购买商业地产前需注意的五个问题

在利率上升、经济放缓和不确定性持续存在的环境下，成功进行商业地产投资并非易事。

商业地产容易赚钱的年代已经过去，投资者需要更加精明。在做出任何重大的房地产决策之前，他们需要更好地了解潜在的购买对象和贷款环境。

资本化率（投资性房地产的租金收入与其估值的比较）、租赁和支出表以及资本支出预测只能说明房地产的基本情况。

与租户交谈可以发现大量数字无法显示的信息。房东出售房产可能是有特殊原因的–租户可能在挣扎，或者计划在租约到期后离开，从而导致房产收入成疑。或者可能需要进行大量的建筑维护，而新业主最终可能不得不承担这些费用。

如果卖方不允许你接触租户，你就得问问自己为什么。

这听起来很明显–投资者应该始终以合适的价格购买资产。但在当前资本利率不断波动的环境下，说起来容易做起来难。当资本利率上升时，房地产价格就会下跌，反之亦然。

在目前的市场上，很难准确判断资本化率应该在什么水平，因为虽然有交易报告，但资本化率却千差万别。

在过去几年里，上限利率一直保持在 4% 至 5%，在利率为 1% 的时候还可以接受。但随着贷款利率介于 5% 到 7% 之间，这些上限利率看起来难以为继。

上限利率的上升意味着投资者需要考虑是否有潜在的租金增长来支持房地产估值，并在做出任何决定之前保持谨慎。

在获得资金之前，投资者不应做出任何商业地产决定。

近年来，借款人可以从四大银行获得市场最低利率，但这种情况已经发生了变化。

银行在放贷时更加谨慎–完全退出某些商业地产交易和行业–或收取更高的利率，或要求比以前更高的利息保障。

投资者不能只是假设他们将获得特定的利率，或者他们将获得银行资金–尤其是在利率已经大幅上升并影响到这些资产的可使用性的情况下。

地税的情况也类似。这些税费占商业地产运营费用的很大一部分，而且在过去五年中大幅上涨，尤其是在维州。

详细了解您希望进入的特定资产类别，因为它们的表现千差万别。

不同行业有不同的基准，如上限率、不同的供需驱动因素以及不同的增长和前景。

例如，”可建可租 “就有税收优惠。在老年护理方面，皇家委员会已经出台了更严格的规定，旨在改善亟需的住宿和护理质量，但新要求也会影响投资回报。

此外，还有一些因地制宜的因素。附近是否有新的火车站或高速公路，或其他形式的基础设施建设，可能会对房产产生有利或不利的影响？

几年来，购买商业地产并静观其变一直是投资者的成功策略（或非策略），但在这个市场上，对蓝天妄下赌注并不划算。

清楚地知道为什么要购买某处房产。是为了出租？是为了资本增长并在三到五年内退出？是开发还是增值机会？然后评估这个目标的现实性。

关于租金收益率和最终资本化率（您希望出售资产的价格）的假设需要仔细审查，以确定其现实性。