加息会对澳洲房价产生怎样的影响？

自1990年1月隔夜现金利率达到17.5%以来，澳洲人已经看到澳洲央行降息51次。如今，经过三十多年的降息，现金利率仅有0.1%。

这让一些分析人士直呼见底，预测现金利率永远不会比现在降得更低。

由于经济从疫情中的复苏依然脆弱，且严重依赖政府支持和家庭储蓄，RBA行长Philip Lowe表示，”只要需要”，利率就会保持在低位。

在最近一次出席议会委员会的会议时，Lowe先生表示，利率将在这一水平上保持长达三年的时间。

这对于澳大利亚210万房产投资者，以及自房产大流行以来购买房产的10多万名首次购房者来说，无疑是耳边的音乐。

由于许多房贷持有者仍然面临着不确定的未来，利率稳定的预期确定性也为家庭信心提供了急需的提振。部分原因是，Westpac的消费者情绪指数最近创下了十年来的新高。

虽然澳洲央行确实有很大的权力通过其拥有的一些不同工具来影响利率，但利率的走向并不完全在他们的控制范围内。他们最终是受全球债券市场的潮流引导的。

尽管行长Lowe认为利率至少会在三年内保持低位，但金融市场的看法却完全不同。

根据Bloomberg的一份报告，信贷市场定价为RBA在明年年中被迫加息的可能性为30%。

随着全球政府债券收益率(也就是借贷成本)持续上升，RBA并不是唯一一家开始看到抵押贷款利率上行压力的央行。

在美国，在美联储没有行动的情况下，银行已经开始提高房贷利率。在过去四周，30年期固定利率房贷的利率已经上升了0.45%。

这导致房贷的需求开始降温。根据美国房贷银行家协会的数据，在最近一周的数据中，购房的房贷申请，下降了11.4%，其中再融资的申请下降了11%。

虽然房贷申请水平仍然较高，高于流行前的水平，但如果利率继续上升，房产需求可能会及时缓和。

随着全球债券收益率的不断上升，美国银行越来越发现自己的贷款利润受到挤压，迫使银行提高房贷利率，以维持利润和业务的稳定。

在澳大利亚，人们对房地产市场的发展方向达成了前所未有的共识。众多分析师和市场评论家都认为，住宅地产作为一种资产类别，在2021年将会蓬勃发展，而且价格可能会有非常强劲的增长。

与近期发生的其他住房价格繁荣不同，这次预计将是多年来第一次真正意义上的全国性房地产繁荣，但有几个非常显著的例外。

但是，随着美国和其他地方的房贷利率持续上升，全球债券市场可能会给多年的房价繁荣踩下刹车。

在短短15个月的时间里，澳元房贷持有者可能不仅要面临加息的可能性，而且利率可能只会从这里开始上升。

在依靠降息30多年来使我们的房贷还款变得更加容易或更快之后，澳式房贷持有人最大的朋友——降息，在可预见的未来可能会被搁置。

如果我们确实看到借贷成本持续上升的压力，澳洲央行不可能坐视不理。它将动用各种工具，试图继续人为压低利率。

目前来看，RBA正在进行收益率曲线控制。简单来说，它已经设定了一个不希望三年期政府借贷成本大幅超过的目标(0.1%)，并且正在购买债券，试图将借贷成本控制在目标范围内。

到目前为止，它已经比较成功地将利率压制到了它所希望的水平，尽管出现了一些短暂的明显超过其目标的时刻。

然而，澳大利亚政府的长期借贷成本的相对成本却出现了更为爆炸性的增长。

在过去的六周内，联邦政府10年期固定期限的借贷成本实际增加了79%，利率从0.94%上升到1.68%。

尽管RBA行长承诺利率至少保持低位3年，但利率的走向并不完全在他的掌控之中。它们最终要受全球债券市场不可预知的潮汐的摆布。

随着全球债券市场试图对未来的情况进行定价，借贷成本继续上升，澳元房贷持有人和澳储行可能会越来越多地发现自己被夹在中间。

未来，如果全球经济复苏出现动摇迹象，利率可能会大致停滞在个水平，甚至再次小幅走低。但随着全球共识转向通胀更加严重的未来，利率便宜的日子可能已经慢慢接近尾声。