如何通过你的住房贷款获利 – 债务循环详解

从小家长可能告诉你要接受良好的教育、找到一份好工作、买房子、努力工作、还清债务。但是在我看来,这并不是对房屋资产的有效利用。

如何通过你的住房贷款获利 - 债务循环详解

相反,你应该循环利用你房屋的权益,并将其转换为生产性债务,以购买能产生收入的资产。

但在我们开始研究债务循环之前,让我们先明确好债务和坏债务之间的区别,以及有债务如何真正使你受益并使你走上财务自由的道路。



公众号:澳洲财经 (FinanceAus)



三种类型的债务

  • 坏账:这是指资产贬值的债务。坏账一般指的是信用卡或其他消费性债务等,对改善你的财务状况没有什么作用。
  • 必要的债务:这是针对你的房屋的非免税债务,它是不可避免的必要债务。
  • 良好债务:这是一种可抵扣税款的债务,相对于产生收益和增值的资产。想想以住宅投资房产商业贷款为抵押的贷款。

这种类型的债务可以帮助你积累财富,随着时间的推移给你带来现金流。

并非所有的债务都是坏账

你可能在某个时刻被教导说,债务是个问题。但我并不同意这个观点。负债不是问题。无法偿还债务(或债务利息)是问题所在,这就是为什么理解好债务和坏债务的区别如此重要。

话虽如此,在今天的经济环境下,我相信良好的债务是一种资产。知道这听起来可能有悖常理,但让我解释一下。

在过去,当你拥有一处投资房产时,你的房贷还款额可能会超过你获得的租金收入,这意味着大多数"投资级"房产都是负向负债的,这导致了现金流短缺。

租客会通过支付您的租金为您带来一些您的房贷的供款,税务员将为您提供折旧津贴和负资产负债福利,但您每个月都必须为房贷还款。

但是,今天,以历史最低的利率承担高额债务和借贷,并利用杠杆来增长资产,同时获得可能用来支付利息的租金是一种可靠的投资策略。

你的廉价债务是一种资产,因为你用它来创造更多的权益(随着你的投资房产价值的提高)和现金流。而您可以通过使用债务回收来加速这一进程。

债务循环到底是什么?

简单地说,债务循环是一种将您目前的房屋资产转化为可抵税的投资贷款的策略。

如果像很多澳洲人一样,你前段时间买了房,一直在慢慢偿还房贷债务,同时你的房产也一直在增值,那么你现在就会拥有大量的房屋资产。

所以我的建议是用这些未使用的资产作为抵押来贷款,买一套投资房产。

以前,房屋房贷是"必要的债务",但重新借贷或回收这些资金意味着你现在拥有"良好的债务",因为,正如我刚才解释的那样,你可以用这些资金来购买增值资产,该资产将每月产生现金流量。。

但这里有一个陷阱,那就是要把你的资产循环成好的债务,这些债务不能用于任何其它事情。

如果你以房屋净值为房贷买车或作为其他个人用途的债务,利息支付是不可以免税的。

要说明的是,决定利息支出是否可以抵税的不是你借钱的抵押物(你的房子)。而是贷款的目的,如借钱投资,这使得利息税可以扣除。

债务循环是如何运作的?

债务循环可能有点让人困惑,所以让我们用七个步骤来解释它:

  • 随着时间的推移,你已经用本金和利息贷款支付了部分住房房贷,在此期间,你的房子会升值。房屋当前价值和未偿还房贷之间的差额就是你的资产净值。
  • 只要你能表现出良好的服务能力,银行通常会提供高达房屋价值80%的贷款给你。
  • 你可以用你可用的房屋净值作为担保,获得一笔新的投资贷款,这笔贷款的目的是将资金用作投资房产的押金。想象一下,你的房子价值60万澳元,而你的可用权益是30万澳元,因为你已经支付了30万澳元的房贷。你可以将这些权益中的15万澳元作为贷款循环利用——换句话说,拿出15万澳元的新投资贷款,然后将其作为投资房产的存款,以你房屋的权益作为抵押。这将使你的贷款率达到75%(60万澳元房产的贷款率为45万澳元),完全符合银行的贷款标准。
  • 你可以用这15万澳元投资于既能带来收入又能带来资本增长的资产,比如管理基金、股票或作为投资房产的存款。
  • 你甚至可以用你的投资所得,再加上负债投资的税收优惠,来偿还你的房屋贷款中不可抵扣的债务。

随着时间的推移,您将积累您的财富,因为您的投资物业或股票组合应该随着时间的推移而增值,您收到的租金或股息形式的现金流也应该增加。

同时,您将慢慢地偿还您的房屋房贷,这样,当您到了退休年龄,开始享受您一生中最长的假期时,您将在没有债务的情况下拥有自己的房屋,并在债务水平可控的情况下拥有房产或股票的投资组合(最好两者都有)。

为了让债务循环策略发挥作用,你需要做到以下几点:

  • 您可以依靠定期、独立的收入,提供盈余的现金流来支付投资贷款的利息。
  • 一个长期的投资重点。
  • 愿意增加债务并持有投资贷款的意愿。
  • 承受风险和投资价值的短期波动。
  • 收入保障保险。当你生病或受伤不能工作时,它可以为你提供替代收入。
  • 还有财务上的未雨绸缪,现金流缓冲,可以帮助你度过房地产投资的起起伏落。这可能是以抵消账户的形式。

所以,现在你对债务回收有了更多的了解,你可以看到,好的债务并不是真正的问题,事实上,它可以成为一种资产.一个定期的、独立的收入,你可以依靠它来提供剩余的现金流来支付投资贷款的利息。

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