加息言论再起，令房地产投资者心惊肉跳

目前，投资者占所有抵押贷款的 36.1%，高于 34% 的十年平均水平。

买方机构 InvestorKit 的研究主管 Arjun Paliwal 说，尽管利率上升，但去年投资者人数一直在增加。

“帕利瓦尔先生说：”很明显，投资者预计利率将在今年或明年的某个时候下调。

“他们还了解到，在高利率环境下，房地产市场并没有像他们想象的那样衰退。因此，投资者们又回来了，他们不仅能够承受更高的房贷成本，而且还在其中茁壮成长。”

不过，AMP 首席经济学家谢恩-奥利弗（Shane Oliver）表示，对再次加息的担忧可能会打消一些希望今年降息的购房者和投资者的积极性。

“他说：”利率上升将对房地产市场产生负面影响，并可能使房地产价格回落。

“另一个问题是，如果加息一次，人们就会猜测下一次、再下一次，因此房地产市场的情绪会变得更加消极。

“投资者很可能会失去兴趣。有些人可能会得出结论，现在不急于购买”。

奥利弗博士说，即使长期推迟降息也会产生负面影响。

“他说：”我认为推迟降息会抑制需求，与此同时，推迟降息的时间越长，不良销售增加的可能性就越大。

“投资者面临的最大问题是利率和收益率的比较仍然非常不利，因此在资本增长前景不如一年前强劲的时候，投资者可能会面临更多的现金流问题”。

根据 CoreLogic 的数据，投资者的平均可变房贷利率为 6.53%，而全国的总租金收益率为 3.8%。

CoreLogic 研究主管蒂姆-劳利斯（Tim Lawless）说，要价租金的大幅上涨无法弥补房贷成本的增加。

“Lawless先生说：”租金收益率现在开始回升，因为租金的上涨速度再次超过了房屋价值的上涨速度，但租金收益率仍然相当低，尤其是在悉尼和墨尔本等市场。

“我认为，对于投资者来说，偿还债务并确保他们有足够的现金流来偿还债务，至少在他们拿到退税之前，这可能是持有资产最困难的部分。”

根据 CoreLogic 的数据，自 2022 年 4 月以来，每月按揭还款额飙升了 60% 或 1612 元，但租金仅增长了 20% 或 469 元，而首府城市的房屋价值仅增长了 2% 或 871 元。

在整个悉尼，自利率开始上调之前，每月按揭还款额增加了 2069 澳元，即 56%。相比之下，房租只上涨了 550 澳元或 20%，而房屋价值则下降了 0.2%。

在墨尔本，房贷还款额增长了 50.4%，但租金只增长了 20.3%，而价值却下降了 3.7%。

“Lawless先生说：”尽管我们看到了如此强劲的租赁状况，但投资者的支出增幅大大超过了他们的租金收入增幅，除非他们没有房贷或没有那么高的杠杆率。

“我认为，这可能是许多投资者在每月服务成本方面面临一些困难的地方”。

相比之下，布里斯班、阿德莱德和珀斯的资本和租金增长强劲，为投资者提供了充足的现金，足以抵消房贷成本的大幅上涨。

房地产投资者、房地产投资咨询公司 Freedom Property Investors 联合创始人斯科特-库鲁（Scott Kuru）表示，虽然一些投资者可能会陷入困境，但大多数投资者都有足够的缓冲资金来应对利率的进一步上调。

“他说：”大多数投资者已经考虑到了三到四次加息，因此他们完全有能力消化任何加息。

“利率成本也可以减税，如果租约允许，利率的增加也可以转嫁给租户。

“我认为，经验丰富的投资者并不担心利率上升的前景，但这可能会减少新投资者进入市场的数量”。

墨尔本的投资者兼投资组合策略师阿德里安-李（Adrian Lee）是对再次加息的言论不以为然的人之一。

“他说：”我刚刚交换了我在昆士兰Townsville购买的第三处投资房产，因为我们看到了这个市场的强劲势头。

“我认为现在是投资的大好时机，因为当利率下降时，资本有可能强劲增长，而租金却在持续上涨。

“我并不担心利率会进一步上升，因为我可以看到国内住房供不应求的情况可能会持续很多年，这将在可预见的未来支撑房价和租金的增长。”