计 2024 年房价将上涨 4.3%。

Oster 说，利率似乎比预期的更早见顶，而人口增长强劲、租赁市场紧张促使一些租房者购买房产，另外强劲的劳动力市场抵消了加息对买家借贷能力和需求的影响。

他说："然而，市场面临的一个挑战]是消费者的行为，因为加息仍在进行中，而且很多人正在将固定贷款转为更高的浮动贷款。"

待售房屋数量的任何增加都可能导致价格进一步下跌。

Barrenjoey 首席经济学家 Jo Masters 预计今年房价将再下跌 5.7%，但已将其峰谷跌幅从 16% 修正为 12%。在悉尼，预测降幅已从 22% 修正为 17%。

她说，将超低固定利率房贷转为更高浮动利率的房主数量已经开始增加。

"4 月、5 月、6 月和 7 月是[固定利率房贷]最大的退出月份……这无疑将对这些家庭造成重大冲击。"但她补充说，由于储蓄缓冲和强劲的就业市场，强制销售应该是有限的。

然而，她说，进一步的不利因素仍然存在。

"我们还没有宣布住房市场的低点，我们认为房价可能会在几个月内横向反弹，但我们仍然认为还会有更多的下行空间。"

Masters 表示，到目前为止，价格的上涨通常是针对价格较高的悉尼房产，预计到 2024 年，由于降息，她预计全国房价将上涨 2%，才会出现大幅上涨。

SQM Research 董事总经理 Louis Christopher 预测，如果利率峰值低于 4%，全国房价将上涨 3% 至 7%。今年悉尼的房价预计将上涨 5% 至 9%，而墨尔本的房价将上涨 1% 至 5%。

在卖家减少的情况下，由于强劲的移民、首次购房者的激励措施以及人们从临时封锁时代的海洋和树木变化中返回，买家需求有所增加。

他说："我们的拍卖清盘率不断上升，一些数据提供商，包括我们自己……一直在报告价格上涨，而且我们一直在报告随着要价上涨，卖家的信心也在上升。看起来市场确实已经转好了。"

然而，Christopher 指出，如果利率再次上升，市场将暂停，然后可能会下跌。

AMP Capital 首席经济学家 Shane Oliver 博士预计，由于加息和经济增长放缓，价格下跌将持续到今年晚些时候。

然而，他表示，考虑到移民的迅速回归、低出租空置率和供应受限，他对从高峰到低谷下降 15% 至 20% 的预测可能过于悲观。

他补充说，市场可能已经过了低点，但考虑到固定利率房贷悬崖、经济放缓、负担能力下降，借贷能力下降幅度超过房地产价格以及进一步加息的可能性不太大。

"我们现在看到的情况有点前所未有，过去市场依靠较低的利率来启动复苏。"

"这仍然是一个高风险的环境，我们看到的可能是一个死猫式的反弹。"

Westpac高级经济学家 Matthew Hassan 表示，大部分价格修正可能已经发生，但预计还会有更多调整。

他说："修正周期往往分为两个不同的阶段。第一个阶段是利率上升……你通常会看到最大的价格跌幅。"

"第二阶段是利率维持不变，但仍处于高位，紧缩的影响仍在经济中蔓延。"

Hassan 指出，随着更多房源投放市场，最近的价格上涨将受到考验。

市场复苏需要降息才能获得动力，他预计这要到 2024 年初才会发生。