监管机构告诉养老基金，让私人资产贬值

企业和审慎监管机构已经警告3.

澳大利亚证券和投资专员Danielle Press说，在波动性增加和 “我们最近看到的银行问题 “之后，”正确对待[非上市资产估值]真的很关键”。

她说，监管机构希望超级受托人关注他们对这些资产的估值和披露，而澳大利亚审慎监管局则敦促养老基金更加积极主动。

APRA的养老金总经理Katrina Ellis表示，养老基金应该比现在更频繁地重新审视他们的持股价值。

“我们认为，鉴于市场的状况，受托人应该更加积极主动，并真正考虑你应该做什么，以确保你的估值不会变质。

“她在周三举行的澳大利亚养老金受托人协会半年度会议上说：”如果你的政策受制于超出周期的估值，我们认为这是你应该关注的事情，因为我认为动荡的市场将会继续。

埃利斯博士建议基金打破常规，每季度或每六个月对此类资产进行一次重估–从技术上讲，他们只需要每年公开披露两次投资持有情况–以确保他们现在有最新的估值。

Press女士补充说，鉴于经济动荡，ASIC也期望及时更新投资组合。

“她说：”非上市资产基础确实很关键，我们需要确保在动荡的市场中，事情已经被看透。

“像可转换债券，基金如何在其投资组合中披露这些债券……我们期望受托人在下一个报告期实际查看这些债券，并确保其分类事实上仍然正确。”

这包括对办公区和零售大楼等商业房地产的及时估值，因为受COVID-19的启发，人们转向在家办公，迫使价格下降。

监管机构此前曾警告说，养老基金需要提高对非上市资产估值的质量和频率，这些资产占许多基金整体投资的三分之一，但周三表示，在银行业危机之后，它正在加强这种审查。

美国的硅谷银行和签名银行本月早些时候倒闭，瑞银和瑞士政府不得不在本周对瑞士信贷进行紧急救助。

这是因为专家们认为，随着全球金融体系越来越不稳定，商业地产–行业养老基金最喜欢的一项投资–可能成为下一张倒下的多米诺骨牌。

估值师警告说，主要的CBD办公大楼的价值可能会下降20%，去年REST养老基金在收到低于账面价值15%的出价后撤消了一项房产的出售。

但Cbus首席投资官Kristian Fok表示，关于商业地产价格两位数下跌的警告被夸大了，这个为建筑业工人设立的730亿元的基金甚至会寻找机会投资新开发项目。

由前工党财长韦恩-斯万（Wayne Swan）担任主席的建筑业养老基金Cbus，在澳大利亚最大的基金中对房地产的投资比重最大。

但其投资主管霍先生表示，虽然该基金已经 “感觉到了一些调整”，但他不认为 “调整的程度 “会达到两位数。

他说：”当然，资本利率应该扩大，[但]然后它取决于你所拥有的投资组合的质量，”。

“在B级投资组合中，扩张的幅度会大得多，因为在这些投资组合中，要让人们回来工作会比较困难。[但是]设计良好、极具吸引力的空间仍然有需求，因此收入方面应该站起来，因为雇主会希望有这样的环境来创造价值主张，以吸引人们回来。”

他甚至建议现在可能是 “投资建筑项目的好时机”，因为需求低，建筑成本会降低。

但霍先生承认，在利率攀升的情况下，上限利率 “应该上升”，而且这种情况 “可能会持续一段时间”，基金已经 “感受到 “这种扩张的一些影响。

Cbus的物业组合主要是优质和A级写字楼资产，该基金称这些资产的占用率高，租约到期时间长，租户契约强。根据Cbus的最新年度报告，该基金自成立以来回报率为14.92%，并直接创造了10万个就业机会。

他还说，前银行家大卫-默里(David Murray)担心，由于基金大量投资于他们建造的相同的办公大楼，会员们正盯着他们的就业和退休储蓄的综合风险，这种担心 “过于夸张”，”有点过于简单”。

“我们在建筑行业的人不是在商业建筑中工作，所以那里有点脱节，你可以提出同样的论点，即REST的那些成员不应该有零售物业，”他说。

霍先生说，Cbus对建设和建筑行业的 “近距离 “了解甚至可以说是一种优势，因为它能够进行 “反周期游戏”，如在需求低迷时投资建筑项目。

Hostplus和Rest Super的房产投资也达到了两位数，其默认选项中11%的基金投资于该行业，其次是Australian Retirement Trust（8.5%）、Aware Super（7.7%）、AustralianSuper（6.75%）和HESTA（6%）。

这些权重包括非上市和上市物业，但一般来说都是向前者倾斜。例如，AustralianSuper的6.75%的分配比例分为5.5%的非上市房产和1.25%的上市房产。