为什么房价在下跌20个百分点之前会上涨？

当你写关于砖头和砂浆的文章时，不可避免地会吸引很多夸张的关注：你往往会被打造成一个天生的 “牛市 “或 “熊市”。说白了，我两者都不是：我的任务是试图准确地预测将要发生的事情。

在解释了如果（天堂保佑）RBA将其目标现金利率提高100个基点或更多，澳大利亚的房价将不得不修正15-25%之后，一些读者回应说，他们以前从未见过我们预测价格下跌。虽然我将在稍后解决这一误解，但让我们首先处理9万亿元的住宅房地产市场的未来走向。

十多年前，我们认为，由于家庭债务与收入比率的大幅增加，使借款人对利率变化更加敏感，社会应该预期住宅物业的波动性会更大。当时，我们断言，由于借贷利率的变化，这将产生更频繁的价格繁荣-萧条周期。

如果你看一下CoreLogic的八个省会城市综合指数的图表，你可以看到，在1980年至2003年期间，价格的大幅下降是比较罕见的。然而，自2003年以来，出现了六次明显的价格下跌，其严重程度似乎越来越高。可能会让人感到惊讶的是，在过去40年里，澳大利亚房价最大的一次下跌是2017年9月至2019年6月之间的无害事件，当时首都的价值下降了10.2%，创下了APRA对贷款的宏观审慎限制的记录。事实上，这个时刻的损失比全球金融危机或大流行病引起的经济衰退期间的损失要严重得多。

自2017年调整结束以来，首都的房屋价值已经强劲攀升了30%。在更温和的COVID-19缩减之后，资本收益为21%。回溯到2010-2011年低迷期结束时，我们发现房主从其最重要资产价值的72%增长中获益。

RBA已经非常清楚地表明，在观察到持续的3-4%的年度工资增长，以及核心通胀率持续保持在2-3%的目标区间的中点或以上之前，它将高度抵制提高现金利率。这意味着，在2022年末至2023年中的某个时候，它才会触及利率。

我们仍然预测，在RBA加息和/或银行实质性地提高房贷利率之前，房价会持续升值。更具体地说，房屋价值应该再攀升5-10个百分点。因此，这个交易还有一些上升空间。

然而，如果RBA确实寻求使现金利率正常化，价格应该下跌，就像黑夜追随白天一样。如果RBA能够将利率提高100个基点或更多，这将可能是有史以来最大的一次修正。

假设利率在12个月内相对迅速地上升，我们预计全国房屋价值将下降15-25％。如果澳洲央行的行动更加缓慢，并且住宅房地产的价值随着时间的推移部分地通过家庭收入的增长而平均化，那么调整的幅度就有可能小一些。但我们的核心情况是，在第一次加息100个基点之后，会有大约20%的下降。

值得注意的是，如果我们将澳洲央行的内部住房估值模型应用于这个问题，我们得到的数字会更大一些。由前澳洲央行经济学家Peter Tulip和Trent Saunders开发的模型，我们已经复制和改进，表明在加息100个基点后，住宅价值可能下降约33%。虽然租房者可能会接受这种前景，但房主显然宁愿避免这种情况。

最后，我想对无情的 “牛市 “与 “熊市 “的定型观念做一些评论。我们两者都不是：我们只是在试图预测市场的方向。

作为背景，我们是第一个在2017年呼吁澳大利亚房价出现10%的调整，这就是2017年9月至2019年6月期间发生的事情。我们也是第一个预计2019年4月房价将上涨10%的人，这就是COVID-19冲击之前的情况。

据我们所知，我们是唯一预测在2020年3月至9月期间房屋价值小幅下降0-5%（整个首都城市下降2.7%）以及随后从该年9月开始房价上涨10-20%的预测者。

自2020年9月以来，首都的住宅价值已升值21%。我们对2020年3月至9月期间小幅下跌后未来资本收益的10-20%的预测是以100个基点的降息假设为前提的。考虑到随后RBA向银行借出1880亿元的超低价三年期资金所带来的固定利率房贷的急剧减少，我们将价格上涨的预期调整为20-30%，我们正在实现这一目标。

再往前追溯，我们预测在RBA一系列激进的加息之后，房价会在2010年末走软，而事实也确实如此（首都的房价在2010年末至2011年底期间下降了6%）。然而，在2010年，末日论者杰里米-格兰瑟姆（全球基金经理人GMO的联合创始人）有其他想法，声称澳大利亚的房价将暴跌42%。我们与格兰瑟姆对赌1亿元，赌CoreLogic指数，赌三年后的房价会更高，而不是更低，尽管我们对近期的前景有点看空。在这个拟议的赌注所涵盖的时期内，住宅价值确实攀升了5.8%。

2012年初，我们陷入了一场关于住房市场是否开始复苏的辩论：我们的数据表明它是，而其他人认为价格仍在下降。我们现在知道，价格在当年1月开始升值。

2013年，我们认为RBA的降息将引发住房繁荣和多年的两位数价格增长，这将最终演变成泡沫。澳洲央行当时对这一主张表示反对。然而，这正是我们在2013年至2017年期间得到的结果，这最终迫使APRA积极干预。

最后，早在2008年，我们就认为全球金融危机带来的全国性住房调整将是温和的，经常与澳大利亚经济学家Steve Keen等人辩论，他们预测价格下跌30-40%会更严重。实际上，住房价值在2008年仅回落了6.4%，并在2009年迅速回升了12.2%。

因此，我们在住房方面有一些历史。我对这个话题的介绍是与人合作撰写了2003年总理的房屋所有权工作组关于市场需求和供应方面的报告。我还共同创办了一家企业，开发了CoreLogic现在发布的每日启发式房价指数，以及利用相同技术的相关自动房产评估模型。