注意：在上升的市场中开发商可能会倾向于使用日落条款来取消新州的房地产合同

就房地产而言，买断计划意味着签订购买房屋的合同，无论是公寓、联排别墅还是独立屋和土地。买家需要预先支付 10％ 的定金，并且可以等待数年，直到项目完成和结算。最重要的是，您需要在交换合同后 12 个月内支付印花税。这是一笔很大的财务承诺，但是购房者现在签订了一项非计划安排来锁定房地产价格，希望该房地产在竣工后能够升值。因此，这是投机性投资和担心错失良机的混合体。

因此，在不断上涨的房地产市场中，您可以通过买断计划迅速获利，但这可能是一把双刃剑，因为买断计划的合同通常包括"日落条款"（Sunset Clause)。

日落条款是合同中规定项目完成的最高限额的条款。如果在日落日期之前该项目尚未达到一定阶段（例如分层计划的注册，即尚未创建房产的所有权），则卖方或买方均可撤销合同，定金以及已支付的所有印花税将退还。

它最初是为了提供确定性和保护当事人，这样他们就不会无限期地等待房产完成手续。但是由于最近的房地产繁荣，这可能会让开发商滥用日落条款，故意拖延建造和所有权注册的完成时间，以便以更高的市场价格转售该房产。最初的购买者可能会获得全额退款，但是他们因进入市场而损失了经济收益，如果他们确实想购买另一套房产，那么其初始投资的价值现在会降低，因为房价上涨了。

这笔意外的利润是以牺牲无辜的买家的利益为代价的，这些买卖真心诚意地购买了一处房产。一个这样的例子是，在Qi Wang – v- Kaymet Corporation Pty Limited [2016] NSWSC 742 中，一名开发商赢得了集体诉讼并获得了 1300 万澳元的意外之财。原告是一个由 34 名首套房买家组成的团体，他们将被告"Kaymet Corporation"告上了法庭，试图阻止开发商在他们的合同中援引日落条款。这些房产是在 2009 年至 2010 年期间购买的，到 2015 年，这些公寓的房产价值已增长了 75％ 以上。法院裁定，原告"没有证明被告在此期间进行了合理的努力，分层文件本可以在注册日期前注册"。换句话说，法院认为，即使开发商尽了最大努力，他们也无法满足日落日期。

这对原告是沉重的打击，因为他们已经花费了 80 万澳元的法律费用，而且他们必须支付开发商的费用，这可能会使总费用超过 100 万澳元。还有其他一些较小的个别case，但这是一个重要的case，买家认为开发商滥用日落条款以获得金钱利益，开发商赢了。

现在，形势似乎对开发商不利。新州政府已经承认，某些开发商可能会通过使用"日落条款"，专门为了经济利益而终止合同。为了解决这些问题，新州政府于 2015 年 11 月 17 日（2015 年 11 月 2 日生效）出台了《 2015 年房产转让修正案（日落条款）法》（NSW）或《房产转让法》第 66ZL 条。它适用于所有合同，无论签订日期。根据新法规，要求卖方在援引日落条款之前至少提前 28 天通知每个购买者。卖方必须详细说明为什么要解除合同，以及延迟交货的原因。如果买方不同意解除合同，则卖方需要向最高法院申请命令以继续解除合同。根据该法令第7节，法院在决定卖方的请求时将考虑以下因素：

• 楼花合同的条款
• 卖方是否采取了不合理或不诚实的行为
• 延迟设立标的地段的原因
• 标的地段可能设立的日期
• 标的地段是否有升值
• 撤销对每个购买者的影响
• 法院认为有关的其他事项 
• 规例规定的其他事项 

卖方必须支付最高法院的申请费用，除非他们能证明买方拒绝撤销合同是不合理的。这项新的法律规定，举证责任应由开发商承担，而不是由购买者承担。

Ĵobema Developments Pty Limited诉Zhu [2016] NSWSC 3，是新立法下的第一起case。在这种情况下，购买者吴先生于 2013 年 12 月 6 日从开发商 Xycom 手中购买了一幢单元房，日落日期为 2015 年 12 月 31 日。2014 年 10 月，Xycom 将开发项目出售给 Jobema Developments，所有现有的计划合同都更新给了 Jobema。在出售时，Xycom 的建设工作进展甚微，Jobema 意识到该项目要到 2017 年才能完成。在日落日期之前，Jobema 向吴先生和其他购买者提出了延长日落时间的提议，以换取他们同意一个新的、更高的购买价格，以弥补增加的建筑成本。吴先生拒绝了该提议，2015年 12 月 1 日，Jobema 为吴先生和其他拒绝报价的人提供了为期 28 天的意向书，要求他们根据日落条款解除合同。2015 年 12 月 22 日，Jobema 根据《房产转让法》第 66ZL 条申请最高法院命令。

法院裁定吴先生和其他购买者胜诉。他们发现，如果他们允许卖方撤销合同，那将是不公正和公平的。以下是法院判决的一些关键点：

• 卖家不能依靠以前的开发人员的失败。当 Jobema 从 Xycom 手中购买项目时，他们承担了所有风险和合同义务，包括尽最大努力在日落日期之前完成项目。
• 具有追溯力的法律不能成为准予撤销许可的因素。法院指出，立法变更是开发商必须考虑的可预见的商业风险。
• 与购买者打交道时，开发商的行为并不公平公正。Jobema 仅向同意增加价格提议的人提供了日落条款的延长。这是拒绝 Jobema 将其撤消的一个因素。

这是小人物的重大胜利。但这不是购房者的防弹背心。不管新的立法如何，您都需要确保自己进行正当程序，并在购买时最大程度地降低风险。始终对开发人员进行背景检查，检查其过去的项目。尽可能使用信誉良好的开发商。检查委员会是否已批准开发。确保您在日落日期感到舒适。请记住，您需要支付 10％ 的定金，然后在合同交换后 12 个月支付印花税。如果要买卖，则需要考虑在建造新房屋时要住的地方。您是否有足够的钱来支付一到三年或更长时间的租金？最重要的是，从专门从事楼花合同的著名律师或转让人那里寻求法律建议。