当我的固定利率（Fixed-Rate ）贷款期限即将结束时，我该怎么办？

如果您的固定利率贷款即将到期，则需要考虑四个关键选项。我们权衡了每个选项的利弊，看看它们可能适合谁，并概述了需要考虑的问题。

澳大利亚人已经享受了创纪录的低利率的马拉松式运行，在过去的两年里，大量精明的房主锁定了固定利率贷款。但随着这些固定期限的结束，值得仔细考虑下一步行动。

作为即将退出固定利率的贷款规模的指南，仅联邦银行的房贷就有 190 亿澳元将在 6 月达到固定期限的终点。

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另有 250 亿澳元将在 2022 年底接近固定期限的终点。而在整个 2023 年，CommBank 的客户将总共有价值近 1000 亿澳元的房贷从固定利率中滚出。

这些房主面临的挑战是利率环境正在发生变化。

储备银行刚刚宣布其现金利率处于历史低位，4 月份加息 0.25%。这一决定，再加上警告称这是"货币条件正常化"的开始，表明我们可能会在不远的将来看到更多的利率上升。

摆脱固定利率可能对您的还款产生的影响

对于享受固定利率稳定性的房主来说，固定期限的结束需要做出关键的财务决策。

随着利率上升，它也会带来臀部口袋的疼痛。你在多大程度上感受到利率变化的挤压，取决于你锁定的利率，以及何时。

在 2020 年中期锁定两年的借款人的平均利率可能为 2.27%。对于 500,000 澳元的贷款，这意味着每月还款 1,915 元。预计 7 月份的平均浮动利率将保持在 2.64% 左右。因此，过渡到浮动利率可能会将还款额提高到 2,006 澳元，每月增加 91 澳元。

对于那些在 2020 年初锁定三年的人来说，情况可能更具挑战性。这些房主的平均利率为 2.98%。如果贷款 500,000 澳元，每月还款额约为 1,243 澳元。如果我们假设到 2023 年初浮动利率升至 3.64%，那么同一借款人在其固定期限结束时可能需要额外支付 245 澳元的每月还款。

对于在 2019 年年中固定了三年的房主来说，可能会有一线希望。那时，我们甚至都没有听说过 COVID-19。储备银行的现金利率高得多，为 1.0%，平均三年固定利率为 3.77%。因此，尽管这些房主多年来一直在支付更高的利率，但当他们的固定利率到期时，他们可能每月可以节省高达 344 澳元的贷款还款。这假设到 2022 年年中的平均浮动利率为 2.64%。

澳洲住房贷款利率和返现（2024.04）

• 简化收入文件：6.34%+
• 临时居民TR：技术、投资移民类别 6.34%+ ; 学生、毕业生签证6.58%+
• 海外人士(无澳洲签证)：7.78%+

所有这些不同的可能性突出表明，对于即将结束固定期限的房主来说，没有一个放之四海而皆准的方法。有四种关键的选择，值得了解每种选择的利弊。

1. 坚持当前贷款的浮动利率

这种"什么都不做"选项意味着留在同一个贷款机构，一旦固定期限到期，您的贷款就会恢复到标准浮动利率。

优点

该策略的吸引人之处在于它很容易。如果您时间紧迫，或者您对采取进一步行动不感兴趣，那么简单地转为标准浮动利率就可以满足简单的要求。

缺点

当您第一次锁定时，您的贷款机构可能有一个固定利率，但当前提供的浮动利率可能并不那么有吸引力。这使得至少提前联系您的贷款机构以了解您将支付的浮动利率至关重要。这使您有机会查看市场上其他可用的利率，并考虑再融资是否是更好的解决方案。

此选项可能适合谁

如果您确信自己将支付具有竞争力的利率，允许您的贷款在同一贷款机构处展期至浮动利率可能是一个好主意。如果您拥有一揽子贷款，可以为其他金融产品提供有价值的优惠和节省，您可能还想留在同一家贷款机构。

需要考虑什么

您可能想忠于您的贷款机构，但您的贷款机构很可能不会以市场领先的利率回报这种忠诚。储备银行的数据证实，贷款机构通常会为新客户保留最优惠的利率。所以至少要看一下其他地方有什么可供选择的。贷款利息上的巨大节省可能会被抢购一空。

2.签订另一份固定期限的贷款

再锁定几年意味着您不必担心市场利率会进一步上涨。但超低固定利率的船可能已经起航。

优点

既然我们已经进入了利率上升的环境，那么确定您的贷款利率是有意义的。最近几个月固定利率有所上升。但是，如果您准备超越大银行，可能还有您当前的贷款机构，仍然可以获得具有竞争力的交易。

缺点

通过锁定确保您不会错过任何您想要的功能。固定利率住房贷款变得更加灵活。有些现在提供诸如免费额外还款（尽管有时有年度限制）、重新提取甚至链接抵消账户等功能。请务必查看固定贷款的特点，不仅仅是利率，以确保贷款适合您。

此选项可能适合谁

如果未来的加息可能会损害您的预算，那么回到固定利率将使您免于增加浮动利率，尽管仅限于固定期限。这可能是延迟不可避免的情况，在某些时候，您的家庭财务可能需要重新调整以应对利率上升的新现实。

需要考虑什么

在跳入另一个固定利率之前，请仔细考虑未来会发生什么。如果您因为出售房屋或想要再融资以获得房产净值而需要从固定利率贷款中解脱出来，那么您很可能会受到违约成本的打击。这些可能很重要，尤其是在利率上升的环境中。因此，请确保您很乐意在您选择的任何固定期限内继续使用相同的贷款。

3. 将您的贷款分为固定贷款和浮动贷款

大多数贷款机构允许将住房贷款分为固定利率和浮动利率，通常以您选择的比例进行。例如，您可能决定固定 60% 的贷款，而将剩余的 40% 留给浮动。

优点

拆分您的贷款可以提供两全其美的效果。浮动利率部分为您提供了灵活性，而固定部分可以保护您的部分贷款免受利率上升的影响。

缺点

享受两全其美也意味着忍受缺点。拆分的主要缺点是，如果浮动利率下降，您将无法将贷款固定部分的全部节省收入囊中。

此选项可能适合谁

如果您正在努力在浮动利率或固定利率之间做出决定，或者如果您热衷于灵活性和利率确定性的结合，那么拆分对您来说可能是一种方便的策略。

需要考虑什么

虽然大多数贷款机构提供分拆贷款，但它可能不适用于每种类型的贷款。因此，您可以选择较小范围的房贷。

如果可以拆分，请务必询问贷款费用。从贷款机构的角度来看，拆分贷款被视为两个独立的房贷，您最终可能会在安排开始时支付两套费用。

4. 转贷

每当利率朝着新的方向波动时，通常都会提示房主审查他们的贷款。此外，如果您不采用固定利率，您很可能已经拥有相同的房屋贷款好几年了，可能是时候看看您的贷款如何与更广泛的市场相提并论了。如果您找到更好的交易，您可以考虑更换贷款机构。此外，您可能希望利用可能有助于抵消再融资成本的现金返还交易。只要确保您不会为了拿回现金而支付更高的费用。

澳洲住房贷款利率和返现（2024.04）

• 简化收入文件：6.34%+
• 临时居民TR：技术、投资移民类别 6.34%+ ; 学生、毕业生签证6.58%+
• 海外人士(无澳洲签证)：7.78%+

优点

再融资可能是获得更高利率的机会。储备银行的数据显示，2 月份未偿还贷款的平均浮动利率为 2.92%。这比当月新增贷款的平均水平 2.49% 高 0.43 个百分点。您可能会做得更好。

缺点

自从您取出当前贷款后，您的情况可能已经发生变化，这可能会影响您的借贷能力。

作为指南，年收入约为 91,000 澳元的房主只需拥有一张限额为 10,000 澳元的信用卡，其借贷能力最多可减少 64,000 澳元。拥有 30,000 澳元的汽车贷款可能会使同一房主的借款限额减少 101,000 澳元。即使有孩子也可以减少约 55,000 澳元的借贷能力。

另一方面，与固定贷款利率时相比，您可能赚得更多。确定可以借多少的唯一方法是与贷款机构或房贷经纪人交谈。

您的借贷能力很重要，因为只有当您借入房屋市场价值的 60% – 80% 时，再融资人的许多最低利率才适用。这意味着在您的房屋中拥有 20% – 40% 的房产净值。

阻碍交易的因素可能是房产净值低于 20%。在这种情况下，如果您为新贷款再融资，您将被要求向贷款机构支付房贷保险。这笔费用很容易超过 10,000 澳元，有可能会抵消掉较低利率所节省的费用。

此选项可能适合谁

如果您有足够的房屋净值、很少的其他债务和足够的收入来满足低利率贷款机构的服务能力要求，那么再融资的效果最好。

需要考虑什么

再融资确实伴随着成本。这可能包括新贷款的申请费和旧贷款的抵押解除费。

这些费用使您可以明智地计算出再融资节省的成本将使您收回成本的速度。例如，如果再融资成本为 1,000 澳元，但您每月在偿还贷款方面节省了 200 澳元，那么您将在短短五个月内领先。

您支付成本的速度越快越好。随着生活成本的上升，尽早在你的口袋里存钱比晚存钱更有意义。