JLL老员工从困难时期的教训

1982年，刚从学校毕业的Stephen Conry加入了价值90亿元的全球房地产巨头JLL的前身，成为布里斯班的一名见习评估师。

本月，他在为公司工作了40年后卸任，最后13年担任澳大利亚和新西兰的CEO，他的履历包括两年的地产委员会全国主席和 “对商业地产部门的重大服务 “的AM奖。

上周，我与他谈到了那些年–按我的计算是三次繁荣和两次大萧条–以及商业地产代理公司的业务。

康利对未来持乐观态度，但对那些担心利率上升和成本急剧上升的人有一个信息。

“正是你在艰难时期学到的东西造就了你，”他说。”如何应对逆境；如何做好准备；如何紧密地经营企业；以及如何向客户提供无畏的建议。”

其中一个艰难的时期是20世纪90年代初，正如今天来自JLL的图表所显示的那样，80年代末旺盛的办公室繁荣被经济衰退所吸引，空置率飙升。

“当时担任昆士兰商业租赁经理的康利说：”你不能把办公室送出去，即使是为了支出。

根据JLL的数据，3月份的全国写字楼空置率为13.5%，接近1990年代后的高点，但Conry对此感到乐观。

“他说：”我们看到了对工作空间的未来的重新调整，但我们没有看到租赁的大幅下滑。

租赁–办公室、零售、物流或任何新领域–是康利商业地产的核心。

“他说：”没有租户，就没有收入；而没有收入，就没有价值。

“好的租赁Agent能使收入最大化”。

在他担任CEO的13年里，Conry将JLL在澳大利亚和新西兰的人数从1500人提升到了4000多人，除了2020年的COVID-19冲击之外，每年的收入都在增加。

“他说：”30年来，我一直听到我们的业务将被打乱；这并没有发生。

“伟大的机构有团队精神、真正的客户服务以及对技术、研究和数据的有力投资。如果你能提供一系列的服务，那么一个指令就能带来另一个指令，这对你是有帮助的。”

JLL的亚太区CEOAnthony Couse反映了这种观点。”他说：”Stephen对客户的关注，以及对人员和技术的战略投资，带来了令人印象深刻的增长，使我们为持续的成功做好准备。

尽管如此，有些部门的业务你会认为受到了挑战。

主导CBD塔楼所有权和管理权的大机构有自己的租赁能力；投资银行有获得资本的机会，瞄准了地标性交易；技术挑战了传统的估值做法。

Conry认为写字楼租赁的需求比以往任何时候都要大，因为客户需要一个整体的市场观点和良好的研究。他指出，投资银行都使用JLL的研究，并强调JLL的都市销售业务 “从未如此庞大”。

(值得注意的是，去年黑石集团38亿元的Milestone物流投资组合的销售是由代理公司JLL和Eastdil Secured负责的，而投资银行摩根士丹利和摩根大通则负责平行的、但最终排名第二的IPO程序）。

同时，随着估价师利用技术提升服务，以及处理环境风险等新问题，估价工作也在不断增加。

“我们的估价业务在10年内翻了两番，这是我们业务中一个很大的盈利部分，”康利说。

通过2010年代的业务增长，也被那些不吸引头条新闻的部门所推动。

外包现在是所有全球房地产服务业务的一个主要部分。JLL在20世纪90年代赢得了澳新银行的房地产外包业务，在过去的25年中，又增加了来自Telstra、联邦政府和澳洲邮政的主要任命。

规模是房地产外包的一个关键。”你必须能够从第一天起就为业务提供无缝服务，”康利说。

同样，JLL的当地可持续发展团队也从20年前的大约两名专业人员发展到今天的40名。Conry在去年的AFR地产峰会上说，脱碳是 “必然的”，是 “我们所有业务的重要组成部分”。

当然，物业服务业务在40年里已经发生了变化。

技术是最大的变化之一，Conry说。它已经彻底改变了JLL自己的业务和客户的业务，最近，JLL自己也开始投资于道具技术。

另一个变化是在房地产的 “男孩俱乐部”。今天，JLL的当地员工中约有45%是女性，尽管Conry是房地产行业 “男性变革冠军 “的首届成员，但他承认仍有 “公平的道路要走”。

Conry由Daniel Kernaghan接任CEO，他年仅42岁，已经是一位拥有16年经验的JLL员工。

他的年龄并不令人惊讶。Conry在布里斯班在两位年轻的董事手下学习了他的技能，很早就被推上了成功的领导地位，他本人也是JLL最年轻的全球董事。

Kernaghan和JLL面临着一个变化的经济环境。利率和成本正在上升，澳大利亚房地产投资信托基金今年已经损失了20%的价值，这就提出了40年来的第三次商业地产萧条是否即将在第三次繁荣之后发生的问题。

JLL在澳大利亚的研究主管Andrew Ballantyne认为，商业房地产投资者已经将更高的借贷成本纳入他们的投资决策。

“他说：”在目前的环境下，一些买方群体将无法达到他们的股权回报障碍，在未来12个月内将不那么活跃。

“我们确实预计，质量较低的资产，即将出现的空置或资本支出要求，在融资方面将更具挑战性，并看到投资者的需求减少。”

正在海外参加哥本哈根的JLL全球告别会的Conry很乐观。”他说：”由于市场的透明度、资产的质量以及国家的政治和经济稳定，澳大利亚将继续吸引全球房地产资本。

“在我们的全球业务中，没有哪一部分明年不会变大。”