房产崩盘一旦来临，将持续数年之久

在去年创下几十年来最快的年度价格增长之后，澳大利亚最大的住房市场现在面临着价格下跌的前景，如果过去的衰退有任何迹象的话，这种情况可能会持续几年。

由于许多经济学家和房地产专家预测房价将在今年晚些时候达到顶峰，人们担心这次的经济下滑可能会更严重，时间更长。

“一旦市场达到顶峰，典型的趋势是价值将经历一段时间的下降。但是，我们不可能知道住房下滑的时间、持续时间或幅度，因为它取决于许多因素，特别是在目前有这么多不确定性的情况下，”CoreLogic研究总监Tim Lawless说。

“利率可能会在几年内正常化，而不是迅速恢复到平均水平，这应该有助于缓冲任何住房衰退的规模，但如果信贷政策变得过于严格，可能会放大下行趋势。

“可以说，与Omicron变体相关的COVID-19病例的激增可能会将这些政策收紧的决定推后，APRA或RBA不太可能在与最新病例数字相关的如此多的不确定性下收紧其政策设置。”

Lawless先生说，自2004年以来，随后的每一次全国性住房衰退都比之前的峰值到谷底的衰退更深。

“自20世纪80年代末以来，国家经济下滑的严重程度从2015/16年度1%的峰值到谷底的下降（这是通过APRA对投资贷款10%的速度限制进行的第一轮信贷紧缩带来的暂时修正），到2017-19年度经济下滑期间8.4%的下降，”他说。

“从更细化的首都水平来看，最大的跌幅是在珀斯和达尔文的采矿业繁荣之后，珀斯的住房价值在64个月内下降了20%，而达尔文的价值在69个月内下降了32.7%。尽管在这两次下降之前，房屋价值都出现了惊人的上升。”

自2008-09年全球金融危机导致的调整持续了10个月后，经济下滑的时间也延长了。

CoreLogic数据显示，在2010-2012年的经济下滑期，房价曾连续18个月下跌，在2017/19年的调整期，房价下跌了19个月才见底。

因此，如果按照2017-2020年的住房低迷，价格花了三年零三个月（39个月）才从底部反弹，那么复苏也可能需要几年时间。

Lawless先生说，到目前为止，还没有迹象表明房价已经达到了顶峰。

“我们还没有看到任何一个省会城市或广泛的’州内其他地区’达到峰值。然而，有很多证据表明，大多数省会城市的增长率已经放缓，”他说。

“要称整个地区的住房价值达到顶峰，我们一般要寻找月度负值变动的一致趋势。到目前为止，各主要地区的季度趋势仍然是积极的。”

Suburbtrends的主管Kent Lardner说，他的分析发现全国有69个住房市场已经超过了其峰值增长率。然而，价格继续上涨，尽管增量较小。

“他说：”已经达到顶峰的市场有一个增长速度的积累，然后达到顶峰，然后开始下降。

“在大多数情况下，’下跌’仍然可以是一个良好的增长率，尽管它只是没有高峰时那么高。

“我期望在未来几个月看到的是更多的市场达到一个峰值，增长率下降。我还期望看到同样的模式，即增长率仍然是正数，但比我们在2021年看到的百分比要小得多。”

在已经达到峰值的地区中，有16个位于新州，昆州和西澳各有15个，维州有6个，其余的分布在其他首府。

其中，悉尼北岸上游的Ku-ring-gai富人区的房价在截至11月的三个月内仅上涨了7%，低于8月高峰期的12%的增长。在此期间，库存上升了33%。

在Northern Beach的Warringah，在截至11月的三个月里，房价增长放缓了10%，比8月的高峰期下降了3个百分点，当时的房价增长了13%。库存水平自高峰期以来已攀升了28%。

在阿德莱德的中部和丘陵区Burnside，房价增长从10月的峰值下降了4个百分点至12%。

“拉德纳先生说：”在大多数情况下，这些市场仍然表现非常强劲，但似乎已经过了高峰期。

“增长率的峰值并没有预示着大多数市场在峰值后的良好增长结束，但一旦库存超过一定程度，增长率就会减弱。”