负担得起的住房吸引机构投资

上周二，上市的阿斯彭集团从其机构支持者那里迅速筹集了3634万元，为低收入家庭提供进一步的住宿，同时也为投资者提供回报。

该集团拥有4600多套住宅或土地，以低于40万元的价格出售，或以低于400元的周租金出租，正在迎接澳大利亚房地产的巨大挑战之一。

人们对可负担住房的需求从未如此强烈。同时，机构对澳大利亚住房的兴趣也从未如此强烈。

机会，或者说挑战，是把两者放在一起。

不是为了强迫他们在一起，这是目前辩论中的一种担心，而是为了激励大规模的投资，而且成本只是传统的、政府资助的公共住房的一小部分。

机构确实支持经济适用房。国家住房金融和投资公司已经召集了60多家国内和国际机构投资债券，支持社区住房提供者的16000多套经济适用房。

澳新银行已经为出租或购买可负担得起的可持续住房提供了44亿元的资金或便利，并计划在2030年前实现100亿元。

Aware Super正朝着在五年内拥有3000套住房的目标前进；Australian Super在住房卖家Assemble Communities中拥有25%的股份，Future Super则支持Conscious Investment Management和Nightingale的经济适用房项目。

Future SuperCEOSimon Sheikh说，这项投资反映了一种理念，即住房的存在是为了造福社区，以及该行业可获得的 “强大的风险调整后的回报”。

但这些举措不足以提供所需的 “工业规模 “的可负担和社会住房。

社区住房产业协会认为，尽管有NHFIC的支持，以及其他援助，如税率和退税，规划优惠和土地贡献，经济适用房仍面临 “资金缺口”。

澳新银行住房战略主管Caryn Kakas说，实现必要的规模，”如果没有一个由明确的优惠和激励框架支持的稳定的机会管道，以填补资金缺口，将仍然难以实现”。

澳大利亚财产委员会的CEO和国家经济适用房联盟的成员Ken Morrison说，对经济适用房的需求超出了政府的资产负债表，”我们需要激励私人卖家”。

世邦魏理仕生活行业-资本市场区域总监Andrew Purdon补充说，建筑成本膨胀和利率上升加剧了资金缺口。

在就业和技能峰会上，财长Jim Chalmers承诺 “与包括养老基金在内的投资者合作，将更多的私人资本引入国家优先领域，包括住房”。

此后，财政部对一系列建议进行了一位倡导者所说的 “充分听取意见”。

代表超过12万套经济适用房和社会住房提供者的社区住房行业协会，在 “澳大利亚工业协会 “的支持下，提出了一个 “住房促进聚合器”。

HBA将通过一个新的、有竞争力的、联邦政府的补贴来弥补资金缺口，并为机构投资建立一个经济适用房基金库。

“类似的解决方案在国际上已被证明是有效的，利用竞争和机构投资来扩大社会和可负担租赁住房的供应，同时为政府提供资金价值，”CHIA认为。

Assemble Communities公司的总经理Kris Daff说，政府可以做出一些税收优惠，特别是消费税，但总是与提供低收入住房挂钩。

在房地产委员会的清单上，最重要的是改变预扣税，根据这一规定，外国管理基金目前要对住宅投资回报收取30%的费用，比购物中心和办公楼的费用高出一倍。

如果国家住房融资和投资公司能够采取二级融资的立场，私人融资也可能变得更容易获得，正如去年提交最后报告的《国家住房融资和投资公司法审查》所建议的。

联邦租金援助可以增加或延长。

当然，州政府也可以调整其规划和税收制度。

自觉投资管理公司通过与维州政府的新租赁发展计划和非营利性的HousingFirst合作，得以创建其社会住房基金1。

需求是明确的。Aspen联合CEODavid Dixon说，澳大利亚40%的最低收入家庭只能负担全国10%的出租房屋。

同时，机构对住房的兴趣也在激增，不仅是建筑出租，还有土地租赁、学生宿舍和共同生活。

世邦魏理仕在8月发布的首次贷款人情绪调查报告，基于对33家银行和非银行商业地产贷款机构的采访，发现银行贷款机构认为他们的投资组合中的建筑-租赁，当然还有物流的比重不足。

而上周，世界上最大的房地产管理公司之一，管理和经营的总资产为2087.8亿元（3100亿元）的PGIM房地产公司报告说，墨尔本和悉尼是亚太地区增长最快的两个租赁住房市场，在未来十年内，租赁支出将翻一番。

今天的图表显示，当地租赁住房在公共和机构手中的比例相对较小，它来自PGIM房地产公司最新的全球季度洞察。

在不同的税收制度下，美国租赁市场的机构份额几乎为50%。

“PGIM房地产公司对其全球读者说：”我们相信，有利的长期需求因素和支持性的政策环境相结合，将在未来几年推动澳大利亚租赁住房行业的强劲增长和成熟。

PGIM房地产公司的澳大利亚负责人Steve Bulloch说，他的集团目前的重点是土地租赁和共同生活社区。

“他说：”我们有兴趣研究其他形式的经济适用房，包括关键工人的住所，但相信需要进一步的激励措施，以达到重要的机构规模。

“规划方面的优惠和/或结果的确定性非常重要，特别是在新州。

“进一步的州和联邦税收优惠也将产生重大影响，开发商获得更便宜的资金解决方案的能力也可能有所帮助。”

机构投资将有助于澳大利亚的住房可负担性挑战，但不应该忽视提供绝大部分租赁住房的私人投资者。

事实证明，机构投资在美国和德国都不乏争议。