利率上升威胁到房地产基金的出色表现

非上市房地产基金通过利用创纪录的低利率投资于零售、商业和工业地产，在1年和5年内创造了超过20%的回报率，使其他资产类别突飞猛进。

但一些分析家担心，如果利率开始迅速上升，高资产负债率的加速表现可能给最近推出的贷款条件紧张的基金带来问题。

在截至12月31日的一年中，非上市房地产基金产生了近22%的回报（最近的分析），而投资于在澳大利亚证券交易所上市的当地房地产的房地产投资信托基金（REITs）约为20%，股票约为18%。

“Zenith Investment Partners负责投资和实物资产的主管Dugald Higgins警告说：”随着利率上升，由廉价资金推动的涡轮增压增长时期将结束。

投资和评级集团Lonsec的直接资产研究经理Kevin Prosser说，整体资产负债率为管理资产的40%-45%是 “合理的”。

高资产负债率意味着信托公司的债务与股权相比比例较大。低资产负债率意味着信托公司的债务与股权的比例较小。

普罗索说，经理们意识到了潜在的影响，许多人已经对冲了长达三年的风险，与贷款机构固定了利率，或者正在审查潜在的脆弱可变成本。

分析师说，潜在的问题可能来自于最近启动的参与建筑项目的基金，这些基金可能没有对其借款进行对冲，并且由于建筑行业的短缺而面临成本上升或中断的情况。

Zenith的高级投资分析师Dan Cave说，估计有大约600个未上市的房地产基金，资产总额约为200亿元。

据估计，在过去18个月里，至少有30个基金被推出，资产总额约为30亿元。这些基金包括大约12个办公基金、5个零售基金和4个工业基金，其余的则是混合行业。

上市房地产信托基金和非上市基金的相似之处在于，投资者以股份（上市）或Unit（非上市）的形式为资产份额贡献资本。

投资者获得收入（称为分配），如果资产价值增加，则从股价上涨（对于上市）或资产出售（对于非上市）中获得原始投资的资本收益。

上市基金的收益率通常为3-6%，非上市基金的收益率约为6-8%（溢价的原因是很少或没有流动性）。

财产基金协会的分析显示，在低利率、经济增长和企业盈利复苏的帮助下，非上市基金从大流行中回升。

蓬勃的租金收入支撑了业绩，而受COVID-19封锁影响的资产的租金收入的恢复又促进了业绩。

工业和物流地产，特别是仓库的房地产价格飙升，使总回报率增加了一倍多，达到约30%。

世邦魏理仕和JLL的分析显示，由于电子商务的蓬勃发展推动了对仓库空间的需求，今年的优质工业租金预计将增长约11%（是2021年增长的两倍多），并在未来三年内保持两位数的增长速度。

办公室的总回报率几乎翻了一番，达到9%以上，因为随着封锁的缓解，雇员返回工作岗位。

在大流行病中下滑超过10%的零售业，反弹了，实现了6%的增长。

强劲的价格增长意味着大多数市场的资本化率（投资者用净营业收入除以房产价值计算的一个关键指标）处于历史低位，如附图所示。

AJ Financial Planning公司的创始人、投资顾问Alex Jamieson说，投资者需要考虑利率上升的影响，特别是对于参与成本急剧上升压力下的建筑项目的积极调整型基金。

分析师称，加息可能会在未来一两年内推出，对许多基金来说，随着经济的加强，其影响可能会被盈利的恢复所抵消。

例如，较高的工资可能会引起通货膨胀，但由于中低收入者的零售支出增加，可以促进对零售资产的需求。

但Zenith的Higgins说：”考虑到我们可能正从高增长环境中走出来，进入一个市场上涨带来的轻松收益将更难获得的时期，我们觉得有许多基金是高风险的提议。”

希金斯认为，许多小型运营商低估了实现租户和未来潜在买家所要求的更高的可持续性基准所涉及的挑战和成本。

“他说：”我们基本上处于这样一个阶段，即任何公司或基金如果不能证明其在环境、社会和治理方面的深厚资历，而这自然涵盖了广泛的可持续性和社会问题，那么对于机构投资者来说，将根本’无法投资’。

“我们从经验中知道，许多资源较少的企业在这些方面投入的风险越来越大，因为资本市场要求在如何解决这些问题上有更大的透明度。随着对这些问题的审查的增加，这些观点可能会越来越多地流向零售投资者。

投资者在投资房产基金前应考虑的十个问题包括：。